> אין להתחיל מההתחלה. בנייה חדשה היא המשך של דבר קיים, של עדכון.
> יש להתמקד רק בזמן ההווה. מחשבות על העתיד הן ספקולטיביות ומחלישות את היכולת לפעול.
> לא לכל בעיה יש פתרון. יש בעיות שצריך לדעת לחיות עימן.
> בנייה היא אלתור, מצרף של רעיונות קיימים וידועים (החידוש הוא בצירופים ובשימוש). יש להימנע מהמצאות תכנוניות.
> שימור הוא תחום העוסק בתיעוד, לא בבנייה. אין לשמר את הקיים אלא להשתמש בו.
> לאדריכל אין זכויות יוצרים על הבניין. מרגע אכלוסו, כל הזכויות שייכות למשתמש.
> תוספת עדיפה על החלפה. הריסה מתבצעת רק כאשר כל הברירות האחרות מוצו.
> אין היררכייה בבניין. כל הרבדים המרכיבים את הבנוי, קיימים וחדשים, קונסטרוקטיביים וקישוטיים, סמליים ופונקציונליים הם שווי ערך.
> בנייה איננה אומנות. רצוי להיצמד למחשבה פרגמטית ולהימנע מעיסוק בפואטי.
> עצלות היא תכונה מבורכת ויצירתית. יש להשתדל לחסוך בזמן ובמאמץ.
> פשטות עדיפה על הפשטה. מחשבה עמוקה מעייפת, מעכבת ומסבכת את התוצאה. הפתרון המיידי הוא בדרך כלל הנכון והטוב.
> חשוב להגדיר את הפרוגרמה בצורה פשוטה, בהירה וכנה. תקינות פוליטית מובילה לסביבות משעממות.
> אין קשר הכרחי בין טיפולוגיה ושימוש : מרפסת תשמש כמחסן, סורגים כמתלי כביסה.
> מותר לצייר על הקירות, גרפיטי איננו לכלוך.
> מקומיות וקונטקסט הם מושגים לא-רלוונטיים. מקורות ההשראה לבנייה נמצאים בכל מקום בעולם, במציאות ובספרות, בממשות ובאשליה.
> יש להשתמש בחומרי הבנייה המסחריים ללא עכבות, בחופשיות ואינטואיטיבית. רצוי להתייחס אל הוראות היצרן בחשדנות.
> כל דבר יכול לשמש חומר בנייה. מיחזור היא פעילות שיש בה סיפוק רב.
> חוזק ועמידות אינם תכונות חשובות לחומרי בנייה. בלאי הוא תהליך טבעי ומבורך. חומרים מתכלים, אופנות חולפות, אנשים מתים, עונות מתחלפות, בתים עוברים מיד ליד. התנגדות לפועלו של הזמן היא טירוף.
> שטחיות איננה מגרעה וחוש הראייה הוא ראשון בין רבים. לטבעי אין יתרון על המלאכותי, והאמיתי טוב כמו החיקוי.
> בנייה היא אמצעי להבעה עצמית ולהעברת מסרים באמצעות סמלים וסימנים. (שכנוע, איסור, הזמנה, מידור, ייחוד, שייכות , מיניות, מצוקה…). יש לאפשר ולעודד חופש דיבור מלא ללא צנזורה.
> המשמעות של אלמנטים מוכנים (ready-mades) גדולה מסכום מרכיביהם. ההפרדה שבין צורה ומשמעות היא מאולצת ואיננה עומדת במבחן הזמן. האיכות המופשטת של הבניין היא בעיני המתבונן (והאומן).
> פגמים וכשלים הם תופעות מקובלות וסבירות בתהליך הבנייה. הפגמים משקפים את הפן ההומני של מלאכת הבנייה.
> בטיחות היא עניין אישי, סובייקטיבי ובאחריות הדייר.
> זול זה טוב. יש לעמוד בסטנדרטים נמוכים של בנייה. העלאת הסטנדרטים של הבנייה יוצרת פערים חברתיים.
> יש לשאוף לבנייה עצמית. בעלי מקצוע לעולם יהיו מקור לאכזבות ולמריבות.
> חוקים ותקנות הם בגדר המלצות. אין להתייחס אליהם בכובד ראש.
> המרחב הציבורי והפרטי אינם בהכרח נפרדים. יש להתייחס לכל סיטואציה בצורה ייחודית ולפי השכל הישר.
> מעטפת הבניין שייכת לדיירים (מבפנים ומבחוץ). כל דייר יכול לעשות בחלק התוחם את דירתו כרצונו.
> יש ערך לחוכמת ההמונים. מן הניסיון צריך ללמוד, מכישלונות להימנע והצלחות כדאי לשכפל.
** רשימה זו היא חלק מהסדרה שפירא | יואב מאירי ורועי קופר לקטלוג
רשימת מבוא לעבודה שפירא של רועי קופר ויואב מאירי (לקטלוג), על מרחב המגורים בישראל.
מרחבים עירוניים לא-פורמליים מעוררים תשומת לב רבה בקרב חוקרים, ארגונים וקובעי מדיניות, ונתפסים כתופעה חובקת עולם. יתרה מכך, כמיליארד בני אדם – כשליש מאוכלוסיית העולם – חיים כיום במרחבים עירוניים לא-פורמליים, ב"סלאמס", רובם ממוקמים במדינות הדרום הגלובלי ובמדינות מתפתחות. התחזיות מתריעות על כך כי העוני הוא כיום במגמה ברורה של התפשטות וגדילה, וצופות כי עד שנת 2030 מספר דיירי ה"סלאמס" יזנק ויכפיל את עצמו לכשני מיליארד. האסדרה של המרחב העירוני, גם בעולם המערבי, אינה מוחלת בצורה מלאה. נשאלת השאלה כיצד ניתן להתמודד עם מצב עניינים זה, ומה ניתן לעשות.
ההתייחסות למרחב הלא-פורמלי היא מגוונת. סכמתית אפשר לקבוע ולומר, כי מן הצד האחד יש מי שקובעים כי הלא-פורמלי הוא כאוטי, ומתקשר עם "סלאמס" ועם "יישובים פולשים". מפרספקטיבה ויזואלית, המצדדים בגישה זו רואים במרחבים אלו מרחבים א-אסתטיים (a-esthetic). מן הצד האחר נשמעת קריאה של חוקרים ושל פעילים לשנות גישה זו ולראות במרחבים הלא-פורמליים אלטרנטיבות לקולקטיביות עירונית כמו גם יצירתיות. גישה זו רואה גם צדדים אסתטיים במרחבים הללו. כך מבשילה ההכרה, בעיקר בדרום הגלובלי, בדבר הנוכחות העיקשת של הא-פורמליות והצורך באימוץ התופעה, תוך תכנון אדפטיבי המקדם את השכבות המוחלשות. המטרה של הגישה השנייה אינה לעורר רומנטיזציה של התופעה או אידיאליזציה שלה, אלא לעורר מחשבה על המציאות הקיימת, על הקושי של תהליכי האסדרה ועל ההזדמנויות בדפוסי פיתוח אלה.
מובן שהמרחבים הלא-פורמליים אינם שמורים רק לדרום הגלובלי. גם בסביבות המגורים בישראל הלא-פורמלי קיים בכל פינה, בכל עיר. השאלה היא אם אכיפה ואסדרה מתקנת יכולים לסייע, או שהגיעה העת לשנות גישה ולבחון את הסיבות ואולי גם את ההזדמנויות שיש בלא-פורמלי.
סביבת המגורים הישראלית
סביבות המגורים בישראל מעוררות דרך קבע אי-נוחות בקרב התושבים, בקרב מקבלי ההחלטות ובקרב האדריכלים, כל אחד וסיבותיו הוא. יש מי שמלינים על הסביבות המוזנחות, אחרים על הממד האדריכלי הלא- פורמלי ועל התוספות של הדיירים; מתכננים ובעלי דעה דנים בסביבות המגורים בישראל כסביבות אנטי-עירוניות. כך או כך, סביבות המגורים בישראל זוכות לקיתונות של ביקורת.
התפתחות המגורים בישראל היא בקפיצות. כל שלושה עשורים לערך 1 מתפתחת מדיניות חדשה וטיפולוגיה חדשה של מגורים. אפשר לזהות שלוש תפיסות ארגוניות מרחביות בולטות של מגורים שלהן משמעות ומובהקות: תבנית, מרבד ומתחם; כל אחת מהן נטועה בהקשר פוליטי והיסטורי מסוים, ותכנונה משקף במידה רבה את הלך הרוח המקומי והבינלאומי.
עם הקבוצה הראשונה של שכונות – מסוג תבנית – נמנות סביבות מגורים מבוזרות, נעדרות כיווניות מובהקת. התבנית משקפת במהותה את האידיאולוגיה החברתית-כלכלית של מדינת הרווחה ואת היותה כלי תכנוני ליישום מטרות פוליטיות-לאומיות בהקמתה של מדינה חדשה. בשונה מהתבנית, סביבת המגורים מהסוג השני, המרבדית, מאופיינת ביצירת משטחים רציפים של בינוי בצפיפות נמוכה, שבהם ניתן לתושבים חופש יחסי בארגון היחידה הפרטית. את התפשטותה של סביבת המגורים המרבדית יש להבין על רקע התמורות שעברה החברה הישראלית לאחר מלחמת 1967, אשר כללו ארבעה תהליכים מרכזיים התלויים זה בזה: עלייה ברמת החיים, ביזור של הסמכויות מהשלטון המרכזי לרשויות המקומיות, היאחזות בקרקע והתכנסות אל תוך היחידה הפרטית ואל תוך התא המשפחתי. מתווה המגורים השלישי, המתחם, מאופיין בבנייה רוויה, התורמת ליצירתן של סביבות מגורים אוטונומיות ומופנמות. המתווה המתחמי נוצר בזיקה לעלייה ברמת החיים, לתרבות צרכנית מפותחת, לניידות גבוהה ולהתפתחות טכנולוגית מואצת. את התפשטותו של מודל זה החל משנות התשעים בישראל ניתן לראות כתוצר של המעבר ממשק ריכוזי סוציאליסטי למשק ניאו-ליברלי, המתיימר להיות חופשי ופתוח. אמנם האיתור והתכנון המתארי של סביבות המתחם נעשה בידי המדינה, אך הקרקע משווקת ליזמים ולקבלנים פרטיים שאחראים לתכנון המפורט של הבתים ולשיווקם לציבור.
כל סביבות המגורים בישראל – תבנית, מרבד ומתחם – מבוססות על היגיון פוליטי (לאומי) המעוגן ביעילות כלכלית (גלובלית). ככלל, מאז ראשית ימי המדינה נקודת המוצא התכנונית של סביבות המגורים בישראל היא גיוס האישי בידי הפוליטי; אמנם צורת הגיוס משתנה מתקופה לתקופה, אך הפוליטי הוא עדיין כלי מרכזי בעיצוב הנוף המקומי. המשותף לסביבות המגורים בישראל הוא הניסיון להמציא סדר יום חדש. אף אחת מסביבות המגורים אינה תולדה של צורכי המקום או מבוססת על לימוד של חיי היומיום של הישראלי המקומי; בכולן ניכר ניסיון למצוא הנחיות בינוי חדשות, אשר יקבעו סדר מרחבי המתאים להלך הרוח הכלכלי והפוליטי של אותו עידן.
סדר כפוי, סדר גמיש
העבודה של רועי קופר ויואב מאירי (לקטלוג) מציעה להתבונן ולפעול בסביבת המגורים מתוך הכרה ומתוך היכרות עם ה- "DNA" של הדייר הישראלי. הדייר הישראלי לפי קופר ומאירי הוא דייר בעל יכולת יוצאת דופן ויצירתית למצוא חופש בתוך הסדר והחוקים. הדייר הישראלי הוא דייר מנכס.
ניכוס הוא שימוש ושיוך מכוון המבוצע בידי פרטים, קבוצות או רשויות במטרה להפוך מרחב שאינו בהכרח בבעלות הדיירים לשלהם. הביצוע הוא באמצעות שינוי פיזי של אותו מרחב. הדרך של מוסדות התכנון להתמודד עם תופעת הניכוס היא באמצעים חוקיים של אכיפה. אולם ברוב המקרים אכיפה זו נכשלת. ניכוס של תושבים מגיע על רקע צרכים, אך גם על רקע תרבותי. הישראלי, אם כן, הוא דייר בונה, יוצר ומאלתר.
העיסוק באסתטיקה של מרחב המגורים בישראל ניכר בעבודות מוקדמות של קופר, שם הוא מנסה לבודד אלמנטים בולטים בסביבת החיים הישראלית. בסדרה של 12 צילומים, שצולמה ברחבי הארץ, קופר מזהה אלמנטים מבניים ופרוזאיים בולטים בנוף המגורים הישראלי: בניין, גדר, שיח הרדוף. כולם חלק מן הנוף הישראלי. האובייקט האדריכלי הוא רק חלק קטן, שלב באבולוציה של המקום.2
נקודת מוצא זו ניכרת גם בעבודות קודמות של מאירי, שהתמקד בתוספות של הדיירים כבעלות ערך חברתי ואסתטי. לדבריו, "סימני הבעלות מעידים על היכולת של אדם לעשות (כמעט) כרצונו במרחב נתון. בעולם בו האדם כפוף יותר ויותר לסייגים חוקיים ונורמטיביים יש בהצגת העצמאות משום ביטוי של סוברניות האופיינית למרחבים פרטיים. גם כאן אנו רואים את פעולתה של המהוגנות: סימני הבעלות מייצגים את יכולתו של היחיד לפעול כראות עיניו, אך תמיד מתוך האינוונטר של ה'מותר' והמקובל".3 במיוחד העסיקו אותו הזיקה שבין הצורות החדשות המתפתחות על מעטפת הבניינים והנושא של ביתיות. באמצעות חקירה של הארכיטקטורה כמערכת סמיולוגית שחושפת את השימושים היומיומיים, הסימבוליים והאידיאולוגיים ביקש מאירי לאתגר את התפיסה של בנייני השיכון ככישלון. עבור מאירי, "הצורות המופיעות על בלוק המגורים הישראלי מעידות סימולטנית על הקשר ההדוק שבין ארכיטקטורה לגוף האדם בהקשר של מגורים, ועל תהליכי העומק התרבותיים המתחוללים בחברה הישראלית". מבחינתו מדובר בשפה אדריכלית מורכבת, דינמית ועשירה, היוצרת סביבות מגורים בעלות אפיונים מובהקים וערכים הראויים לציון. הבנת הסימנים, מקורם ומשמעותם ופענוח התחביר הקושר בינם לבין עצמם ובינם לבין הבניין המקורי עשויים להציע אסטרטגיות חדשות לאבולוציה של אדריכלות המגורים המודרנית בישראל.
עבודה של יואב מאירי מתוך פרויקט סמיולוגי: סימני ביתיות בשיכון הציבורי
עבודה של יואב מאירי מתוך פרויקט סמיולוגי: סימני ביתיות בשיכון הציבורי
לשנות את המבט, לעדכן את הנחיות הבינוי
ליבת העבודה הנוכחית בשותפות שבין רועי קופר ויואב מאירי היא ניסיון להציע אסטרטגיות חדשות לאדריכלות המגורים בישראל. נקודת המוצא של העבודה של קופר (צילום) ומאירי (אדריכלות) מציעה שני שינויים מרכזיים – שינוי של נקודת המבט שלנו על סביבות המגורים ובעקבותיה שינוי של הנחיות הבינוי בישראל. ההנחה היא כי שינוי נקודת המבט יאפשר שינוי בדפוסי התכנון והפעולה האדריכליים. שתי העבודות משלימות זו את זו, וכל אחת בדרכה מציעה לקבל את האסתטיקה ואת הסדר של המרחב הישראלי – המתפורר, המטולא, הנבנה והמוזנח.
מבט.עבודתו של קופר מבקשת להסתכל על סביבות המגורים בישראל בעיניים מפוכחות, בעיניים אוהדות. העבודות הן התבוננות על המרחב כ"סדר" ישראלי ייחודי ובעל ערך; זהו "סדר" שאין צורך ל"תקנו", אלא לנסות להכירו, להבינו לעומק ולהכיר את יסודותיו כדי לדעת טוב יותר מי אנחנו וכיצד כדאי לפתח את הסביבה שלנו, לא באמצעות ייבוא של חוקים ושל סדר מבחוץ, אלא דרך הבנה של התרבות שלנו. כפי שכותב קופר, "הצילומים מתבוננים אל הבתים במבט תמים לכאורה, הם בונים קומפוזיציות אסתטיות מלאות הוד והדר, בוחנות את מעשה הדייר שכמו ביצע פשע על המבנה המקורי ובסופו של התהליך יצר אובייקט מרשים ומעורר מבט לא מקובל".4
עבודות הצילום של רועי קופר מתארות את החופש שבתוך הסדר, את הרגולציה התכנונית ואת החוקים. עבודת המצלמה מבודדת אלמנטים, מורידה מן העומס ומציעה התבוננות על התוספות ועל החריגות בבנייה הישראלית כקישוטים. קופר מציע להסתכל על הפואטיקה ועל האסתטיקה של תוספות אלו. החופש היצירתי של הדיירים אינו נתפס כקפריזה, אלא כביטוי של צורך פונקציונלי של אנשים בעוד חדר, סככה או מרפסת.
פעולה. יואב מאירי מתייחס לתופעה של כישלון מערכת התכנון לסדר את העולם דרך כלים בירוקרטיים תחיקתיים ומשטרתיים. מאירי מזהה אלמנטים חזרתיים כמו מדרגות, סככה, דודי שמש או מרפסת, ומציע לעבוד עימם ולא להילחם בהם. באמצעות מודלים של עבודה (שאינם עוסקים בתיעוד) של יחידות מגורים הוא יוצר אפשרויות חדשות לעבודה עם האלמנטים הלא-חוקיים, שאפשר למצוא כמעט בכל סביבה בנויה בישראל. המודלים הם קומפוזיציות פתוחות, שעליהן ניתן להוסיף אלמנטים. למעשה מאירי מציע שעל השפה האדריכלית תתווסף שפה נוספת – של תוספות.
צילום מתוך העבודה שפירא | רועי קופר ויואב מאירי
במניפסט המלווה של העבודות מאירי קובע, כי המרחב הציבורי והפרטי אינם בהכרח נפרדים. הוא מציין כי יש להתייחס לכל סיטואציה בצורה ייחודית ולפי השכל הישר, וכי גם מעטפת הבניין שייכת לדיירים (מבפנים ומבחוץ). כל דייר רשאי לעשות בחלק התוחם את דירתו כרצונו; ואולי נקודת מוצא זו אינה כה מהפכנית אלא מקומית. ההמלצות במניפסט של מאירי מעלות שאלות מורכבות לא רק על הפרופסיה אלא בעיקר על ההוויה הישראלית, שנמצאת בשלבי התהוות ומתקשה לשמר סדר קבוע לאורך זמן. אולי, כפי שמציע מאירי, הלא- פורמלי הוא תכונה שראוי שמתכנני ערים ואדריכלים יכירו וילמדו לעבוד עימה.
הגישה של קופר ומאירי מתכתבת עם ניסיונות להתמודד עם הנושא במקומות אחרים בעולם, אשר הבינו את הערך היצירתי והכלכלי שבפעולת הניכוס והבנייה העצמית של הדיירים. מדיניות של תכנון מגורים בכל העולם, בייחוד כאשר מדובר בדייר עם אמצעים מוגבלים, היא צמצום של מרחב המגורים או העתקתו. באין משאבים, הדייר דל האמצעים מורחק לסביבות מגורים שהן מרוחקות ממרכזי הערים או שהוא חי בדירה קטנה מאוד. על מנת לפצות על כך דיירים בוחרים להרחיב בעצמם את דירתם. כדי להתמודד עם אתגר זה מציע למשל משרד האדריכלים אלמנטל (Elemental) פרויקטים, המאפשרים הרחבה בידי הדיירים לפי הצרכים שלהם בתוך מגבלות של סטרוקטורה נתונה; המעטפת שייכת כולה לדיירים, הם רשאים לצבוע אותה ולהוסיף עליה ובתוכה. הניכוס מובנה בתוך הפרויקט ונותן לו אשרור. גם אם הוא אינו מתממש במלואו, הוא אינו פוגע באסתטיקה של המבנה או חשוב מכך – ביציבות של המבנה. התוספות הן קונסטרוקטיביות. זוהי תפיסת עבודה המניחה שעבודת האדריכל היא שלב ראשוני בבנייה של סביבת המחייה.
++
קופר ומאירי קוראים להכיר את המאפיינים התרבותיים של הדייר בישראל ואת צרכיו, כמו גם להבין את תכונותיו. ניכוס הוא ערך. כיום כבר ברור לכול שקשה להילחם בתופעת הניכוס. אולם מתכנני סביבת המגורים בישראל וקובעי המדיניות אינם מכירים עדיין בערך הניכוס, ולכן נכשלים שוב ושוב.
השאלה היא אם וכיצד ניתן לקדם שכונת מגורים המבוססת מראש על תוספות ועל בנייה עצמית. אם התפיסה התכנונית היא פורמלית וכל מה שאינו חוקי הוא לא-פורמלי, האם יש אמצע? האם ניתן לבנות שכונות מגורים המבוססות על פורמליות חלקית או על פורמליות גמישה, כזו המאפשרת ליחידים ולמשפחות ליצור התאמות בתוך מרחב המגורים שלהם לאורך זמן, ללא כניסה לתהליכי היתר מורכבים? האם ניתן להשתמש ביצירתיות של הדייר הישראלי בעיצוב סביבת המגורים?
שתי העבודות משלימות זו את זו. עבודת הצילום מבודדת אלמנטים המסייעים לנו להסתכל אחרת על סביבות החיים שלנו. עבודת האדריכלות מבקשת להשתמש באלמנטים כשפה בעיצוב הבית בישראל. שתי העבודות מציעות לנו שלא לראות במרחב הישראלי "פרטצ' " – מושג שמתלוות אליו קונוטציות שליליות – או אפילו אלתור, אלא לראות בו שפה, שפה שאינה מופשטת, אלא קונקרטית וממשית. באמצעות שפה זו יש לפתח ולכונן את סביבות המגורים בישראל.
טוב יעשו קובעי המדיניות אם ישקלו פיתוח של סביבות מגורים מסוג זה, המתאימות את עצמן לדייר בישראל.
בשתי רשימות יוצגו עיקרי עבודתם של קופר ומאירי. ברשימה ראשונה, "התנהלות משפחתית", מציע רועי קופר פרשנות אסתטית ונקודת מבט פואטית לסביבת המגורים. ברשימה השנייה "המלצות בנייה", או "מניפסט רטרואקטיבי של העיר הישראלית," מציג אדריכל יואב מאירי דרך אחרת להתייחס לתהליכי הבינוי בישראל.
** רשימה זו היא חלק מהסדרה שפירא | יואב מאירי ורועי קופר לקטלוג
מחקר שבחן שש שכונות מגדלים בערים שונות בערי המרכז, ניסה לבחון כיצד התכנון העירוני: מיקום הפארקים והגינות הציבוריות, מיקום המרכז המסחרי ותכנון הרחובות, משפיע על עוצמת השימוש. כיצד תורם התכנון לבניית קהילה ואינטראקציות חברתיות?
העולם הופך עירוני יותר, אך בו-בזמן העיר הופכת פרוורית. נראה שבתכנון העירוני בן זמננו, בישראל, כמו גם בחלקים גדלים של העולם המערבי והאסייתי, בניית מגדלים מחליפה הן את הבנייה המרקמית המאפיינת אזורים פנים עירוניים. כך בניינים בודדים המפוזרים בעיר ושכונות 'מגדלים בפארק' צומחים ומכסים שטחים נרחבים בעיר העכשווית.
'מגדלים בפארק' ('Towers in a park') הוא מושג שנטבע בתחילת המאה ה-20 כדי לתאר את אופן הפיתוח העירוני שזוהה תחילה עם המתכנן המפורסם לה-קורבוזיה, אך התרחב עם השנים לכדי פרקטיקה נפוצה. ברשימה זו הוא יתאר המושג שכונות הנבנות ביישובים עירוניים ומאופיינות בבניית מבני מגורים גבוהים ואחידים, המפוזרים לאורך או סביב מדשאות ענק ושטחים פתוחים נרחבים ומזוהות עם הפרדת השימושים האופיינית לבנייה המודרנית. שכונות אלו נבנות לרוב על ידי יזם אחד עד שניים, קמות בהינף אחד ומשווקות כשכונות יוקרה קהילתיות לבני המעמד הבינוני והבינוני-גבוה.
בישראל בשני העשורים האחרונים קמות שכונות שכאלו ביישובים חדשים וותיקים, במרכז הארץ ובפריפריה הקרובה. הן משנות באופן בולט את הנוף העירוני בכלל ואת המרחב הציבורי בפרט. השאלה היא כיצד משפיע העיצוב העירוני על אורח החיים בשכונות 'מגדלים בפארק'? שאלה זו נבחנה במסגרת עבודת המחקר דרך המרחב הציבורי, מתוך הנחה כי מרחב זה הוא הבמה, הזירה המשותפת, לחיים בשכונה והוא מעצב, בצורה ישירה ועקיפה, את אורח החיים היומיומי האישי והציבורי. 1
השכונות הנבחרות למחקר
לשם כך נבחנו עשרות שכונות 'מגדלים בפארק', שתוכננו, נבנו ואוכלסו באותו פרק זמן במחוז מרכז. בכולן רוב של מבני מגורים גבוהים, מרכזים מסחריים שכונתיים ושטחים פתוחים רבים. באמצעות שימוש בטיפולוגיה מרחבית והשוואה סטטיסטית נבחרו שש שכונות, להן מאפיינים תכנוניים, חברתיים וכלכליים דומים, אך סדר מרחבי-פנימי שונה, בהן בוצע ניתוח עומק. השכונות שנבחרו הן: קריית רבין בחולון, הדר המושבות בפתח תקווה, כפר גנים ג' בפתח תקווה, היובל ברחובות, נאות אשלים בראשון לציון ומרום נווה ברמת גן.
שיטת המחקר כללה 23 תצפיות ספירה והתנהגות, שנועדו לתעד את ההתנהגות ואת עוצמת, אופי ואופן השימוש בשלושה סוגי מרחבים ציבוריים שונים: (א) שטחים אזרחיים סלולים – רחובות מרוצפים ראשיים ופנימיים; (ב) שטחים פתוחים ירוקים – גינות ציבוריות קטנות וגדולות; ו-(ג) מרכזים מסחריים – פתוחים וסגורים. כמו כן נעשה סקר טלפוני בקרב 600 מתושבי השכונות נשואות המחקר לבחינת מידת השימוש והעמדות של התושבים כלפי המרחבים הציבוריים בשכונה.
ממצאים: השפעת התכנון של שכונות המגדלים על השימוש במרחב
Location Location Location – ממצאי תצפיות הספירה והפעילות והסקר הטלפוני שנערכו אישרו כי מיקומם הגיאוגרפי היחסי של השטחים הפתוחים בתוך השכונה חשוב ומשפיע. נמצא כי פארקים שכונתיים שנמצאו במרכזה הגיאוגרפי של שכונה זכו לעוצמת שימוש רבה יותר יחסית לפארקים שתוכננו בשולי שכונה. עוצמה שלא הושפעה מגודל הפארק וצפיפות המגורים באזור. לעומת זאת, בדיקה זהה של עוצמת השימוש במרכזים מסחריים העלתה חרס והראתה שאין קשר או השפעה של המיקום הגיאוגרפי היחסי על מידת השימוש בו, והשפעה חזקה אובחנה דווקא בשטח המסחר המוצע וצפיפות המגורים בשכונה.
ממצא מעניין אחר נוגע להגדרת מרכז השכונה על פי תפיסת התושבים. בכל שש השכונות בחרו התושבים בפארק השכונתי או במרכז המסחרי כמרכז השכונתי. לרוב, תפיסת מרכז השכונה לא תאמה את המרכז הגיאוגרפי אלא את זה החברתי-תפקודי. הפערים בלטו אף יותר כשמרכז מסחרי במיקום צדדי הוגדר על ידי התושבים כמרכז השכונתי. לדוגמא, בשכונת 'הדר המושבות' נבחר המרכז המסחרי, הממוקם בקצה הרחוק ביותר, כמרכז השכונה על ידי כמעט 80% מתושבי השכונה.
פארק בשכונת בקריית רבין בחולון (צילום: רני מנדלבאום)
בין פרטי לציבורי – המרכזים המסחריים בשכונות 'מגדלים בפארק' זוהו כמרחבים עם היצע שימושים נמוך – חנויות צריכה, בתי אוכל ולעיתים שירותים, כגון, קופת חולים או בנק. במרכזים בשכונות הנחקרות אף לא קיימות אפשרויות לצריכת תרבות (לדוגמא, בתי קולנוע או תיאטראות). אף על פי כן עוצמת השימוש ותדירות הביקור שנרשמה בהם גבוהה ביותר.
המרחב המסחרי הוא מרחב מנוהל למשעי, שטומן בחובו שליטה חברתית חזקה והדרה של אוכלוסייה שאינה עומדת בתנאי הסף הכלכליים המתבקשים. בשעה שמרחבים ציבוריים קלאסיים נועדו לשרת את כלל הצרכים החברתיים של הציבור, אזורי המסחר מקדמים צרכנות. כלומר, אנו מתייחסים למרכזים המסחריים כמרחבים ציבוריים, אך בפועל אלו מרחבים מוגבלים.
מתוך ממצאי הסקר הטלפוני ניתן לחשוב כי המרכז המסחרי, שנתפס לעיתים כמרכז השכונה ומצוין כמקום המפגש המרכזי, מהווה את מוקד הקהילתיות. ברם, תצפיות הספירה והפעילות והיצע השימושים הנמוך מציגים תמונה אחרת, מורכבת יותר. המעלה כי למרכז המסחרי יכולת למשוך קהל רב, אך חוסר יכולת ליצור הזדמנויות לאינטראקציה חברתית קהילתית.
מרכז מרום נווה המתחבר לפארק שבמרכז מתחם המגדלים (צילום: המעבדה לעיצוב עירוני)
מרכזים מסחריים גדולים באזורים בהם צפיפות המגורים גבוהה יותר מושכים אליהם קהל רב, בלי קשר למיקומם היחסי בשכונה. מרכז מסחרי הומה בשכונת מרום נווה ברמת גן (צילום רני מנלדבאום)
בין חברה לקהילה – פרויקטי המגורים המתוכננים ונבנים בארץ בעשורים האחרונים משווקים כמוצרי צריכה וכן מלווים בסמליות ותדמית, בדיוק כמו כל מוצר צריכה אחר. הפרטיות הפכה לסמל עיקרי להצלחה כלכלית. בבנייה החדשה המרחב הציבורי כבר לא מהווה את מוקד ומרכז החיים אלא כל משק בית הופך לנקודת המרכז עבור הגרים בו. התכנון הפרוורי לאורך השנים מחזק סמל סטאטוס זה וממעיט ביצירת מרחב ציבורי מתוכנן נכון ומזמין.
תושבי השכונות החדשות בוחרים בשכונות הן בגלל תדמיתן היוקרתית והן בשל תדמיתן הקהילתית. בפועל, המרחב הפרטי והציבורי בשכונות 'מגדלים בפארק' מייצר אורח חיים פחות קהילתי מכפי שמוצג בשלטי החוצות. בניתוח מידת הקשרים החברתיים בשש השכונות הנחקרות נמצא כי יותר מ-50% מהאוכלוסייה דיווחה על קשרי ידידות עם חלק קטן מתושבי השכונה ורק 14.7-31.7% מתושבי השכונות השונות דיווחו על קשרי ידידות עם חלק גדול מהתושבים השכנים. נדמה כי קיימת רשת חברתית שכונתית מסויימת, אך היא לא חזקה. על פי הממצאים תושבי שכונות המגדלים נהנים מקשרי ידידות, אך אינם מנהלים אורח חיים קהילתי.
הרחוב הלא-עירוני – הרחובות בשכונות 'מגדלים בפארק' אחידים, לא נבדלים אלו מאלו בתוך השכונה ובין השכונות. ברחובות לא נצפו מגוון שימושים שונים. במרבית השכונות צורת רשת הדרכים פוגעת בקישוריות ובנגישות, והרכב הפרטי הוא השולט במרחב. עיקר הרחובות מטופחים ובמצב טוב, אך אינם מציעים צל או עניין. הרבה מהרחובות מציעים מדרכה צרה המופרעת מתשתיות ומכלי רכב. ריהוט רחוב חסר כמעט בכל הרחובות בכל השכונות. חניות רבות מציפות את נוף הרחובות והבניינים עצמם לעיתים מרוחקים מקו הרחוב ואחדים מהם מתוכננים עם העורף לו.
ברחובות נספרה פעילות נמוכה ביותר. עם זאת, אחוזים ניכרים מתושבי שש השכונות דיווחו על תדירות הליכה גבוהה. תוצאה מפתיעה זו נבדקה בעזרת משוואה מתמטית הסתברותית ונמצאה אמינה. עיצוב המרחב נמצא כגורם המשפיע ביותר על כמות האנשים הנצפים ברחובות. הרחוב ריק מאדם, לא בשל חוסר העניין בו או מצבו הרעוע אלא בעקבות תכנונו הלקוי של המערך השכונתי המייצר רחובות בעלי עודף קיבולת, ולמרות שהשימוש בהם בפועל אינו בהכרח מועט, הם נראים שוממים מאדם, ואין ביכולתם לייצר חיים עירוניים מלאים ותוססים.
רחוב שומם באמצע היום בשכונת הדר המושבות בפתח תקווה (צילום: רני מנדלבאום)
זהות ומרחב – שכונות 'מגדלים בפארק' מתאפיינות באוכלוסייה צעירה של משפחות עם ילדים, בנות מעמד חברתי-כלכלי בינוני ומעלה, הגבוה מזה של העיר אליה משתייכות. ההרכב המשפחתי נראה בצורה ברורה במאפייני המשתמשים במרחב. כפי שתואר בפרק התוצאות, במרחב נצפתה כמות ילדים הגדולה בכמעט פי 10 מכמות הקשישים ומכמות הנוער. כמות הבוגרים גם היא גדולה ביותר מפי 7 מכמות הקשישים. הבדלים אלו בחתך הגילי היו צפויים, מתוך הבנת הרכב האוכלוסייה, אך השוואה בין השניים מראה כי הפערים בשימוש גדולים מפערי היחס הגילי של תושבי השכונה. על כן ניתן לומר כי המרחב הציבורי בשכונות אלו פונה ראשית לילדים ובוגרים ופחות לקשישים ונוער. נתון המכיל בתוכו היבט חיובי, בשל ההתאמה הגדולה למרבית האוכלוסייה, אך גם גוון שלילי, בעקבות חוסר התאמה עתידית מפאת הזדקנות צפויה וחוסר צדק לאוכלוסיות המיעוט.
כמו כן, ניתוח תצפיות הספירה והפעילות כמו גם, במידה פחותה, ניתוח השפעות הזהות לפי תוצאות הסקר, מצאו פערים בין עוצמת השימוש הגברית והנשית. המרחב הציבורי בשכונות 'מגדלים בפארק' הוא נשי בצורה מובהקת. מעבר לכך, המרחב הציבורי בשכונות אלו נשלט על ידי נשים בגילאי עבודה. הפרדת השימושים וחוסר הנגישות עומדים בליבה של סוגיית המגדר המושתקת. ההפרדה הנוצרת בין הספירה הפרטית, המשפחתית והשכונתית לספירה הציבורית, המתוגמלת, השולטת והמעצבת, מנמיכה את מעמדה של האישה והופכת אותה לחלשה ופריפריאלית יותר ומשמרת נשים בתפקידיהם המסורתיים.
מסקנות
המחקר מצא כי אכן ישנה השפעה ברורה ומגוונת של העיצוב העירוני על אורח החיים בשכונות 'מגדלים בפארק'. פארקים שכונתיים הממוקמים במרכזה הגיאוגרפי של שכונה זוכים לפעילות רבה ומגוונת יחסית לפארקים אחרים, ובכך מקדמים אורח חיים פעיל וחברתי יותר. לעומת זאת, מרכזים מסחריים גדולים באזורים בהם צפיפות המגורים גבוהה יותר מושכים אליהם קהל רב, בלי קשר למיקומם היחסי בשכונה, ומעודדים אורח חיים צרכני יותר. הרחובות בשכונות הגבוהות, המתוכננים לכלי רכב ובהם צפיפות מגורים לא גבוהה, מייצרים רחובות המתוכננים בעודף קיבולת. כך שגם הליכה ברחובות בתדירות גבוהה אין ביכולתה להחיותם ולייצר חיים עירוניים.
כמו כן התגלה כי למרחב הציבורי השכונתי זהות נשית מובהקת ונפקדות ממנו אוכלוסיות כמו נוער וקשישים. בנוסף, התבהר כי שכונות 'מגדלים בפארק' אמנם ממתגות עצמן כאזורי מחייה קהילתיים, אך בפועל, המרחב הפרטי והציבורי בשכונות אלו מייצר אורח חיים פחות קהילתי מאשר זה המוצג בשלטי החוצות. תושבי השכונות נהנים מחברה עם קשרי ידידות לא מעטים, אך אינם מנהלים אורח חיים קהילתי.
המחקר נכתב בהנחיית פרופ' נורית אלפסי וד"'ר יודן רופא באוניברסיטת בן גוריון ↩
מה הופך פרויקט התחדשות עירונית להצלחה מסחררת? ראיון עם אדריכל ניקי דוידוב שריכז את צוות תכנון התחדשות לב העיר תל אביב, על הכלים להתחדשות עירונית אז והיום
מי לא היה שמח לדירה עם מרפסת בשדרות רוטשילד בתל אביב? היום, סביר שרבים יענו לכך בחיוב. אולם בשנות השבעים, התשובה לכך היתה שונה. פרויקט חידוש רובע לב העיר שהתרחש בשנות השמונים, היה הגל הראשון של התחדשות עירוניות בעיר תל אביב. ממש כמו היום, תכנית ההתחדשות העירונית נועדה לחדש מרקם עירוני שהתיישן, הוזנח ואיבד את ייעודו כסביבת מגורים חיה. עד היום תכנית זו נחשבת לאחת התכניות החשובות ששינו את מרכז העיר מהיותו מוזנח עם אוכלוסייה מזדקנת ודפוסי הגירה שלילית, להפיכתו לאזור מבוקש, צעיר ותוסס. באותה עת דירות המגורים בשדרה היו מאוכלסות על ידי משרדים ובאמצעות כלים משפטיים הצליחה העירייה לפנותם. דירות רבות עמדו ריקות ומענקים עירוניים וממשלתיים ניתנו כסיוע ועידוד לרכישת דירה במקום. המדיניות והתכנון העירוני של המקום, הצליחו מעל למשוער כפי שניתן לראות בשדרות רוטשילד שאנו מכירים כיום.
מה היו עקרונות התכנית לחידוש רובע לב העיר, מדוע כל כך הצליחה ואולי אף הצליחה יתר על המידה? על השאלות הללו ינסה לענות האדריכל והמתכנן ניקי דוידוב שריכז את צוות התכנון בתכניות אדם מזור להתחדשות לב העיר תל אביב, בנוסף לתכניות משפיעות נוספות במסגרת עבודתו במשרד מזור- פירשט: תכנית למוזיאון פתוח לאדריכלות במתחם ביאליק, תכנית שימור נווה צדק שבזי וכן בצוות תכנית השימור לתל אביב. בשיחה עמו הוא מסביר על תכנית התחדשות לב העיר ועל ההבדלים בין ההתחדשות העירונית של שנות השמונים לשיח והתפיסות העכשוויות באשר לחידוש מרקמים קיימים.
מה היו המטרות של תכנית לב העיר? ועל אילו בעיות היא נועדה לענות?
דוידוב: "המטרות המרכזיות היו החייאת לב העיר, יצירת מירקם חי של חיים מרכז עירוניים (בניגוד לפרברי השינה), זאת ע"י משיכת אוכלוסייה מגוונת וחידוש המירקם הבינוי תוך דגש על שימור איכויותיו המקוריות. לצורך המימוש נדרשו אמצעים לתמרוץ, האדריכל אדם מזור שכנע את משרד השיכון, שעד אז העניק הטבות רק לשכונות ויישובים חדשים, שכדאי לו להשקיע גם במירקמים קיימים. כך נחסכת ההשקעה הציבורית בהקמת מוסדות חינוך וציבור, כבישים ותשתיות חדשים. והם אכן קיבלו את זה."
מצב הבניינים בשנות השבעים מול שנות השלושים חייב תכנית לחידוש מרכז העיר (צילום באדיבות מזור-פירשט)
דוידוב מציג את הבעיות המרכזיות איתן ביקשה התכנית להתמודד ואת הכלים שגיבשו לשם כך:
הגדלת מלאי בנייני המגורים– באותה תקופה מרבית בנייני המגורים איכלסו משרדים ואוכלוסייה קשישה. אחת מההשלכות הייתה הזנחה ודימוי ירוד של האזור. עוד בטרם אישור התכנית מאחר והמשרדים היו בשימוש חורג, כבר בשלבים הראשונים העירייה נקטה מהלכים לפינוי המשרדים ובכך פינתה מצאי של כ-1,000 יח"ד קטנות שהתאימו בעיקר לאוכלוסייה צעירה.
משיכת אוכלוסייה צעירה ומגוונת– מעבר לפינוי יח"ד קטנות, העירייה ומשרד השיכון סייעו במענקים והלוואות לשיפוץ הדירה, שכ"ד, קניה וכו', שהתאימו למגזרי אוכלוסייה מגוונים.
שימור המבנים ההיסטוריים בעלי ערכים ארכיטקטוניים- התכניות התקפות עודדו קומת עמודים מפולשת כפתרון אנכרוניסטי לבעיות החניה, ובכך להריסת המסדר הבנוי ההיסטורי. במסגרת סעיף 77,78 אותרו כ-250 בנינים שנאסרה הריסתם. העירייה סייעה במענקים והלוואות לשיפוץ המבנים. כדי לתמרץ את שיפוצם של המבנים הייחודיים (לשימור א'), הותר שימוש למשרדים גם באזורי המגורים, זאת בהתאם לערכי הביקוש באותה עת.
העדר שטחים פתוחים- בהתאם לסטנדרטים המקובלים. המירקם נבנה בצפיפות לכן במטרה לפצות על המחסור בשטחים פתוחים, התכנית הציעה להפוך את הרחובות הפנימיים לרחובות משולבים. בפועל בוצעו שני רחובות בלבד- רח' אנגל ורח' הגילבוע. כמו-כן התכנית הציעה ליצור גינות עם זיקת הנאה לציבור בשטחים הפרטיים בחזיתות האחוריות ולהפכן לרצף משמעותי. אך הצעה זו נפסלה ע"י המוסדות מחשש לתביעות פיצויים.
הרחבת זכויות מתוכניות נושאיות– עיריית תל אביב הוסיפה במשך השנים זכויות בניה בתכניות נושאיות כוללניות. כתוצאה מכך הצטברו בלב העיר זכויות מעבר לקיבולת הנפחית, וכתוצאה מכך אושרו באופן פרטני אקראי תוספות של קומה חמישית. מאחר ושלמות המרקם הייתה חשובה, התכנית הגדילה את נפח הבניה בכלל המבנים ל-5 קומות. כלומר התכנית פתרה את סוגית הזכויות ותרמה לאחידות המרקם שהיא חלק ממאפייניו ההיסטוריים.
הוספת קומה חמישית (צילום משרד מזור-פרישט)
חידוש מוסדות ציבור- האזור היה משופע במוסדות חינוך שהתרוקנו עקב התבגרות האוכלוסייה ויציאת משפחות מהעיר. עיריית ת"א השמישה מחדש את מוסדות החינוך לקליטת הילדים של האוכלוסייה החדשה.
מה ההבדל בין השיח התכנוני של שנות השמונים לשיח הנוכחי על התחדשות עירונית?
דוידוב: "מאז שנות ה-80 השתנתה התפיסה הכלכלית של המדינה, ופחתה המעורבות הממשלתית בהשקעות במגורים. כתוצאה מכך פרויקטים של התחדשות עירונית מבוססים על מעורבות יזמית פרטית (במיוחד באזור המרכז) שמסתכמת בתוספת זכויות חריגה. תכנית לב העיר הייתה תכנית כוללנית שטיפלה בכל הנושאיםכולל אמצעי יישום הודות למעורבות של כל משרדי הממשלה וגורמי העירייה הנוגעים בדבר. שיתוף פעולה זה איפשר תיזמון מתואם של שלביות הפיתוח והמימוש, זאת בניגוד מוחלט לתמ"א 38 (ראה תכניות נושאיות לעיל) שהיא הכלי המרכזי להתחדשות מירקמים קיימים כיום. השיח התכנוני כיום מתמקד בעיקר בקיימות על בסיס של עירוב אוכלוסייה ושימושים מעורבים. תכנית לב העיר הציעה מערכות סיוע נפרדות למגזרי אוכלוסייה שונים ובכך הושג תמהיל האוכלוסייה, כלי שלא בהכרח נעשה בו שימוש בעידן הנוכחי. באזור של לב העיר כבר היו קיימים שימושים מעורבים אך התיפקוד שלהם השתנה לאורך השנים בעקבות השתנות האוכלוסייה. לכן היה צריך לחשוב ולשנות אותם בהתאם לצרכים של האוכלוסייה החדשה".
האם אתה זוקף את ההצלחה של האזור היום לתכנית שלכם או לכוחות שאינם קשורים בתכנון?
דוידוב: "התכנית היא פרי חזונו של אדם מזור ותמיכתו הנלהבת של ראש העיר צ'יץ'. מהותה של תכנית היה לזהות את הצרכים הכוללנים ובהתאם לכך להציע את הפתרונות. הצלחתה של תכנית לב העיר נובעת מכך שהיא נוצרה בזמן המתאים כדי לענות על השינויים באורחות החיים באותה עת ומעגל החיים העירוני."
האם אתה מזהה תוצאות בלתי צפויות או שליליות שהיו לתכנית?
דוידוב: "תכנית לב העיר נועדה להיות הדגמה לתפיסת תכנון חדשנית לאותה עת ולהימשך בכל האזורים של העיר המרכזית. אולם, תהליך זה לא נמשך. מלבד עיכוב בהתחדשות של האזורים הסמוכים, הדבר הביא לעליית המחירים באזור המוגדר של לב העיר, שיכול היה להתמתן באם היצע המגורים היה גדל משמעותית בכל אזורי העיר המרכזית. בעיקבות ההצלחה בשטח של התכנית הופסקו מענקי הסיוע והייתה לכך השפעה על תמהיל האוכלוסייה. המשך המענקים למגזרים מוחלשים היה תורם למיצוב אוכלוסייה מגוונת באזור. כמו כן בהיבט של תחבורה, הקמת הסעת המונים הייתה חלק מתפיסת התכנית הבסיסית. העדר פתרון כזה פגע באיכויות הסביבתיות, הנגישות והחנייה. אולם חוסר ההתאמה בין מימוש פתרונות תשתיתיים ליזמיים הוא אופייני למהלכי הפיתוח של מרבית התכניות המאושרות בכלל. מבחינת רווחה סביבתית ושטחים פתוחים, פסילת ההצעה לחיבור החצרות האחוריות לרצעות ירוקות שמישות פגעה בפוטנציאל האיכויות הסביבתיות באזור. ובהיבט של שטחי ציבור תכנית לב העיר ראתה במגרשים הגדולים של בי"ח בלפור, ומתחם מכבי-שוק בצלאל פוטנציאל לתוספת שטחי ציבור, אולם מתחמים אלה יצאו לפיתוח יזמי. באופן ציני מגדל המגורים בשטח ביה"ח נקרא "פרוייקט לב העיר " בעוד הוא נוגד את כל עקרונות התיכנון של התכנית."
במבט רטרוספקטיבי, איך בעינייך נכון לחדש מרקמים עירוניים?
דוידוב: "כל תכנית התחדשות צריכה להתבסס על נתוני השטח הפיזיים, הסוציואקונומיים, הסטטוטוריים והתפתחות המערך העירוני בסביבה. תכנית לב העיר ותכנית נווה צדק שבזי קודמו באותו זמן וע"י אותו צוות תכנון. התכנון השתמש באותה המתודולוגיה, אבל כל תכנית הציעה פתרונות שונים מהותית בהתאם לתנאים הספציפיים של כל אזור. בעקבות הצלחת לב העיר היו ניסיונות ליישם את אותם הכלים באזורים נוספים בת"א ובערים אחרות, אולם תכניות אלה לא הצליחו להתרומם מאחר והן לא נגזרו מהתנאים הספציפיים."
"חשוב לתת את הדעת ש"תכנית" היא הצעה וירטואלית בלבד, וחשוב ללוות אותה במערכת כלים ליישומה ומימושה. כדי לאפשר את מימושה הכלים הם תוצאה של התפיסה המערכתית הכלכלית בכל עת. הצלחת תכנית התחדשות מותנית במתאם מימוש של כל מרכיבי התכנית, ולכן מחייבת מעורבות אקטיבית של משרדי הממשלה וכל גורמי העירייה. הצורך בתכניות התחדשות נגזרות ממעגל החיים העירוני ומחייבות בחינה מחודשת מעקב ורביזייה. כל 20-30 שנה כדאי לבחון את התאמתה לשינויים באוכלוסייה, אורחות החיים, הסטטוטוריקה והטכנולוגיות. בעניין זה חשוב לציין שהצלחת תכנית לב העיר התבססה על כך שהיא תכנית אופרטיבית שסיימה רצף המשכי מהתכנית לרביזיה מטרופולינית לגוש דן, עדכון תכנית המתאר של תל אביב, ובחינת כל אזורי המגורים בת"א, ואפשרה לממש את הצרכים שזוהו ועקרונות התכנון בזמן אמת של פחות מ-10 שנים."
בקרוב תעלה באורבנולוגיה סדרת פודקסט: 'קצרצרים על תל אביב', שבה נשוחח עם ניקי דוידוב עלתהליכי התחדשות מתוכננת לעומת התפתחות אורגנית בטבעת השדרות בת"א. הסדרה תתמקד בסיפור התפתחותם של שלושה אתרים בעיר: רובע מנשייה, שדרות רוטשילד וכיכר אתרים.
*כל התמונות באדיבות ניקי דוידוב מתוך המצגת של משרד מזור-פירשט The Revitalization of the “Heart of Tel-Aviv”: The Origin of the “White City” 25-Year Perspective
פרויקט התיירות והמסחר הגרנדיוזי “הסיטי” הוקם על גבי שרידי שכונת מנשייה מתוך שיח שקרא להפוך את מרחב התפר בין יפו לתל אביב לגשר, למרחב מחבר, אך במקום זאת מיצב את הגבול ביניהן וקיטע את המרקם העירוני. על הצורך בתכנון סביבות גבול כ”דלתות מרחביות”
על רקע השיחה עם אדריכל ומתכנן ניקי דוידוב, בנושא ההתחדשות העירונית של מנשייה. מובאים פה חלקים מתוך הפרק העוסק בשכונת מנשייה ומתמקד בפרויקט התכנוני באתר בשנות השישים. הדיון בספר רגעי תיקון, עוסק בשכונת מנשייה מפרספקטיבה רחבה ובוחן את השינויים בהמשגה של המרחב והגבול בין תל אביב ליפו, כדלת, כגשר וכשער מתחילת המאה העשרים עד תחילת המאה העשרים ואחת. ההמשגות לא תמו. וברור כי גם כיום מקודמות תכניות חדשות ורעיונות להתחדשות המרחב. יש לקוות שההמשגות והתערבויות החדשות באזור יחזקו את מעמד המקום כדלת, כמרחב יומיומי ויימנעו מפתרונות תכנוניים מנותקים מהקשר.
המסגד כמרחב דתי קהילתי משפיע על מעגלי היומיום של מאמיניו. לרוב, למיקומם של מבני הדת בסטרוקטורה העירונית חשיבות סימבולית ושימושית; עיצובו ומיקומו של המבנה בא לסמן את נבדלותו הפיזית, אך גם לחזק את נגישותו לקהל מאמיניו בסמיכותו לצירים ראשיים ולמרחב הקהילתי. הקמתו של מסגד חסן בק ב-1916 קשורה להחלטת המושל הצבאי של יפו (חסן בק) על פעולות בנייה ופיתוח בעיר. ערביי יפו החרימו תחילה את המסגד שבלב שכונת מנשייה בשל התנאים שהביאו להקמתו (עבודה בכפייה והחרמת רכוש), אך עם הסתלקותם של התורכים החלו לעשות בו שימוש והפכוהו למוקד קהילתי פעיל. בגריד הניצב לים, כפר מנשייה, שמוניציפלית השתייך ליפו, שימש תחת הבריטים כתחנת מעבר למהגרים שזה עתה באו והיה אזור התרחשויות ותנועה של קבוצות יהודיות ופלסטיניות כאחת. מעגלי היומיום שהתאפיינו גם באירועים אלימים בין הקהילות היו שזורים אלה באלה. במלחמת 48′, שגדעה את מעגלי היומיום של הקהילה הפלסטינית, היה המסגד בבחינת נקודה אסטרטגית לכוחות הנאבקים. לאחר כיבוש כפר מנשייה בידי הצבא הישראלי ועם העברת נכסי הקהילה הפלסטינית לידי המושל הצבאי, נותר המסגד מנותק מן האוכלוסייה המוסלמית המועטה שנותרה ביפו והפך לסמל המסמן את היעדרות הקהילה הפלסטינית מהמרחב המחוק.1
חורבות שכונת מנשייה, ברקע מסגד חסן בק. נותר מנותק מן האוכלוסייה המוסלמית שנותרה ביפו. תל-אביב, 1948 (צילום: רודי ויינשטיין, ויקיפדיה)
המרחב המצולק והנטוש החל לרקום חיים בתחילת שנות ה-60 ביוזמתם של פרנסי העיר, שביקשו להעלות את הערך הכלכלי והתיירותי של מתחם מנשייה. על הקרקעות שהוקפאו לבנייה בשנות ה-50 והיו ברשות ממשלת ישראל ומִנהל המקרקעין, הוזמנה תכנית רעיונית מהאדריכלים פרלשטיין וויסקובר. בהמשך הוחלט שלא להסתפק בכך ולהכריז על תחרות בינלאומית להכנת תכנית אב “שתגאל את שכונות העוני במרכז העיר”.2 ראש העיר דאז, מרדכי נמיר, מתאר בעלון התחרות את כפר מנשייה כמתחם אשר נהרס במלחמת 48′ ומזכיר את מסגד חסן בק כבניין היחיד באתר המוזנח והחרב המצריך שימור. בפועל, ולאחר התנגדויות לפתרון האדריכלי שהוצע במסגרת התחרות, תוכנן המתחם על ידי האדריכלים רייפר וניב. ההנחה המרכזית שעמדה בבסיס הפרויקט, למשוך את מרכז העסקים הראשי וציר איילון לכיוון מנשייה, התבררה מאוחר יותר כשגויה ותוקנה בתכנית האב בראשותו של האדריכל מזור (מהמכון לתכנון אורבני) בשנות ה-80. 3
[…]
פרויקט מנשייה ותפיסת הגבול בין תל אביב ליפו כגשר
תל אביב ויפו נפרדות זו מזו. תל אביב משגשגת ויפו דורכת במקום. בנייתה של מנשייה יאפשר גשירת התחום בין שתי הערים. לא רק שחיבור תנועתי קל וברור על ידי דרכים ושדרות להולכי רגל תוכנן בין יפו לתל אביב, אלא עצם בנייתו של מרכז תל-אביב, בין שתי הערים, ומשיכת אוכלוסייה דרומה, תשנה לחלוטין את מעמדה של יפו.4
כפי שמציג את הדברים האדריכל רייפר בוועדת בניין הערים באמצע שנות ה-60, קשור פרק זה למחיקתה של מנשייה וכינונה כסביבת ייצוג עירונית-לאומית שהיא בבחינת גבול, גשר או מרכז בין תל אביב ליפו. דרך הדיון בהחלטה להפוך את מנשייה לגשר עירוני-לאומי כאלמנט זר שיחבר בין שתי הערים קצה לקצה, אראה כיצד הועצם שיח ההפרדה ונחקק במרחב הקונקרטי והיומיומי. את הקמתה של סביבת הייצוג העירונית-לאומית על אדמות מנשייה יש לראות בהקשרם של ארבעה קונפליקטים המשפיעים קונקרטית-פיזית על המרחב: בין שתי הישויות הלאומיות (בעקבות מלחמת 48′), בין העיר למדינה, בין העיר לתושביה ובין המומחים (מתכננים ואדריכלים) לבין עצמם.
הקונפליקט הראשון פורץ מיד עם החלטת עצרת האו”ם ב-29 בנובמבר בדבר החלוקה לשתי מדינות, יהודית וערבית, שעל פיה העיר יפו אמורה להיות מובלעת ערבית מבודדת משאר המדינה הערבית ולמלא תפקיד של נמלה העיקרי.5 במלחמה בין שתי הישויות הפכו שתי הערים הגדולות לחזית מרכזית.6 במהלך מלחמת 48′ נכבשה יפו, וכיבושה נתפס בעיני הקהילה היהודית כ”חיסול מטרד רציני לביטחונה של המדינה היהודית”. מנשייה נתפסה כ”‘יתד’ יפואית שהיתה תקועה בתל אביב”.7 בעיני הפלסטינים נתפסו כיבושה של יפו ותוצאות מלחמת 48′, המכונה א-נכבה, כטרגדיה אישית ולאומית. בעקבות המלחמה התרוקנה יפו מ-95 אחוז מתושביה הערבים8 והפכה ממרכז ערבי חברתי, תרבותי וכלכלי של המעמד הבינוני לשכונת מצוקה של פליטים יהודים (וגם פליטים ערבים שלא היו במקורם מיפו). לאחר המלחמה עברו יפו ונכסיה לשליטת המושל הצבאי כפתרון זמני, שבמסגרתו סיפקה תל אביב שירותים לכפרים הערביים שיח’ מוניס, ג’סמין וסלמה, אשר היו כלולים בשטח המוניציפלי שלה בתכנית החלוקה. מנשייה, ששימשה חזית במהלך המלחמה, ספגה פגיעה קשה במישור הפיזי. עם זאת, חלקים רבים ממנה נותרו על תלם ואוכלסו על ידי פליטים יהודים.
הקונפליקט השני, תוצר של הכיבוש, נוגע למאבק בין העיר למדינה לגבי היחסים והאחריות המוניציפלית של תל אביב על יפו. ראש הממשלה דאז, דוד בן גוריון, תבע שכל שטח יפו, למעט השטח המאוכלס על ידי ערבים, יסופח לתל אביב. ראש העיר ישראל רוקח, שתמך בסיפוח השכונות היהודיות, התנגד לסיפוחים נוספים ללא תמיכה כלכלית מהממשלה.9 במסגרת מצב המלחמה הבוער נענתה הממשלה לתביעותיו של ראש העיר, וכך הוחלט שתל אביב תספק שירותים ליפו ובתמורה תקבל שטחים לבנייה ולהתרחבות העיר. ואולם, ב-5 באוקטובר 1949 פרסמה ממשלת ישראל החלטה לאשר את סיפוח יפו תחת השם יפו-תל אביב. החלטה זו יצרה מצב חדש בין העיר למדינה, שבמסגרתו הוכפפה העיר למסגרת הלאומית ולצרכיה. ההתנגדויות ליחסי הכוחות החדשים, כמו להחלטה עצמה, לא איחרו לבוא. ברמה העקרונית התנגדו הרשות העירונית ותושביה למיזוג, אשר איים להטיל עומס כבד ולפגוע ברמת החיים הגבוהה בעיר. כפי שהסביר ראש העיר רוקח: “תל אביב [פיתחה] את שטחיה בהתאם לתכנית בנין ערים ערוכה מראש. חלק ניכר מן השטחים שהועברו לשיפוטה לא היו מיושבים, וקל היה באופן יחסי לתכנן אותם כיאות. שונה הוא המצב כיום, לאחר שרוב השטחים ובעיקר אלה של יפו, הם שטחים בנויים בצפיפות העולה בהרבה על זו של תל אביב וללא כל הסדר סניטרי הנדסי מתאים”.10 על כך השיב שר הפנים דאז יצחק שפירא: “לפי קו מחשבתי זה עלינו לנעול את שערי הארץ בפני עולים חדשים. אם יפו עניה ותל אביב עשירה – וכזה הוא המצב לאשורו – הרי רגש האחווה והאחריות מחייבים שתל אביב העשירה, תעמוד לה ליפו הענייה, בשעת דחקה”.11 התנגדויות נוספות היו גם לקדימות של שם העיר יפו במסגרת הסיפוח, יפו-תל אביב. אך למרות ההתנגדויות נקבע בדו”ח הוועדה שדנה בשאלת הסיפוח (9 באוקטובר 1949) כי יפו היא המשך טבעי של תל אביב המבוססת מבחינה כלכלית ותרבותית ומהווה “יסוד בריא בתכנית הסיפוח”.12 ראש העיר, שלא היה שבע רצון מן הסיפוח, קרא מיד לאחר החלטת הוועדה “לשנות מן היסוד את תכנית יפו ויתר השטחים הבנויים שהוכללו בגבולותיה המוניציפאליים של עירנו. […] בתקופה היסטורית זו […] תשמש תל אביב המורחבת לקביעת מסורת חדשה לצורת בנין משופרת ואסתטית, שתהיה משולבת ברוח של שוויון ואחווה בין כל חלקי האוכלוסייה”.13 כך הקונפליקט והמתח בין העיר למדינה מומר לשיח הדן בחיים החברתיים כ”בעיות תכנון” הניתנות לפתרון על ידי “שינוי מן היסוד”. לשם כך נהגה אחד מן הפרויקטים האדריכליים השאפתניים ביותר לאזור התפר המחוק מנשייה, פרי שיתוף פעולה של העיר עם המדינה, פרויקט ה”סיטי”.
פרויקט “הסיטי” יועד להפוך למרכז העסקים הראשי החדש של העיר, תוך חיבור למרכז הישן באזור אחוזת בית. על אף המאמצים, בפועל קמו באזור קומץ מגדלי משרדים במתחם “בית הטקסטיל” ומלונות. (צילום: טלי חתוקה)
בתחילת שנות ה-60 התקיימו בעת ובעונה אחת שני תהליכים במרחב מנשייה ויפו בכלל. הראשון מבוסס על הזנחה שיטתית של יפו כחלק מתכנית “פינוי-בינוי”. השני מבוסס על פיתוח ההיבטים התיירותיים הכלכליים של תל אביב, ובעקיפין גם של המדינה. ב-1960 הוכנה תכנית רעיונית על ידי האדריכלים פרלשטיין וויסקובר על פי הזמנת הממשלה. אולם הוחלט שלא להסתפק בכך ולהכריז על תחרות בינלאומית להכנת תכנית אב “שתגאל את שכונות העוני במרכז העיר”14 ותהפוך את מנשייה מאזור תפר בין תל אביב ליפו ל”לב”.15 על היוזמה הופקדה החברה העירונית-ממשלתית “אחוזות חוף” (מ-1960), ולשם פיתוח הרקמה הבנויה והחוף נבדקו גם חלופות ואפשרויות לייבוש הים על ידי מומחים ויצירת אטרקציות תיירותיות. מתחם מנשייה הפך למרכז הדיון הציבורי, כפי שמתאר זאת דובר העירייה: “פיתוח מנשייה תופס מקום ראשון במעלה בתכניות הפיתוח של העירייה, וזאת לרגל העובדה, שמנשייה נמצאת למעשה במרכזה הגיאוגרפי של תל אביב, קרבתה למרכז מסחרי בנוי וקיים מחד, והישענותה על שפת הים מאידך – טומנות בחובן אפשרויות כלכליות מגוונות ביותר”.16
במכתב ההזמנה לתחרות תוארה מנשייה על ידי ראש העיר ככפר שנהרס במלחמת 48′, שבנייניו הנותרים ישנים או במצב המחייב הריסה, למעט מסגד חסן בק.17 ההתייחסות להקשר התכנוני כטבולה רסה מרחבי ואנושי עוררה קונפליקט בין תושבי המקום (פליטים יהודים שהתמקמו במנשייה לאחר המלחמה) לחברת “אחוזות חוף”. יישום הפרויקט דרש את פינויים של התושבים במקום ואת שינוי יעדו,18 אך תהליך ההזנחה של המתחם, במיוחד על ידי מחלקת התברואה, גרם להאצת נטישתו. בתכתובת של התושבים עם ראש העיר19 ועם חברי כנסת20 ניכרת חשדנות כלפי כוונות העירייה, שקראה לשיתוף פעולה מרצון בכל הנוגע לפינוי. כפי שאומרת העירייה לתושבים: “אם התושבים ידחו בתוקף את המדיחים, את מפיצי שמועות הבהלה, מוציאי הלעז, את כוונות הנישול – פתוחה הדרך להבנה, לשיתוף למען הבטחת המטרות המשותפות לכולנו. […] הגשמת תכניות פיתוח מנשייה והסביבה תביא לידי שגשוג המקום, תרבה תעסוקה, חינוך ועלייה בסולם הסוציאלי”.21
חרף כל ההתנגדויות יצאה התחרות לדרך וזכתה להשתתפות בינלאומית ערה. דו”ח תוצאותיה פורסמו ב-9 בספטמבר 1963. הפרס הראשון בתחרות האנונימית הוענק לאדריכלים אלכסנדר בראנקה ופרד אונגרר מגרמניה, וסדרה של פרויקטים נוספים נקנו על ידי יוזמי התחרות. הפרויקטים שזכו וצוינו לשבח התאפיינו בהיקף בינוי רחב, גורדי שחקים וקנה מידה “כשל עיר מודרנית”, הצעות לבנייה של איים ועיצוב באמצעות חומרים ושפה המתנתקים מהצניעות של הבינוי בשנות ה-30. את השינוי בשיח האדריכלי יש לראות על רקע התפתחויות כלליות ומקומיות. השיח האדריכלי הבינלאומי בשנות ה-50 וה-60 קשור לעשייה המודרניסטית וללהט להינתק מהעבר באמצעות מחיקה של רקמות ואובייקטים. בשנות ה-60 אומצה במיוחד משנתו של לה קורבוזיה,22 בהשפעת האדריכלות הברזילאית, היפנית והברוטליזם. בהקשר המקומי גויסה האדריכלות להבניית מדינת הלאום ואפשרה מתן לגיטימציה להרס של רקמות אורבניות קיימות. מסגרת הבנייה של אובייקטים מבודדים בחלל פתוח והשימוש בטכנולוגיות חדשות סייעו בהבניה של מרחבי ייצוג לאומיים כלכליים-תיירותיים, אשר שירתו את האינטרסים של המדינה, שרצתה לשנות המרחב “מן היסוד”.
היקף בינוי רחב, גורדי שחקים וקנה מידה “כשל עיר מודרנית”, הצעות לבנייה של איים מלאכותיים, עיצוב המתנתק מהצניעות של הבינוי בשנות ה-30 והתייחסות למרחב כ”טבולה ראסה” בהצעה הזוכה בתחרות משנת 1963 של אדריכלים אלכסנדר בראנקה ופרד אונגרר.(32:Casabella,293 1964)
בעיני חבר השופטים בתחרות היו הפתרונות המוצעים מסגרת רעיונית בלבד, שמטרתה לסייע בתכנון עתידי. על עיבוד הפרויקט לתכנית אופרטיבית הופקד צוות מתכננים צעירים: ניב, רייפר ומזרחי, בפיקוח וייעוץ של האדריכלים הותיקים, שרון ופרלשטיין. המטרה הייתה לבחון את התכניות שזכו בפרסים ולבנות מתווה חדש למקום. צוות המתכננים המגויס ראה באתר מרחב אופטימלי לכינונו של מרכז עירוני-לאומי ומסגרת שתאפשר לפתור את בעיות היסוד של תל אביב, כמו פיתוח תשתית מתאימה למרכז כלכלי ומסחרי, פתרון תנועה, חיזוק הקשר בין יפו לתל אביב, פינוי משכנות העוני ופיתוח שפת הים. הפרויקט השתרע על 1,500 דונם ויועד לשמש מרכז עסקים ביום ומרכז בידור ופנאי בלילה. ההצעה כללה את המשך שדרות רוטשילד עד לים באמצעות בניינים בני 15 קומות ומערך תנועה מהיר של שישה מסלולים, שכלל את המשך ציר איילון עד שפת הים.23
הקונפליקט הרביעי קשור למתח בין האדריכלים שהופקדו על מימוש תכנית מנשייה ובין עמיתיהם שהופקדו על תכנית האב לעיר, כמו ציון השמשוני ואחרים. כך למשל הציע האדריכל ציון השמשוני לבדוק איך משתלבת התכנית של מנשייה במסגרת התכנון הפיזי והכלכלי של אגד הערים כולו. הסתייגויותיו מן התכנית נגעו בשלושה מישורים יסודיים – התנועה המוטורית, הקמת מרכז מסחרי כאמצעי של חיבור וגשר עם יפו, והשפה האדריכלית שבה השתמשו – ושללו מן הפרויקט את עיקר חיוניותו.24 ההסתייגות מהקמת המתחם נשמעה גם מצד אהרן הורוביץ, אשר היה אחראי להכנת תכנית האב של תל אביב-יפו. במכתביו למפונים הוא מפנה את תשומת לבם לכך שאדמות מנשייה יועדו לגן חוף במקום התכנית להקצותן לפיתוח מסחרי. “לדאבוננו”, כותב הורוביץ, “טרם התפתחה במדינתנו הצעירה המסורת של התארגנות חוגים ציבוריים להבטחת צרכי האזרחים”.25 על כך משיב סגן העיר לתושבים: “לא הבטחנו אף פעם לשתף את בעלי הנכסים בתכנון אזור מנשייה. חזרנו והדגשנו כי מדיניות התכנון נקבעת על ידי המוסדות המוסמכים של העירייה ומומחיה בלבד”.26 גם מהנדס העיר בשנים 1950-1929, יעקב בן סירה, הגדיר את התכנית “כמעשה בוסר וכמחטיאה את עיקרי עניני התכנון המתחייבים בשטח, שכן לא הובהרו דיין המטרות הסופיות ומטרות הביניים, וראיתי את הפרוגרמה שהוצגה למתחרים כבלתי שקולה ומאוזנת, ללא הכנת רקע הבעיות במישור הארצי, האיזורי והמקומי, ששיקום השטח מחייבו”.27 בן סירה תקף את מדיניות העבודה במנשייה והצביע על אימוץ הקפיטליזם האמריקאי המוציא “כספים למפעלי יוקרה להאדיר את הדימוי העירוני”.28 הוא התריע מפני תהליכי הג’נטריפיקציה29 באזור (שהגיעו לשיאם בשנות ה-90) וקבע ש”נעשית פה פעולה של שעתוק המגורים מאתר אחד למשנהו – גטאות של עוני שאינם מביאים כל תרופה חברתית ואינם מתקנים ולא כלום. […] התכניות למנשייה ואף הרעיונות השונים לשיקום משכנות עוני נושאים בחובם נבטים של אותם סילופים שהזכרתים לעיל, שסופם שאינם פותרים בעיות למצותן, אלא שמחליפים בעיות מסוג אחד בבעיות מסוג שני והם הופכים גורמים שליליים בתכנית פיזור האוכלוסין”.30
התנגדויות אלו, התעכבותה של תכנית האב והתפתחות מרכזים מסחריים אחרים העמידו בסימן שאלה את נחיצות פרויקט מנשייה. כפי שהקשה עמיעז (מהנדס העיר) בישיבת מועצת “אחוזות חוף”: “השאלה היא מה הקשר בין תכנית מנשיה לבין תכנית האב. במשך השנים האחרונות היו התפתחויות בעיר שלו מנשיה היתה קיימת, לא היו נוצרות אלא בה […] לכן ייתכן שתכנון מוקדם של מליון ממ”ר למסחר במנשיה אינו ריאלי לאור המציאות החדשה”.31 למרות התנגדויות בתוך חברת “אחוזות חוף” עצמה החליט רבינוביץ’ לעבד תכנית מפורטת. על בסיס תכנית זו הוקם בית הטקסטיל, ומאוחר יותר, בשנות ה-90, הוקמו גם בנייני משרדים, רבי קומות ובית המלון דיוויד אינטרקונטיננטל. אך ההנחה הפרוגרמתית של התחרות למשוך את מרכז העסקים הראשי וציר איילון לכיוון מנשייה, שבוקרה על ידי השמשוני,32 בוטלה לגמרי בתכנית האב שהוכנה על ידי צוות של המכון לתכנון אורבני בראשותו של האדריכל מזור בשנות ה-80. מזור זיהה כיוון פיתוח שונה לעיר, השומר על האינטנסיביות של החיים בלב העיר ההיסטורי באמצעות יצירת זרוע צפונית למע”ר (מרכז העסקים הראשי) הנסמכת על הציר התחבורתי של איילון.33
פרויקט ‘הסיטי’ ופארק צ’ארלס קלור, מבט מצפון. פרויקט שהומשג כגשר העצים בפועל את הגבולות הוויזואליים והפיזיים בין יפו לתל אביב. (צילום: nafrenkel88, flickr)
אך למרות מימושו החלקי של פרויקט מנשייה הוא הצליח להעצים את הגבולות הוויזואליים והפיזיים בין יפו לתל אביב. בניגוד לקונפליקטים של שנות ה-30, שחוללו תנועות של הון וכוח אשר נוצלו בעיקר על ידי הקהילה היהודית, שנות ה-60 מסמנות תנועות מרחביות כפויות. התנועות של האוכלוסייה (הערבית והיהודית), ההון (אדמות ורכוש של הנפקדים הפלסטינים) והכוח (סיום השלטון הבריטי וכיבוש יפו על ידי היהודים) סומנו ונחקקו מחדש באופן ממשי וסמלי על ידי מדינת הלאום. בדיעבד, ההחלטה להפוך את מנשייה לגשר עירוני-לאומי, כאלמנט זר שיחבר בין שתי הערים, העצים את שיח ההפרדה בין הקהילות. הפרויקט יצר נתק בין יפו לתל אביב במישור הפרוגרמתי – מרחב העסקים המיר את שכונת המגורים והפריד בין הקהילות האתניות; הצורני – השפה האדריכלית המודרניסטית החליפה את המורפולוגיה הוורנקולרית; והיומיומי – הפרדה בין התושבים לים. המתכננים והאדריכלים של מנשייה לא השכילו לראות את המרחב במנותק מהתיחום האתני-לאומי: הם נתנו ביטוי פיזי לגבולות המקריים, ובכך כוננו אותם מחדש. כפי שניסח זאת בן סירה:
“האם לא היה טבעי יותר לראות את מלוא השטח […] כשטח רצוף לשיקום, שאין פירושו דווקא הריסת כל הבניינים, אלא הריסה במקום שהדבר הכרחי ושיקום ושיפור ויישור איברים והבראת עורקים בכל מקום שניתן. לעומת זאת בחרו המתכננים לראות את גבולות מנשיה מצפון כפי שהיו במקרה, במועדם, הגבולות בין יפו לתל-אביב […]”.34
להרחבה על מסגד חסן בק ראו אצל נמרוד לוז, קהילת יפו ומסגד חסן בכ, גיבוש זהות קולקטיבית, העצמה עצמית והתנגדות, ירושלים: מכון פלורסהיימר למחקרי מדיניות, 2005. ↩
דובר העירייה, “תל אביב מרכז לתיירות”, ארכיון היסטורי עיריית תל אביב, 51-13, 1961c. ↩
תכנית מזור ביטלה את ציר התנועה המהיר לים, כפי שהוגדר בתכנית ליש, הפנתה את הדגש מן הים לציר איילון ועודדה את צמיחתו של המע”ר (מרכז עסקים ראשי) לאורכו. ↩
אמנון ניב ורפי רייפר, ועדת בניין ערים, “מנשיה”, ארכיון היסטורי עיריית תל אביב (3) (1965): 125-7, 1 באוגוסט 1965. ↩
תכנית החלוקה לא קבעה שיפו תהיה קשורה בפרוזדור כלשהו עם המדינה הערבית העתידה לקום, זאת לאור ההנחה שיתקיים בין המדינה היהודית ובין המדינה הערבית שיתוף פעולה במיוחד במישור הכלכלי. ↩
Eugene Rogan and Avi Shlaim, The War for Palestine, Rewriting the History of 1948, Cambridge: Cambridge University Press, 2001. ↩
ידיעות עיריית תל אביב, “תל אביב ויפו במלחמת השחרור”. ↩
האוכלוסייה הערבית במרחב יפו מנתה טרם המלחמה כ-70 אלף נפש ולאחר המלחמה נותרו בה כ-4,000 נפש בלבד. לקראת עזיבתם הסופית של הבריטים פעלה המיליציה היהודית העיקרית – ההגנה – על פי חשיבה אסטרטגית שגובשה כ”תכנית ד'” (10 במרס 1948). יעדה של התכנית היה פינוי כוחות ערביים עוינים מתוך השטחים שיועדו למדינה היהודית, מניעת נפילתם או נטישתם של רוב היישובים היהודיים, גם אלה שנמצאו מחוץ לגבולות החלוקה, ואבטחת דרכי גישה אליהם. על אף שתכנית ד’ לא נועדה מלכתחילה ובמישרין לגירוש פלסטינים שנותרו בארץ, ביצועה מקביל למה שמכונה כיום “טיהור אתני” (ברוך קימרלינג, “אל-נכבה”, בתוך: עדי אופיר (עורך), חמישים לארבעים ושמונה, מומנטים ביקורתיים בתולדות מדינת ישראל, ירושלים: מכון ון ליר והקיבוץ המאוחד, 1999, עמ’ 38-33). ראו גם,
Ahmad H. Sa’di and Lila Abu-Lughod (eds.), Nakba :Palestine, 1948, and the Claims of Memory, New York : Columbia University Press, 2007. ↩
שיקום הנזק הרב מהמלחמה דרש פיתוח של תשתיות ומשאבים רבים. אולם לאוכלוסיית הפליטים, שהתמקמה בבתים הנטושים, לא היו אמצעים לשלם מסים לעירייה. ↩
ידיעות עיריית תל אביב, “עם סיפוחה של יפו לתל אביב”, ידיעות עיריית תל אביב 5-6 (1946): 74-73, בייחוד עמ’ 73, ארכיון היסטורי עיריית תל אביב. ↩
אחוזות החוף, “תחרות בניין ערים לתכנית פיתוח אזור מרכזי תל אביב-יפו”, ארכיון היסטורי עיריית תל אביב 1962. ↩
אחוזות החוף, “פרטיכל ישיבת מועצת המנהלים”, ארכיון היסטורי עיריית תל אביב, , 04-2684 30 במאי 1963. ↩
ועד תושבי שכונת מנשיה, “מר מרדכי נמיר”, ארכיון ההיסטורי עיריית תל אביב, , 04-26854 במאי 1962. ↩
יהושע רבינוביץ, “מר יוסף שופמן”, ארכיון היסטורי עיריית תל אביב, 2684- 04, 26 בנובמבר 1962. ↩
פמפלט, “האמת על תכנית פתוח מנשיה”, ארכיון היסטורי עיריית תל אביב, 04-2685 , 1962. ↩
C. E. J., Le Corbusier, The Radiant City, London: Faber, 1967. ↩
יעקב בן סירה, “מנשיה”, ארכיון היסטורי עיריית תל אביב, 2618-04, 30 במרס 1965. ↩
בהקשר של התנועה טען השמשוני שלא ניתן לתכנן אותה בלי להשלים את התכנון הכללי של התנועה בתל אביב ובסביבה. אשר לעצם הרעיון של הקמת מרכז מסחרי נוסף במנשייה קבע השמשוני כי לאור המדיניות הנוכחית של העירייה, שחילקה רישיונות למפעלים מסחריים בכל העיר, אין צורך בהקמת מרכז במנשייה. למעשה, לטענתו תכנית מנשייה היא “תכנית מצוינת אך ללא תועלת. בעיית החיבור עם יפו לא תיפתר כאן, להפך על ידי תכנית זו רק הועלו מחירי השיכון באזור ויפו נותקה מתל אביב”. מלבד זאת התנגד השמשוני לשפה האדריכלית של “בטון ואספלט” שבה נעשה שימוש, אשר אינה מאפשרת גמישות ויצירת גבולות חדשים עם הים. למעשה, היא גורמת להרחקת התושבים מהחוף ולהתעלמות מיפו ופגיעה בה, אל מול הצורך בשימורה. אחוזות החוף, “פרטיכל ישיבת מועצת המנהלים”, ארכיון היסטורי עיריית תל אביב (3) (1964): 125-7, בייחוד עמ’ 3, 30 ביולי 1964. ↩
אהרון הורוביץ, “מה תהיה דמותה של תל אביב יפו בעתיד”, ידיעות עיריית תל אביב 9-8 (1954): 8-2, ארכיון היסטורי עיריית תל אביב. ↩
יהושע רבינוביץ, “הועד של בעלי הבתים והרכוש”, ארכיון היסטורי עיריית תל אביב, 2684-04, 13 בדצמבר 1962. ↩
יעקב בן סירה, “שיקום עירוני”, ארכיון היסטורי עיריית תל אביב, 2168-04 ג’, 10 במרס 1965. ↩
יעקב בן סירה, “מנשיה”, ארכיון היסטורי עיריית תל אביב, 2618-04, 30 במרס 1965. ↩
ג’נטריפיקציה הוא שם לתהליך שבו אזור עירוני מאוכלס מחדש על ידי מעמד הביניים. להרחבה על תהליכים אלו בהקשר גיאוגרפי-חברתי ביפו ראו דן מונטרסקו ורועי פביאן, “‘כלוב הזהב’: ג’נטריפיקציה וגלובליזציה בפרויקט גבעת אנדרומדה, יפו” תיאוריה וביקורת, 23 (2003): 178-141. ↩
רשימה על ההיסטוריה של כיכר אתרים מתוך הספר רגעי תיקון, מתמקדת בתכנית פיתוח החוף והקמת הכיכר בשנות ה-60 ומציע פרספקטיבה אחרת לסיבת כישלונה
כמרחב של פנאי, מסביר לפבר,1 חוף הים הוא מקום דיאלקטי, מושא להסדרה וארגון היררכי ופונקציונלי, הכולל סטרוקטורות וכללי התנהגות ברורים, אך גם מרחב חוש(נ)י, המאפשר לגוף לחרוג זמנית מגבולות הסדר החברתי היומיומי. החוף מייצג את האפשרות ליציאה משגרת היומיום ומהנורמות החברתיות והתרבותיות ומאפשר אופני התנהגות של לבוש ומתירנות מינית אשר אינם מקובלים בטריטוריות אחרות של העיר והבית.2 האזרח רואה בחוף מקום שבו מתאפשר ביטוי גופני למילוט הזמני מן ההכפפה של המרחב לסדרים של התיעוש הקפיטליסטי והמסחור הניאו-קפיטליסטי.3 כאתר של בילוי עממי וכמרחב אשר חורג מכללי ההתנהגות של הסדר החברתי הנורמטיבי, מאפשר החוף הבניה של סדר אחר. כך נוצרות על החוף טריטוריות ארעיות של פרטים וקהילות העושות שימוש בתנאיו הפיזיים המיוחדים של המקום. הטריטוריות והסדר על החוף מותנים תרבותית ואקלימית, על פי כיוון השמש והרוח. העזרים הפרטיים – שמשייה, מגבת, משחקים – מסייעים בהגדרת הטריטוריה ומבטאים את הפוליטיקה של הגוף הפרטי וזהותו. אולם זאת בדיוק אחת הסיבות לערך הכלכלי הטמון במרחב מסוג זה, הנובע מההזדמנות לפיתוח נדל”ני ולהסדרת הרווחים והתשואות שניתן להפיק מהשימוש הפופולרי בחוף. כך בערים רבות בעולם הפך חוף הים למרחב מוסדר, הכולל פרוגרמה של מבחר פעילויות נופש ופנאי. תופעה זו ניכרת במיוחד על רקע השינויים בעיר הפוסט-תעשייתית והסבת התפקודים בערי נמל ושיקומן כערי חוף תיירותיות.4
ההתפתחות העירונית של תל אביב, למרות סמיכותה לחוף הים, לא קשורה אליו ישירות. בתחילת המאה ה-20 שימשו יפו וחופיה מרכז של מסחר ופנאי. אולם התרחבותה של תל אביב לא הייתה קשורה באופן מובהק לחוף. על פי הנחיות תכנית גדס (1927) התפתחה העיר צפונה ומזרחה בשל הגבלות השטח שעמד לרשותה. האזורים הסמוכים לחוף יועדו לתעשייה ולשימושים מזהמים, כגון בורסקאות ובית מטבחיים, והסמיכות לחוף נתפסה בעיקר כמשאב אקולוגי שהשפיע על כיוון הרחובות וארגון הבינוי עם פתיחות לאוויר הים בחלקי העיר הפנימיים.5 אך אולי דווקא משום ההימנעות מהסדרתו הממסדית של החוף התאפשר לתושבי העיר של שנות ה-20 השימוש בשפת הים כמרחב של בילוי ופנאי לא פורמליים. התפתחותו הראשונית של חוף הים בתל אביב כמקום ורנקולרי ופופולרי הייתה תמצית ההוויה היהודית החדשה; “החוף היה לכאורה חף מכל אידיאולוגיה ציונית של תחיה לאומית ושל בנין הארץ”.6 בהתאם לכך התפתחה שגרה יומיומית סביב החוף של רחצה, שוטטות ושהייה, שהתאפיינה בקודים תרבותיים שלא היו מקובלים בטריטוריות אחרות בעיר.
במקביל לשימוש הספונטני של התושבים בחוף התפתחה אצל פרנסי העיר ההכרה בפוטנציאל הכלכלי הגלום במרחב זה, אגב שימוש ברטוריקה הטוענת לצורך בהסדרה “למען התושבים”. בפיתוח החוף ניתן לזהות שלושה מעגלי זמן עיקריים המאופיינים בסדר חברתי-פוליטי שונה: המעגל הראשון, בשנות ה-30 – כעשר שנים לפני הקמת המדינה, כשלעיר יש מעמד עצמאי בתוך המשטר הקולוניאליסטי – מאופיין בזיהוי ערכיו הקפיטליסטיים של חוף הים. מהלך זה, ביוזמת פרנסי העיר, מבקש להסדיר את חוף הים באמצעות בעלי ההון, אל מול התנגדות תושבי העיר מחד גיסא ותמיכתו של הממשל הבריטי מאידך גיסא. המעגל השני, בשנות ה-60 – כעשר שנים לאחר קום המדינה – מעוגן בסדר היררכי בין המדינה לעיר ובפיתוח משותף של החוף באמצעות חברה עירונית ממשלתית, חברת “אתרים”. התכנית ארוכת הטווח המוצעת לרצועת החוף היא במסורת מודרניסטית וכוללת גם הסדרה של שטחים שנכבשו במלחמת 48′. שנות ה-90, כמעגל שלישי, מסמנות את התחזקות מגמות הגלובליזציה והטרנס-לאומיות ועמן הפרטה וביקורת על העשייה המודרניסטית. שינויים אלו מאפשרים את קיומן של יוזמות עירוניות חדשות בסמוך לשפת הים, המאותגרות על ידי קהילות הקשורות למקום ומתפתחות בו. בכל אחד מן הסדרים החברתיים-פוליטיים במעגלי הזמן שלעיל ניכר המאבק בין כוחות שלטוניים (תחילה השלטון הקולוניאלי ואחר כך מדינת הלאום המודרנית), בעלי ההון וחיי היומיום של האזרחים.
בספר רגעי תיקון, נידונות שלושת התכניות. ברשימה זו נתמקד בשנות השישים ונביא את הקטע שעוסק בכיכר אתרים.
חוף הים הוא מקום דיאלקטי, מושא להסדרה וארגון היררכי ופונקציונלי, הכולל סטרוקטורות וכללי התנהגות ברורים, אך גם מרחב חוש(נ)י, המאפשר לגוף לחרוג זמנית מגבולות הסדר החברתי היומיומי. (צילום: pikiwiki)
מרכז התיירות (כיכר אתרים) וחוף הים בשנות ה-60
להביא לשיפור התנהגות האזרח המגיע אל החוף, לסייע לו לשמור על הניקיון ואף על התנהגות נאותה במקום. הוכח כי תנאי חוף נאותים יוצרים מערכת התנהגותית ברמה גבוהה, המאפשרת ליהנות מן החוף תוך שמירה על ניקיונו.7
הקמת מדינת הלאום וגיוסן של קבוצות אינטרס שונות לביסוסה וחיזוקה משנים את יחסי הכוח בין הגופים הפועלים בחוף הים וסביבתו בשנות ה-60. במקביל להריסת חלקים נרחבים מיפו וכפר מנשייה בעקבות הוראה מפורשת של הממשלה וכחלק מיוזמות צבאיות מקומיות. 8 משתנים גבולות העיר. 9 עם סיפוחה של יפו הופך החוף למפגש הפיזי האולטימטיבי בין העיר למדינה, בהיותו חזית הים הגבול המערבי של המדינה והעיר כאחת. במסגרת מרחבית-פוליטית זו יוזמות עיריית תל אביב והממשלה תכנית משותפת להסדרת חוף הים, במטרה לחזק את מעמדה הכלכלי והתיירותי של תל אביב, ובעקיפין גם של המדינה. הרציונל מאחורי שיתוף הפעולה נוגע לפוטנציאל התיירותי של תל אביב, המתבסס על נגישות לשדה התעופה ואורח חיים חילוני, התומך ומשלים את היצע אתרי תיירות המסורתיים יותר, כגון ירושלים, נצרת וטבריה.
מסגרת עבודה זו, משנות ה-60 המוקדמות, כוללת יוזמות פיתוח שונות בחוף הים באמצעות חברות עירוניות-ממשלתיות.10 מטרתן של חברות אלו היא עידוד התיירות וביצוע משימות תשתית – בלתי רווחיות – ומשימות כלכליות הנשענות על הון פרטי.11 שיטת עבודה זו, המבססת מערכת יחסים חדשה בין המדינה לעיר, מתייחסת לייצור המרחב העירוני בהיבט ארצי-לאומי. מימוש תפיסה זו בפיתוח הים כולל אימוץ של המודרניזם הרציונלי-טכנולוגי ליצירת הגדרה לאומית ומאפשר למדינה לפקח על פיתוח החוף ולנווט אותו למטרותיה, מתוך התכוונות כפולה: כלפי חוץ – המחשת הבעלות, שליטה וריבונות המותאמות לטריטוריה הלאומית; כלפי פנים – יצירה של מקום מחיה המאפשר הזדהות של תושבי הארץ עם הסביבה שבה הם חיים ומעניק משמעות סימבולית למעשים יומיומיים הקשורים בסביבה זו. משמעות פיתוח חוף הים וסיוע המדינה לעיר בקרקע והון מכוונים לשמור על מעמדה כמרכז תרבות ופנאי: “העירייה מעוניינת […] בפתוח התיירות בעיר [ו]רואה בתל אביב מוקד תיירות. […] העיר מהווה נקודת משיכה משום היותה מרכז תרבות […]”.12 אולם יחסים אלו אינם נטולי קונפליקטים. בעייתה המרכזית של עיריית תל אביב בהסדר זה הוא ניגוד האינטרסים עם הערים השכנות ומאבק עם הממשלה על חלוקת מקורות ההכנסה ובמיוחד מדיניות הממשלה בנושא התיירות. 13
ההכרה ביפו ובתל אביב כמוקדי משיכה תיירותיים שיש לעודד את פיתוחם מביאה להיקף פיתוח נרחב המתאפיין בריבוי פרויקטים, בקנה המידה הגדול שלהם, בפעילות מקבילה ולעתים בחוסר תיאום בין המתכננים השונים. היוזמות התכנוניות לאורך החוף ממוקדות בשלוש נקודות: יפו העתיקה, כפר מנשייה ושכונת מחלול. בדרום פועלת החברה לפיתוח יפו (מ-1961) במטרה “לפתח את יפו העתיקה כמרכז לאמנות בידור ותיירות, תוך שמירת אופייה המיוחד”.14 במנשייה פועלת “אחוזות חוף” (מ-1960) במטרה לכונן מרכז עסקי “שיגאל את שכונות העוני במרכז העיר”.15 לשם פיתוח הרקמה הבנויה והחוף במפגש של יפו עם תל אביב נבדקות על ידי “אחוזות חוף” גם חלופות ואפשרויות לייבוש הים לצורך יצירת אטרקציות תיירותיות שונות. נקודת מוקד שלישית בצפון החוף היא אזור המלונאות בשכונת מחלול ומרכז תיירות בקצה שדרות קרן הקיימת. יוזמה זו מטופלת מ-1962 על ידי החברה לפיתוח התעשייה והתיירות וממומשת לקראת תום העשור על ידי חברת “אתרים” (מ-1969). על הזרועות השונות שפועלות במרחב החוף נוספים שני מתווים כוללים המוזמנים על ידי העירייה: מתווה כללי לפיתוח שפת הים (1963), המוזמן מפרופ’ פיצ’ינטו, מתכנן ערים מאיטליה, ותכנית אב לתל אביב (1964), המוזמנת מצוות תכנון בראשותו של ציון השמשוני.
בבסיס מדיניות זו של פיתוח מקבילי ולעתים חופף עומד הצורך של עיריית תל אביב והמדינה להגיע להישג כפול: האחד הוא השגת תמיכה של המדינה בנגישות לקרקע, שכן שטחים רבים בעיר הם בבעלות המדינה (בניהול מנהל מקרקעי ישראל כאדמות נפקדים), ובנגישות להון, מאחר שעזרת הממשלה במימונם של פרויקטים הופכת אותם לאטרקטיביים עבור משקיעים חיצוניים. השני הוא יצירת דימוי של עיר מערבית מורכבת באמצעות שינוי סטטוטורי ושיחי המציג את יפו כחלק מתל אביב והופך אותה מעיר אויב לעיר עתיקה שהיא בסיס לעיר החדשה. מסגרת זו מסייעת להבניה פיזית של מרחב דואלי בקו התפר, כשיפו העתיקה ממוקמת על גבעה בדרום, אל מול מרכז התיירות של תל אביב הנבנה על גבעה מלאכותית מצפון, כשביניהן, על חורבות מנשייה, מתווך מרכז שלישי, ה”סיטי”. 16 אולם העבודה המקבילה של גופים ומתכננים שונים שפעלו במטרה לפתח מפעלי תיירות בעיר יצרה מתחים רבים בינם לבין עצמם, וכן בין המדינה לעיר ותושביה. אלה נוצרו על רקע היעדר שקיפות ומידור שאפיין חלק ניכר מהעשייה התכנונית ונתפס בעיני הממסד כהכרחי על מנת להימנע מהפסדים כלכליים וחברתיים בכל הנוגע לפינוי הקרקעות. לצורך מיקוד הדיון וכדי להתחקות אחר מתחים אלו ואחר היחסים הדיאלקטיים בין המדינה לעיר, נדון להלן באחד הפרויקטים הבולטים: מרכז התיירות, הידוע יותר ככיכר אתרים.
תחילתו של הפרויקט בהסכם עקרוני בין האוצר ובין העירייה, שלפיו תפנה העירייה את שטח שכונת מחלול ותכשירו לצורכי פיתוח, כגון הקמת בתי מלון, גנים וטיילת,17 זאת בתנאי שתוקם חברה לפיתוח האתר תמורת חלק ממניותיה.18 בהתחשב בצד המסחרי של פעולה זו ועל מנת לאפשר עסקה כלכלית מהירה, המליצה העירייה על הפקעת הקרקעות על ידי חברת “עזרה וביצרון” שבבעלותה.19 במקביל לפינוי הדיירים קנתה החברה לפיתוח מפעלי התיירות (1962) את השטח האמור מעיריית תל אביב וקיבלה על עצמה להקים מרכז מכירות בגודל של 25 אלף מטר רבוע, שיכלול שירותים לתייר ותערוכה קבועה של מוצרי יצוא.20 עבודת התכנון של מרכז התיירות נמסרה לאדריכל יעקב רכטר.
שכונת מחלול, 1961, ארכיון עירוני תל אביב-יפו (צלם: וילי פולנדר)
במקביל ושנה מאוחר יותר (1963) הוזמן פרופ’ לואיג’י פיצ’ינטו על ידי עיריית תל אביב לערוך תכנית אב לרצועת חוף הים, במטרה להתייחס לפרויקטים שהיו בתהליכי גיבוש ולשבצם בתכנון הכללי.21 כפי שסוכם: “פתוח התכנית ייעשה בשני שלבים בזה אחר זה. השלב הראשון – לימודי – יכלול עריכת תכנית מוקדמת החובקת את מכלול בעיות החוף. […] השלב שלאחריו יעסוק בתכנית סופית”.22 לאחר ביקורים אחדים בעיר ומפגש עם האדריכלים המעורבים בפרויקטים לאורך רצועת החוף הגיש פיצ’ינטו דו”ח שלא התיישב עם התפיסות התכנוניות הקיימות.23 לאחר בחינה של רצועת החוף ה”שטוח, ללא מראה מיוחד”, הוא מציע להדגיש חמש נקודות “מיוחדות” קיימות ומלאכותיות לאורך החוף. כפי שהוא כותב בדו”ח:
ראשית, יש צורך לשמור ולהדגיש את הגבעה הנושאת את העיר יפו, וכן לשמור ככל האפשר את מפרץ מנשייה המדגיש אותה. אפשר בהחלט ליצור בצורה מלאכותית ואדריכלית נקודה שניה חשובה ולהרוויח מקום על הים ישירות, לא רחוק מתחילת רחוב אלנבי. בנקודה שלישית חשובה, אפשר להחשיב את האזור של בריכת – קרן קיימת – הילטון. אפשר לבצע נקודה רביעית בשפך הירקון לעבר הים. נקודה חמישית אפשר בהחלט להוציא לפועל ישר על הים ליד הגבעות והסלעים הסוגרים על קו החוף לצד הרצליה. עם חמש נקודות חשובות אלו, טבעיות וארכיטקטוניות החוף וכל העיר ירכשו נוף עירוני חדש אשר יאפיין את הכל, הדבר דומה לכרטיס ביקור חדש של העיר תל אביב.24
לצד ההגדרה של המוקדים, שתאמה באופן חלקי את מיקומם של הפרויקטים המתוכננים, ביקר פיצ’ינטו את קווי התכנון הפרוגרמתיים והעיצוביים של התכניות הקיימות.25” (פיצ’ינטו, “הרצאת פרופ’ פיצ’ינטו”).] אחד מנושאי המחלוקת התייחס לנקודה השלישית – מרכז התיירות מול שדרות קרן הקיימת . כפי שתרגם את דברי פיצ’ינטו מהנדס העיר עמיעז: “הוא מתחשב בתכנית רכטר אך לא מקבל אותה כמו שהיא, כי היא כבדה ועמוסה מדי. מציע שינויים ארכיטקטוניים אחדים, כדי לשחררה מהעומס […]”.26 בהרצאה אחרת הסתייג פיצ’ינטו מהקמת כיכר עם בניין גבוה ומתחתיה שטח חניה ואובייקטים נוספים, משום שלדבריו מדובר “בספקולציה לא בתכנון – יש לדעתו לשתף את דיירי הסביבה לניצול שטחים כאלה ותכנונם לטובת הכלל, ולהימנע ככל האפשר מהקמת גושי בטון גדולים”.27 את אזור החוף עד לכביש הירקון יש לסדר בצורת טיילת במחצית החוף, על ידי סככות להולכי רגל, בתי קפה מסעדות גנים וכו’ ואילו החלק התחתון לשימוש כחוף רחצה. בגובה ה’בריכה’ אפשר לבנות כיכר פנורמית, אולמות מוצגים, בית-מלון, בתנאי שיוותרו על בנית מגרד שחקים כפי שהציע האדריכל רכטר הדרך היחידה כדי ליצור קומפוזיציה עם בניני ה’כיכר’ ועם הנוף הכללי שהינו כבר מנוצל על ידי מלון הילטון” (פיצ’ינטו, “הרצאה על תכנית האב לשפת הים של תל אביב”).]
על בסיס הביקורת על מרכז התיירות קבע רבינוביץ’, ראש העיר, כי יש להבהיר את ניגוד העניינים ולמצוא דרך לתאם בין התכניות. בהתאם לכך מסרה העירייה את התכנית לעיבוד מחודש על בסיס העצות של פרופ’ פיצ’ינטו לאדריכלים ויטקובר ורכטר, “שהכינו תכניות חדשות המתקרבות אמנם להצעת פרופ’ פיצ’ינטו אבל שונות ממנה במידה ניכרת, בעיקר עד כמה שהדבר נוגע לבניין ה’פרמננטה'”.28 בהקשר זה של ניגוד העניינים29 שהתעורר בין ההצעות החלקיות הללו ובין התכנית של פרופ’ פיצ’ינטו קבע מאוחר יותר סגן ראש העיר “שתכניתו של פיצ’ינטו נתקבלה באופן עקרוני על ידי העירייה ושיש לשמור עליה בהתאם לכך לאורך החוף ולראות את התכנית הזאת כקובעת”.30 אולם מלבד הקונפליקט על העיצוב האדריכלי של הפרויקט, נוצר מתח משמעותי לא פחות בנוגע למשמעויות הכלכליות והיקף הפרויקט. כפשרה בין בקשתו של פיצ’ינטו להגביל את שטח הבנייה ל-15 אלף מטר רבוע ובין נפח הפרויקט הראשוני (25 אלף מטר רבוע) המליצה ועדת הפרויקטים (3 בינואר 1964) על שטח בנייה בגבול ה-18 אלף מטר רבוע על מנת להפוך את הפרויקט למשתלם. למרות התכניות החדשות והמשא ומתן בין המתכננים, נשארו הקונפליקט על נפח הפרויקט והשפה האדריכלית של הפרויקט על כנם.31 התכנית הסופית של רכטר-ויטקובר אושרה ב-1965 וכללה 19,400 מטר רבוע.32
מימושו של מתווה החוף ופיתוח מרכז התיירות עבר ב-1967 לטיפולה של החברה לפיתוח תיירות בתל אביב, ששמה הומר שנתיים מאוחר יותר ל”אתרים – חברה לפיתוח אתרי תיירות בתל אביב”.33 מטרותיה המוצהרות של החברה היו “לפתח את התיירות בתל אביב יפו על ידי הקמה, פיתוח, ייזום וניהול של מרכזי תיירות, נופש, בידור, אמנות וספורט וכן מפעלים אחרים המשרתים תיירות ויכולים לעודד אותה”.34 על מתווה החוף הופקד צוות מתכננים שכלל את יעקב רכטר (יו”ר הצוות), משה זרחי, מיכאל פרי, אברהם יסקי, מיכאל נדלר, אמנון ניב ורפי רייפר, שעליהם הופקד להכין תכנית שמטרתה ליצור רקע לפיתוח אזור תיירות בחוף ימה של תל אביב. מבחינת חברת אתרים ומתכנניה זוהו ברצועת החוף שלושה סוגי שטחים: שטח “ריק שפונה”, כשלרוב אלה שטחי הכפרים הערביים, כגון מחלול ומנשייה; שטחים בבעלויות פרטיות; ושטחים שהם בשלב של בינוי והריסה. בהתאם לחלוקה זו נקבעו גם אמצעי ההתערבות ברצועת החוף: האזורים הריקים אפשרו התערבות מסיבית ברוח התכנון המודרניסטי, שכללה הגדרה מחדש של המרחב (כמו מרכז התיירות בשדרות קרן קיימת). לעומתם האזורים המבונים אפשרו התערבויות צנועות, שעסקו בעיקר בהסדרת רצועת החוף והטיילת. למרות המעורבות הציבורית, המטרה הייתה לגרום לכך כי ההשקעה תחזיר את עצמה באמצעות פרויקטים פרטיים עתידיים.
פרספקטיבה מרכז התיירות , ארכיון עירוני תל אביב-יפו.
הפרויקט הראשון שמומש במסגרת המתווה של החוף היה מרכז התיירות בצומת שדרות קרן קיימת ורחוב הירקון בתכנונם של משרד אדריכלים רכטר-זרחי-פרי ומשרד ויטקובר. הפרויקט הוקם כבניין רב תכליתי בשיתוף חברת “כלל” (חברה להשקעות בישראל). בתכנית זו, כך נכתב במזכר של דובר העירייה, ניתן לראות “מפנה רב ערך לקידום ופיתוח התיירות, תוך הדגשה כי מפעל זה יצעיד את העיר בתנופה לקידום ענפי תיירות ולפיתוח מפעלי תיירות נוספים בתחומה”.35 האתר נתפס כצומת של דרכי גישה ברגל וברכב לרצף של בתי מלון וכלל מרכז בידור ומסחר על שטח של כ-4,000 מטר רבוע וחניון ל-500 כלי רכב על פני שטח של כ-16 דונם. הרעיון המרכזי היה שהפרויקט ירחף מעל רחוב הירקון, שהורחב לשישה מסלולים וכלל התפצלות לכבישי שירות להעלאת והורדת נוסעים ולמגרשי חניה של המלונות בכיכר. בנוסף מוקמו על קומת הגג של המרכז 1,000 מטר רבוע של שטחים מסחריים.36 ההשקעה בפרויקט כוסתה ממכירות שטחים, בהם כ-70 אחוז למשקיעי חוץ.37 לביצוע המכירה כתבה חברת “אתרים”: “אנו מאמינים כי דרך זו של פיתוח, תוך שילוב ושיתוף של יזמים פרטיים, מאפשרת לבנות שירותים ומיתקנים לרווחת הציבור כולו. כך מביא שילוב של אינטרס ציבורי ופרטי להשגת מירב התועלת לציבור כולו”.38
התייחסות זו של חברת “אתרים” לחוף הים כמשאב של העיר והמדינה נשענת על ניתוב האינטרס של יזמים פרטיים לפיתוח האזור במטרה כפולה: רווח כלכלי-לאומי ופיתוח המרחב הציבורי. כך, באמצעות העשייה האדריכלית הפועלת בתוך סדרים כלכליים-חברתיים ומתרגמת אותם לסדרים מרחביים, האדריכלות המודרנית, אשר חרטה על דגלה את השאיפה לשינוי חברתי, משתפת פעולה עם מנגנונים כלכליים. כפי שטוען מנפרד טאפורי (Tafuri),39 ההתכוונות החברתית הייתה קיימת רק בהנחות היסוד של התנועה המודרנית, אשר בפועל עסקה בהתאמת הפרט והקהילה לתהליכי הייצור הקפיטליסטי. במקביל גויס המודרניזם האדריכלי, למרות היותו תנועת אוונגרד בינלאומית, להבניית מדינת הלאום, ולמרות גישתו האוניברסליסטית הוא אומץ לא אחת על ידי משטרים לאומיים כדי לייצר עבורם את דמות המקום.40
כך גם המרחב שנוצר בכיכר אתרים, אשר כפרויקט בנייני מערכתי המנותק מהקשר עירוני הוא מייצג היטב את רוח התקופה ומבטא בו-בזמן את שיתוף הפעולה עם ההון ואת ההתגייסות לבניית מדינת הלאום ומרחבי הייצוג שלה. הפניית פני הפרויקט דרומה, גובהו המלאכותי, שנוצר בעקבות מערכות התנועה והחניונים הממוקמים במפלס הקרקע, והחזיתות האטומות של המבנה, יוצרים יחסים דיאלקטיים עם גבעת יפו. אולם ייעוד הפרויקט כלפי חוץ – למטרות תיירות – התברר כשגוי. החזון האוטופי של אלפי התיירים אשר יגיעו לכיכר לא התממש, והפרויקט, למרות הצלחתו הנדל”נית הראשונית, התברר ככישלון. עלות השירותים ודמי השכירות באתר פגעו בעסקים, וההמון המקומי ביכר להדיר את רגליו מהמתחם. הכתבות על כישלון הפרויקט, אשר החלו להתפרסם מיד לאחר פתיחת המתחם ב-1974, תיארו את הפאשלה המתמשכת של כיכר אתרים.
הנטייה הרווחת היא לפענח את כישלון הפרויקט של כיכר אתרים באמצעות התייחסות לממדיו האדריכלים. כך מתייחסת הביקורת, ברוח השיח האדריכלי הפוסטמודרני, להיררכיה בין הגוף האנושי לכלי הרכב והנתק המודרניסטי בין האובייקט הבנייני לרקמה העירונית האנושית והתנועה הטבעית של הולכי הרגל. ביקורת זו מצביעה על המאמץ הנדרש מהולך הרגל כדי לעלות מהרחוב אל הכיכר, המאפשר התנגדות פסיבית טבעית לשימוש במקום ופוגע ברווחיות של העסקים הממוקמים בו. הביקורת מתייחסת גם לנפח הפרויקט ולאופן שבו הוא תוחם את המרחב העירוני וקוטע, פיזית וויזואלית, את הרצף של החוף עד לירקון. שיטוט בכיכר אינו מאפשר מבט לים, חזיתות הבניין אטומות, חללי המדרגות חשוכים וממוקמים בסמיכות לצירי תנועת כלי רכב הומים, החללים המסחריים ממוקמים בסמוך לכביש הסואן, והם נמוכים ונעדרי אור יום. גם ההפניה של המסעדות הממוקמות על רחבת הגג אינה כלפי החוף, אלא אל העיר, כשגב המסעדות פונה אל החוף.
ברור כי העיבוד של הכיכר כאובייקט אדריכלי שהוא מרחב בנייני אוטונומי, סגור ונעדר חושניות הביא לכישלונו. אולם לא רק האדריכלות של הפרויקט נכשלה, אלא גם האופן שבו הוא מבטא את מערכת היחסים בין המדינה לאזרחיה. למעשה, הסדר הקפיטליסטי הלאומי שבמסגרתו תוכננה תכנית כיכר אתרים משנה את הסדר הקפיטליסטי הקולוניאליסטי של שנות ה-30 והרצועות הליניאריות – חוף, טיילת, רחוב, דופן בנויה – מומרות במוקדים עירוניים. מטרת כיכר אתרים כמוקד הייתה לייצר חיבור בין הטיילת לדופן הבנויה של הרחוב ושל החוף. תפיסה זו של המוקד כמרחב סגור וממוסגר לא אפשרה מילוט מוגבל וזמני מהסדר החברתי. הפרוגרמה של הכיכר ותרגומה לאובייקט אדריכלי עמדו בסתירה לאפשרויות שמציע חוף הים להתנתק מהמולת העיר ומהקפיטליזם הצרכני. התכנון האדריכלי העצים עוד יותר את הסדר הקפיטליסטי הכפוי והאסתטיקה האדריכלית מנעה מילוט ויצרה מצב של חוסר גמישות, כתוצאה ממערכות תנועה מוסדרות מדי ושליטה על זוויות מבט מבוקרות ומכונסות פנימה. תפיסה אדריכלית זו, המנסה לחקות את המורכבות של מערכות עירוניות באמצעות פרויקטים בנייניים, אינה ייחודית לישראל של שנות ה-60.41 המייחד הוא השימוש בתפיסה זו ליזמות משותפת פרטית-ציבורית בתוך מסגרת הפעולה של מדינת הלאום המאורגנת כמפעל כלכלי (Capital Venture). לכן האובייקט האדריכלי של כיכר אתרים מסמן את הקפיטליזם הייצוגי של הלאום ומותיר לאזרח לבחור אחת משתי אפשרויות פעולה: צריכה של המרחב או התנגדות לקפיטליזם הייצוגי-לאומי באמצעות פעולה פרטית פסיבית של אי-צריכה. שכן ההחלשה של הגוף הקהילתי עם הקמת מדינת הלאום אינה מאפשרת את ההתנגדות הקבוצתית האקטיבית שאפיינה את שנות ה-30. כך נוצרת מערכת יחסי כוח שבה לאזרח – הגוף הפרטי – מרחב פעולה מוגבל, העומד כנגד הגוף המיתי-קיבוצי של הלאום. אך כאמור, למרות מעמדו הבלתי מוגבל של הממסד אל מול האזרח, מצליח הפרט לאתגרו באמצעות פרקטיקות יומיומיות, והתוצאה היא כישלונה של כיכר אתרים.
מעוז עזריהו, “הטבע העניק לנו את הים – מתווה להיסטוריה תרבותית של חוף תל אביב 1948-1918”, אופקים בגיאוגרפיה (הוצאת אוניברסיטת חיפה) 53 (2001): 112-95. ↩
ראו את פיתוח חזית הים אגב ניצול תשתיות אזורי התעשייה, כגון מזחים ומחסני נמל, למשל בבוסטון ובולטימור בארה”ב, בבלפסט בצפון אירלנד ובאזור המזחים בלונדון. ↩
Patrick Geddes, Town Planning Report – Jaffa and Tel Aviv, unpublished monograph, 1925. ↩
אתרים, אתרים חוף חדש לתל אביב, 1974, ארכיון היסטורי עיריית תל אביב, עמ’ 13. ↩
Tom Segev, One Palestine Complete, Jews and Arabs under the British Mandate, UK: Little and Brown Company, 1999. ↩
ידיעות עיריית תל אביב, “סיפוח יפו – קשר וגשר בין עבר לעתיד” ידיעות עיריית תל אביב 3-1 (1952): 2, ארכיון היסטורי עיריית תל אביב. ↩
רוב החברות הן בבעלות שווה של העיר והמדינה, כשראש העיר מכהן כיו”ר, אם כי ראוי לציין כי ראש העיר הוא בעצם נציג השלטון וממונה על ידי מפא”י, מפלגת השלטון. ↩
אתרים, חברת אתרים – החברה לפיתוח אתרי תיירות בת”א-יפו, תל אביב, 1969. ↩
החברה לפיתוח התיירות בתל אביב, “פרטיכל מס’ 4 מיום 14.12.67”, ארכיון היסטורי עיריית תל אביב, 3930-25, 1967. ↩
לואיג’י פיצ’ינטו, “הרצאת פרופ’ פיצ’ינטו בדבר הצעתו לתכנון החוף בת”א-יפו”, ארכיון היסטורי עיריית תל אביב, 245-(13)7, 8 במאי 1963. ↩
עיריית תל אביב, ספר השנה, (עורך: יוסף גולן), ארכיון היסטורי עיריית תל אביב, 1970. ↩
דובר העירייה, “תל אביב מרכז לתיירות”, ארכיון היסטורי עיריית תל אביב, 51-13, 1961. ↩
על הקרקעות שהוקפאו לבנייה בשנות ה-50 והיו ברשות הממשלה בניהול מִנהל המקרקעין הוזמנה תכנית רעיונית מהאדריכלים פרלשטיין וויטקובר. בהמשך הוחלט שלא להסתפק בכך ולהכריז על תחרות בינלאומית להכנת תכנית אב. התחרות זכתה לעניין מקצועי רב ולהשתתפות של אדריכלים מהשורה הראשונה, אולם מימוש הפרויקט הופקד על האדריכלים ניב, רייפר ומזרחי, בפיקוח וייעוץ של האדריכלים שרון ופרלשטיין. המטרה הייתה לבחון את התכניות שזכו בפרסים ולבנות מתווה חדש למקום, מתוך לימוד הבעיה והכרתה מקרוב. בעוד שההנחה הפרוגרמתית של התחרות הייתה שיש למשוך את מרכז העסקים הראשי וציר איילון לכיוון מנשייה, בוקרה תפיסה זו על ידי השמשוני ב-1964, עם תחילת עבודתו על תכנית האב לעיר. ביקורת זו קיבלה גיבוי נוסף בתכנית האב שהוכנה על ידי צוות של המכון לתכנון אורבני בראשותו של מזור בשנות ה-80. מזור מזהה כיוון פיתוח שונה לעיר, השומר על האינטנסיביות של החיים בלב העיר ההיסטורי באמצעות יצירת זרוע צפונית למע”ר, הנסמכת על הציר התחבורתי של איילון. ↩
המחלקה לפתוח נכסים (ב’ כדורי), “הפקעת קרקע לצרכי פתוח – שכונת מחלול”, ארכיון היסטורי עיריית תל אביב, 246(13)7, 1960. ↩
פינוי שטח מחלול החל ב-1960 לשם הקמת מלון הילטון ומרכז התיירות. אזור זה כלל גם את בית הקברות המוסלמי שעליו ממוקם כיום גן העצמאות. ראו אצל האוצר, “שטח מחלול א’ וב’ תל אביב”, ארכיון היסטורי עיריית תל אביב, 246(13)7, 1960; האוצר, “מלון הילטון – בית הקברות המוסלמי”, ארכיון היסטורי עיריית תל אביב,68 (13)7, 1960. ↩
“עזרה וביצרון” היא חברה ציבורית שהוקמה ב-1937. בשנות פעילותה עד 1962 עסקה בהקמת שיכונים לעולים חדשים ולמעוטי יכולת. בהתאם להחלטת העירייה מ-1962 הוחלט לרכז במסגרת החברה את כל פעולות הפינויים בעיר (מבנים מסוכנים, פינוי שכונות עוני ופינויים לצורך תשתיות ומפעלי חינוך ותרבות) (עיריית תל אביב, 1970). ↩
דובר העירייה, “תושבי מחלול מפנים את השכונה”, ארכיון היסטורי עיריית תל אביב, 246(13)7, 1962. ↩
ועדת פרויקטים, “פרוטוקול”, ארכיון היסטורי עיריית תל אביב, 245(13)7, 1962. ↩
עיריית תל אביב, “חוזה”, ארכיון היסטורי עיריית תל אביב 245(13)7, 1963. ↩
באופן תמציתי מציע הדו”ח התבוננות על החוף מפרספקטיבה מערכתית, כלכלית ואדריכלית. ראשית מצביע פיצ’ינטו על הקושי לתכנן תכנית אב ללא פרספקטיבה או ראייה כוללת של העיר. כפי שהוא מסביר, “תכנית החוף חייבת להיות תכנית מפורטת שהנה פונקציה של בעיה כללית, ולכן יש לבחון את בעיית תכנון החוף מתוך מבט כללי על בעיית תכנון העיר כולה שהחוף קשור אליה ומהווה אתה יחידה הומוגנית” (לואיג’י פיצ’ינטו, “הרצאת פרופ’ פיצ’ינטו”, ארכיון היסטורי עיריית תל אביב, 245(13)7, 7 במאי 1963). הפרספקטיבה הנוספת היא ההיבט הכלכלי-תיירותי של הפרויקט והצורך לפתח בתל אביב את “תעשיית השמש” (לואיג’י פיצ’ינטו, “קצור סקירתו של פרופ’ פיצ’ינטו”, ארכיון היסטורי עיריית תל אביב, 245(13)7, 10 במאי 1963). הפרספקטיבה האחרונה היא השפה האדריכלית וקנה המידה של הבינוי על החוף, וכפי שהוא טוען: “לדעתי צריך להשתדל לא לבנות קוביות כי אם למצוא ולפתח שיטות ארכיטקטוניות חדשות, שיתמזגו עם כל הנוף” (לואיג’י פיצ’ינטו, “הרצאה על תכנית האב לשפת הים של תל אביב”, ארכיון היסטורי עיריית תל אביב, 249(13)7, 1964, עמ’ 8. ↩
פיצ’ינטו, “הרצאה על תכנית האב לשפת הים של תל אביב”, עמ’ 7-6. ↩
כך למשל הסתייג מהקמתו של מרכז אדמיניסטרטיבי ומסחרי ומרכז מלונאות במנשייה בטענה שימשוך אליו תנועה רבה לא רק מהעיר וסביבתה אלא גם מערים אחרות. “את מרכז העסקים והמנהל יש להקים בריכוזים אחרים הרחק מהחוף, קרוב יותר לכביש המהיר הראשי ובמנשיה אפשר להקים ספריה מרכזית גדולה. מוזיאונים [… ↩
הצעתו היא “לתכנון כיכר עם שורות חנויות בארקדות, פה ושם בניינים לא גבוהים ביותר, מרוחקים האחד מן השני, המשכת שד’ קק”ל עד לכיכר המתוכננת להקדישן להולכי רגל בלבד, וליצור גישות עוקפות לרכב” (פיצ’ינטו, “הרצאת פרופ’ פיצ’ינטו בדבר הצעתו לתכנון החוף בת”א-יפו”). באשר להקשרים האורבניים בין האובייקט האדריכלי (מרכז התיירות) לרקמה העירונית הקיימת קבע פיצ’ינטו: “התכנית מציעה הרחבה רצינית של כביש הירקון עד לנהר עם דרך קשר רחבה ונוחה לשדרות קרן הקיימת, ולהמשיכו עד אל מעבר לירקון ולכוון הרצליה [… ↩
משה עמיעז, “בקור של פרופ פיצ’ינטו”, ארכיון היסטורי עיריית תל אביב, 3743-04, 1963. ↩
בדו”ח קיימות גם הסתייגויות מפרוייקט מנשייה (פיצ’ינטו, “הרצאה על תכנית האב לשפת הים של תל אביב”, עמ’ 10-9. ↩
יהושע רבינוביץ’, “שיחת סגן העיר עם מהנדס העיר”, ארכיון היסטורי עיריית תל אביב, 245(13)7, 1965. ↩
בישיבה שהתקיימה עם רבינוביץ מסר רכטר כי “צורת הפרמננטה, בתכנית האחרונה שאינה סופית תואמה עם פרפ’ פיצ’ינטו והיא תישמר כמו שהיא. המקום, שטח המגרש, גובה הבניין ידועים ולא ישתנו” (יהושע רבינוביץ’, “מהפגישה בעניין ה’פרמננטה'”, ארכיון היסטורי עיריית תל אביב, 257(13)7, 1965. ↩
יהושע רבינוביץ’, “מרכז התיירות”, ארכיון היסטורי עיריית תל אביב, 257(13)7, 1967. ↩
א’ בר רצון, “שם החברה”, ארכיון היסטורי עיריית תל אביב, 3930-25, 6 בינואר 1969. ↩
אתרים, “פרטיכל מס’ 44 מיום 15.5.69”, ארכיון היסטורי עיריית תל אביב, 3931-25, 1969. ↩
דובר העירייה, “מרכז תיירות יוקם בתל אביב”, ארכיון היסטורי עיריית תל אביב, 3930-25, 1968. בשנת 1972 חתמה “אתרים” עם עיריית תל אביב על חוזה להקמת מרכז התיירות (עיריית תל אביב, “חוזה”, ארכיון היסטורי עיריית תל אביב, 3936-25, 1972.↩
על התחזוקה ותפעולו של הפרויקט הופקדה חברת “שרותר” כחברה בת של “אתרים”, במטרה להחזיק את האתר במצב טוב של ניקיון. ↩
אתרים, “אתרים – חוף חדש לתל אביב”, ארכיון אתרים, 1974. ↩
Manfred Tafuri, Architecture and Utopia: Design and Capitalist Development, Cambridge: MIT Press, 1976. ↩
Nazar Alsayyad (ed.), Forms of Dominance, Aldershot: Avebury, 1992; Sibel Bozdogan, Modernism and Nation Building, Washington: University of Washington Press, 2001; Rachel Kallus and Hubert Law-Yone, “National Home/Personal Home: Public Housing and the Shaping of National Space”, European Planning Studies 10(6) (2002): 765-779. ↩
בעולם ראו פרויקטים של קבוצת המטבוליזם המתייחסים לבניין כאילו היה עיר ולעיר כאילו הייתה בניין. על אדריכלות קבוצת המטבוליזם ראו: Kisho Kurokawa, Metabolism in Architecture, London: Studio, Vista, 1977.;לתפיסה אדריכלית דומה בפרויקטים בישראל ראו למשל את קמפוס הר הצופים בירושלים. ↩
לאחר עשורים של אזור והפרדת שימושים לאחרונה מבינים את הערך של שכונות בעלות שימושים מעורבים, זו ההזדמנות לשלב את אזורי התעשייה הישנים לתוך המרקם העירוני. תכנית של משרד פרייס פילצר יעבץ אדריכלים לאזור תעשייה כפר סבא מציעה אסטרטגיה לחידוש אזור התעשייה
גידול האוכלוסייה בערי ישראל דורש מהמתכננים להגביר את הצפיפות בשכונות קיימות ולבחון אפשרויות ליוזמות חדשות מבלי לפגוע בשטחים הפתוחים. בתהליך זה, אזורי תעשייה קיימים שנוצרו כמתחמים נפרדים בשנות השישים הוקפו בערים המתרחבות, אך נשארו פחות או יותר במצבם המקורי. חוקי תכנון מיושנים ונוקשים השאירו אותם כמובלעות מבודדות, מנותקות ממרכזי הערים ושכונות המגורים. לאחרונה, לחצי נדל”ן מחד והבנה מחודשת בדבר ערכן של שכונות בעלות שימושים מעורבים מאידך עודדו מתכננים לשקול מחדש את המורשת של תכנון הערים משנות השישים ולחפש דרכים לשלב את אזורי התעשייה הישנים במרקם העירוני.
איך נוכל למנף את ההתחדשות וליצר ערים בנות קיימא, בעלות חוסן כלכלי וחברתי? מאמר זה מטפל בשאלות אלה ומגיש מקרה בוחן המאושר בימים אלה בכפר סבא.
מדיניות ממשלתית והתפתחות אזורי התעשייה בישראל
בסוף שנות החמישים, אחרי שממשלת ישראל התמודדה עם אתגר המגורים לעולים לוותיקים, היא החלה להתמקד במתן הזדמנויות תעסוקה. שר האוצר פנחס ספיר ניסה למשוך השקעות זרות למדינה באמצעות עידוד יזמים מהעולם להקים בתי חרושת ועסקים בישראל, והממשלה הציעה תמריצים נרחבים בתמורה להשקעות בתעשיות עתירות עבודה ברחבי הארץ, תוך כדי הגמשה של חוקי הבנייה והתכנון.
לפיתוח אזורי תעשייה ומפעלי ייצור גדולים היו תוצאות תכנוניות מרחיקות לכת. מטבעם דרשו מפעלים אלו שטחי קרקע נרחבים למבנים ותמיכה לוגיסטית. עקב המחיר הנמוך וזמינות הקרקע מחוץ לערים, כמו גם הרעש והזיהום שגורמים המפעלים התעשייתיים, העדיפו המתכננים להרחיק את אזורי התעשייה משכונות המגורים. מקריית שמונה ועד אילת, אזורי התעשייה מוקמו בכיוון הרוח עם שטחי חיץ לא מפותחים רחבים בינם לבין אזורי המגורים.
לדוגמא: תצלום אווירי של קרית שמונה המראה את אזור החיץ בין שכונות המגורים ואזור התעשייה
האסטרטגיה של הפרדה מוחלטת בין אזורי תעשייה ושכונות מגורים הייתה נוחה מאד לרשויות העירוניות. התושבים לא סבלו מהפעילות באזורים התעשייתיים, אך שמחו למצוא עבודה קרוב לביתם. הרשויות, לעומת זאת, יכלו ללכת לקראת בעלי המפעלים בלי לעורר את זעם התושבים. עקרונות התכנון, המבוססים על הפרדה נוקשה של ייעודי קרקע, היו מקובלים באותם ימים בעולם המערבי והפכו ליסודות חוקי התכנון בכל הערים האירופיות שהשתקמו ממלחמת העולם השנייה וגם בישראל.
בשנות השמונים שתי התפתחויות אתגרו את הדו-קיום הזה.
תקרה למיסי העיריה על נכסי מגורים: בשנת 1985, במאמץ לעצור את ההיפר-אינפלציה, הקפיאה הממשלה את המיסים העירוניים בכל הארץ למעט התאמתם למדד יוקר המחיה. ממשלות ישראל, מדורבנות על ידי הצורך בתמיכה אלקטורלית, תמכו בקביעת תקרה למיסים עירוניים על נכסי מגורים כדי למנוע פגיעה בעניים, זקנים וחולים והברחתם ממרכזי הערים. בהמשך הוחלו הגבלות המיסים על נכסי מגורים גם על קבוצות אוכלוסייה פגיעות כמו עולים חדשים, משפחות חד-הוריות, גמלאים, משפחות שכולות, ניצולי שואה ונכים.
הצורך להגדיל את הכנסות העירייה: העיריות פועלות בלחץ מתמיד לספק לתושבים (הבוחרים) שירותים עירוניים משופרים, ולכן הוצאותיהן גדלות בהתמדה בעוד הכנסותיהן ממיסים על נכסי מגורים נשארות קבועות. כדי לאזן את גירעונותיהן, הן העלו מאוד את המיסים על נכסים מסחריים ותעשייתיים, שלא היו כלולים בתקרת המיסים על נכסי מגורים. באזורי תעשייה רבים הוקמו מרכזי מכירה קמעונאיים תוך העלמת עין של הרשויות המקומיות, מפני שהמיסים על נכסים מסחריים גבוהים יותר מהמיסים על נכסים תעשייתיים.1 זאת ועוד, רשויות מקומיות שכנות, כדי להגדיל את הכנסותיהן, מאפשרות בנייה מופרזת של נכסים המניבים להן מיסים ומפתות חברות לעבור עליהן באמצעות הטבות כמו הנחות במיסים – מה שסותר את המטרה של הגדלת ההכנסות. במצב שנוצר, הגורם המנחה בפועל את תכנון ערים, ביוזמת הרשויות ובעידודן, הוא הצורך בהגדלת הכנסות העירייה ולא המחויבות ליצור ערים טובות יותר, חסינות ובנות קיימא. הדינמיקה הזאת מואצת במיוחד במרכז הארץ, אזור שבו הפעילות הכלכלית נמרצת במיוחד.
תעשייה ועיר: האתגרים של כפר סבא
מפה משנת 1928 המראה את איזור התעשיה יחסית לכפר הערבי כפר-סבא
ההשפעת המדיניות הלאומית על הסביבה הבנויה ניכרת בכל אזורי התעשייה בישראל, ונבחן כאן את הנעשה בכפר סבא, המהווה דוגמה טיפוסית לאתגרים העכשוויים. כפר סבא, המכירה בחשיבות הצדק החלוקתי, החברתי והסביבתי, מוזכרת כיום בנשימה אחת עם רפורמות רבות בחינוך, ניהול סביבתי ופיתוח עסקים קטנים. העיר גם הוכרה כאחת הערים היותר אחראיות בתחום הסביבה בישראל, והיא מפעילה תכנית מחזוּר מצליחה המאומצת גם בערים אחרות.
על פי הנחיות הממשלה, כמעט 40% מתושבי כפר סבא נהנים מצורה כלשהי של הנחה במיסים עירוניים. בממוצע, העירייה מוציאה מדי שנה יותר מ-12,000 ש״ח על כל יחידת דיור בעיר וגובה ממנה פחות מ-6,000 ש״ח במיסים עירוניים. הפער הזה מאלץ אותה לחפש מקורות הכנסה נוספים. היא עושה זאת בעיקר באמצעות מיסוי נכסים מסחריים ותעשייתיים ומשום כך היא מעודדת עסקים לעבור לתחומה.
תכנית ייעודי הקרקע הקיימת של אזור התעשייה בכפר סבא, שלא עודכנה משנות השישים, מעניקה 126% זכויות בנייה עם 50% תכסית. התכנית הזאת הייתה יפה בשעתה למפעלי תעשייה גדולים, שברובם הגדול לא נזקקו ליותר משתי קומות וחייבו הקצאה של חניה תפעולית גדולה למשאיות ולאחסון לציוד, אך היא אינה הולמת כלל את צרכיו של מרכז תעסוקה עכשווי עם שימושים מעורבים. בעשורים האחרונים הגישו יזמים שונים בקשות נקודתיות לשינוי תכנית בינוי ערים (תב״ע) בחלקות שונות. אחרי שנים החליטה הוועדה המחוזית לשים קץ ליוזמות נקודתיות אלו ולדרוש מהעירייה להכין תכנית בניין עיר חדשה וכוללת לאזור התעשייה כולו.
תצלום אווירי של אזור התעשייה. פארק כפר סבא נראה משמאל, בין שכונות המגורים ואזור התעשייה. השטח הלא בנוי העובר מדרום לצפון מימין הוא של המוביל הארצי.
אזור התעשייה של כפר סבא נמצא מזרחית למרכז העיר המקורי ומקיף 650 דונם (איור 3.( הציר המרכזי, רחוב התע”ש, נמתח בכיוון צפון–דרום וממנו יוצאים רחובות קטנים יותר המגיעים למפעלים השונים. במרוצת השנים נפתחו מרכזי קניות גדולים, אך הפעילות הכלכלית הינה עדיין עירוב תוסס של עסקים קטנים, חנויות קמעונאיות, מוסכים, בנייני משרדים נמוכים ומסעדות פועלים. דפוסי התנועה התפתחו באופן ספונטני, כאשר רחובות נחסמו על ידי מגרשי חניה מאולתרים ומחסנים שודרגו לשירותים לוגיסטיים. מחקר ראשוני של ההיתרים העלה שפחות מ-60% מזכויות הבנייה הקיימות באזור התעשייה מנוצלות עד היום. היזמים נוכחו שאינם יכולים למכור או להשכיר עוד שטחי משרדים או תעשייה ולא בנו בניינים נוספים.
בעוד שהעירייה עושה כל מאמץ למשוך עסקים לעיר, ההפך הוא הנכון לגבי נדל”ן למגורים. עליית מחירי המגורים במרכז הארץ בכלל, ובכפר סבא בפרט, מלמדת על ביקוש בלתי נדלה לנכסי מגורים. קיים מחסור חריף בדירות להשכרה למשפחות צעירות ובדירות קטנות לסטודנטים ולקשישים. כתוצאה מכך, בניית דירות קטנות הינה רווחית ביותר עבור יזמים ועולה בקנה אחד עם סדר היום החברתי של העירייה. מה שמתבקש בתכנית לאזור התעשייה של כפר סבא הוא אזור בעל שימושים מעורבים המציע פיתוח למגורים באזור התעשייה כתמריץ לניצול זכויות הבנייה המסחריות והתעסוקתיות.
האתגר: עידוד עירוב שימושים
כיום, רוב העסקים באזור התעשייה, מרכזי קניות גדולים, בנייני משרדים או מחסנים, אינם יוצרים רמה מוגזמת של רעש או זיהום. אמנם נשארו כמה איים של תעשייה זעירה כמו מוסכים, נגריות, יצרני חלונות אלומיניום ומסגריות, היוצרים רעש וזיהום על פי התקנים העכשוויים. אך עסקים קטנים אלה מוסיפים חיוניות לעיר, מספקים שירותים חשובים, והתושבים חשים כלפיהם כבוד בסיסי בהיותם חלק בלתי נפרד מהקהילה המקומית.
בימים אלה אושרה בוועדה המקומית התכנית להתחדשות אזור התעשייה הישן של כפר סבא. המתכננים הציעו אסטרטגיה בת 11 נדבכים לשילוב אזור התעשייה ברקמת העיר, לשדרוג הסטנדרטים הסביבתיים לכל העסקים ולקידום תחבורה ציבורית על מנת להבטיח מרקם עירוני ידידותי להולכי רגל.
קביעת מדיניות סביבתית לניהול הפארק התעשייתי. המתכננים עיצבו מדיניות המחייבת את שדרוג התעשיות המזהמות כתנאי לקבלת זכויות בנייה נוספות. התכנית משתמשת במתודולוגיה של הפרדת השימושים הנוכחית כדי לעודד את התעשיות הזעירות להישאר במקומן גם כאשר מגדלי משרדים נבנים מעליהן.
2. שינוי רשת הרחובות. במשך השנים נוצרו מתחמים עירוניים גדולים לשירות המפעלים ומרכזי הקניות הגדולים. התכנית החדשה מציעה סלילת רחובות חדשים שיחלקו את המתחמים הגדולים וייצרו צמתים חדשים שישפרו את הקישוריות ואת אפשרות ההליכה ברגל באזור.
3. פיתוח חלל ציבורי. שטחים בבעלות ציבורית שהפכו למגרשי חניה ודרכי שירות עבור עסקים מקומיים יתוכננו ויפותחו כמרחב ציבורי להולכי רגל.
שרטוט אדריכלי של חלל אורבני חדש בצומת של הולכי רגל ושבילי אופניים, פרייס פילצר יעבץ אדריכלים
4. הגדרת אמות מידה עיצוביות לחלל הציבורי כולו. מערכת ברורה של הנחיות עיצוביות מוצעת לחללים העירוניים, לרבות מדרכות, גנים וכיכרות שתוכננו על מנת לנקז ולנתב את מי הנגר לבורות חלחול.
5. תכנון למטרו ו-BRT. ה- BRTשאושר בתכנית מתאר ארצית מס’ 23 ינוע ברחוב הראשי של כפר סבא דרך אזור התעשייה אך יצריך את שינוי חתך רחוב התע”ש. התכנית מציעה הוספת קווי אוטובוס כך שכל נקודה באזור התעשייה לא תהיה רחוקה יותר מ-200 מ’ מתחנת אוטובוס. בנוסף, התכנית ממליצה על שירות הסעות שיחבר את פארק התעשייה לתחנת הרכבת המרוחקת ממנו יותר מקילומטר. לאחרונה נוספה תכנית ממשלתית להקמת מטרו, ושתי תחנות המטרו ימוקמו בסמוך למתחם, אחת בצפון ואחת בדרום.
אזורים ירוקים: פארק כפר סבא ופארק המוביל הארצי. קו כחול: קווי אוטובוס חדשים דרך איזור התעשייה המקצרים את מרחק ההליכה מתחבורה ציבורית. קו סגול: קו BRT חדש המתוכנן לאזור. קוים צהובים: שבילי הולכי רגל ואופניים חדשים. סמל מכונית: מבני חניה עיליים בהיקף. עירוב שימושים לאורך הפארק והמוביל הארצי הכולל יחידות דיור מעל קומות מסחר ומשרדים.
6. הסרת הגדר ההיקפית ופיתוח מעברי הולכי רגל ואופניים דרך הפארק. אזור החיץ בין שכונות המגורים ואזור התעשייה הוסב לפארק ציבורי בן 250 דונם בתוכנן של אדריכל הנוף דן צור. זהו אחד הפארקים הגדולים בשרון והוא כולל מגרשי משחקים לילדים, מזרקות מים ומתקני כושר. הפארק מגודר כיום לצורכי בטחון, והתכנון מציע להסיר את הגדר ההיקפית ולפתח מעברי הולכי רגל ושבילי אופניים דרך הפארק. ההצעה משקפת אמון בשיתוף פעולה עם הקהילה ואת חשיבות הקשר בין שכונות מגורים לאזור התעשייה.
7. שינוי דרישות חניה. בעבר תקני החניה דרשו מכל יזם לספק מספר מקומות חניה בגבולות מגרש, ומספר זה חושב כפונקציה של השטח הבנוי ויעוד הבניין. בתכנית המוצעת נאסרת חניה במפלס הקרקע פרט לצד הרחוב. בניית חניה תת-קרקעית מוסיפה עלויות משמעותיות לכל פרויקט, והעלות הכלכלית והסביבתית של תחזוקה, תאורה ואוורור החניון (עשרים וארבע שעות ביממה) מעלה את שכר הדירה ואינה מתיישבת עם החזון של עיר בת קיימא.
כדי להשיג את היתרונות הכלכליים והסביבתיים שהוזכרו למעלה ללא הקטנת מספר מקומות החניה, מציעה התכנית ליזמים לשלם לקרן חניה עירונית כנגד התחייבות החברה הכלכלית של כפר סבא לבנות חניונים על-קרקעיים בקרבת מקום. עלותה של בניית חניה תת-קרקעית היא כ-120,000 ₪/חניה, לעומת כ-50,000 ₪/חניה בבנייה על-קרקעית, וגם התחזוקה זולה בהרבה בזכות האוורור והתאורה הטבעיים. היזמים יחסכו כמחצית מעלות הבנייה והמתקן השייך לעירייה יוכל להיות ממומן ללא כספי ציבור. בתשלום לקרן חניה היזמים ירכשו זכות לחנות בכל מתקן חניה עירוני אך לא למקום חניה ייחודי שמור. מבני חניה אלה בבעלות העירייה ישרתו עובדים, מבקרים וקונים ויהוו מקור הכנסה נוסף לקופת העירייה. בתכנית מוצע לפזר מבני חניה עיליים בחלקות השייכות לעירית כפר סבא (או למפעל המים בבעלותה) בכל היקף אזור התעשייה. המדיניות עשויה להקטין את נפח התנועה והזיהום ברחובות הפנימיים, לשפר את נוחות הולכי הרגל (איור 10) ולצמצם את נטל ההשקעה על היזמים.
בציפייה למהפכות בענף התחבורה שיקטינו את הדרישות למקומות חניה בכלל, האדריכלים מעוניינים להבטיח שניתן יהיה להסב את המבנים לייעודים אחרים, ולכן דורשת התכנית שהמרחק בין הרצפה לתקרה בכל קומה יהיה גדול משמעותית מן המקובל בחניונים רגילים – 3 מ’ – והרצפות יהיו אופקיות, ללא משופעות.
דיאגרמה של מיקום מבני החניה על חלקות עירוניות.
8. הוספת שטחים ירוקים לאזור התעשייה. המחקר המוקדם העלה שתי תבניות יוצאות דופן של שימושי קרקע. תבנית אחת עוקבת אחר הגבול בין נפות עות’מניות עד 1917. למרות שאין לכך משמעות כיום, האדריכלים החליטו לחזק את הקו מתוך כבוד לחשיבות שכבות הזיכרון של העיר.
התבנית השנייה העלתה שהמוביל הארצי עובר 4 מ’ מתחת לאזור התעשייה של כפר סבא. מכיוון שקיים איסור לבנות מעל או בקרבת הצינור משני צדדיו, השטח נשאר רצועת קרקע המשמש כיום למגרש חניה. תכנית ההתחדשות מציעה להחליף את החניה בפארק לינארי, שיוסיף שטח ירוק לאזור התעשייה, הזקוק מאד לשטחי פנאי. הפארק יכלול גינה קהילתית ושביל אופניים המתוכנן לכל אורך נתיבו של המוביל הארצי ומחבר אותו לשכונות המגורים הגובלות. אדריכלי הנוף ברקן-אלחייני תכננו את הפארק כשכבות גלים של צמחיה המזכירה את השדות החרושים של כפר סבא הטרום תעשייתית.
צילום אוירי משנת 1984 המראה את שימושי הקרקע הבלתי שגרתיים.
.
תכנון נופי מוצע לפארק המוביל הארצי של ברקן – אלחייני אדריכלים המראה את הרעיון להחזיר את ההיסטוריה החקלאית של כפר סבא.
9. הוספת זכויות בנייה. התכנית מציעה זכויות בנייה של 450% ברוב אזורי המתחם ואפשרות של תוספת נוספת עם סיום בניית המטרו. פיזור הזכויות בכל מגרש נעשה בצורה פרמטרית [[parametric והמתכננים פיתחו תכנה ייחודית שתסייע לאדריכלים ולצוות התכנון העירוני לעצב את הבניינים על פי הנחיות תכנון הנפחים.
כל מגרש מחויב בחזית מסחרית הפונה לרחוב בקו בניין 0.
ארבע הקומות הראשונות חייבות להיבנות בקו בניין 0.
אחוזי הבנייה שנותרו יתחלקו על פי רצון המתכנן בהתחשב לקווי הבניין.
נקבע גובה מקסימלי של 30 קומות בכל המתחם.
10. קידום חזית מסחרית במקום קניונים. הכניסה לכל החנויות תהיה מחזית הרחוב. בקניון הקיים (G), זכויות בנייה נוספות יותנו בהקמת מבנה חניה והפיכת מגרש החניה הקיים לפארק מגוּנן.
11. שילוב בנייה למגורים. לאורך פארק כפר סבא והפארק המוביל המתוכנן תותר הקמה של יחידות דיור מעל קומות מסחריות, אך רק כתמריץ לבניית קומות משרדים ומסחר. כך ייתוספו לכפר סבא כמעט 900 יחידות דיור (איור 13). העירייה לא תצטרך לספק שירותים נוספים כמו גני ילדים ובתי-ספר, כי הפארק יהיה פתוח ומרושת בשבילים להולכי רגל ורוכבי אופניים. תושבי אזור התעשייה ישתמשו בבתי-הספר הקיימים בשכונות הסמוכות. הצעה זו נתקלה תחילה ביחס ספקני ובהתנגדות מצד הרשות, משני נימוקים: ראשית, התושבים רשאים לדרוש רמת שירותים עירוניים שלא תוכל להינתן באזור התעשייה, ושנית, מתן שירותים כאלה עלול לרוקן את קופת העיריה המדולדלת ממילא. מודל כלכלי נבנה ונבדק על מנת להוכיח שהכנסות העירייה מנכסי המשרדים והמסחר יוסיפו הרבה מעבר להוצאות הצפויות עבור יחידות המגורים החדשות. כיום נבדקות האפשרויות החוקיות להעלאת מיסים עירוניים על דירות מגורים חדשות לדרגה שתשקף את העלויות האמיתיות. זאת ועוד, איזון הביקוש וההיצע של יחידות להשכרה יוכל להאט את עליית המחירים של דירות ונכסים בעיר.
דיאגרמה של חיבורים אפשריים לשילוב בין אזור התעשייה והמרקם העירוני.
העירייה תצטרך לספק שירותים נוספים כמו גני ילדים ובתי ספר. עם זאת, מכיוון שהפארק יהיה פתוח וחצוי בשבילים להולכי רגל ורוכבי אופניים, יוכלו תושבי אזור התעשייה להשתמש בבתי ספר קיימים בשכונות הסמוכות, וכך להשתלב בעיר אפילו יותר. האסטרטגיה הזאת נתקלה ביחס ספקני והתנגדות מצד הרשות. נימוקיהם היו כפולים: ראשית, תושבים רשאים לדרוש רמת שירותים עירוניים שלא תוכל להינתן באזור התעשייה. שנית, מתן שירותים כאלה עלול לרוקן את קופת העירייה הריקה מלכתחילה. מודל כלכלי נבדק על מנת להראות שההכנסות ממסים משטחי המשרדים והמסחר יאפילו על ההוצאות עבור יחידות המגורים החדשות. כיום יועצים בודקים את האפשרויות החוקיות להעלאת המסים העירוניים על דירות מגורים לדרגה שבה הם ישקפו את העלויות האמיתיות שלהן. בנוסף, איזון הביקוש וההיצע של יחידות להשכרה יוכל להאט את עלית המחירים של דירות ונכסים בעיר.
עתיד אזורי התעשייה
התחדשות אזורי תעשייה ישנים יוצרת הזדמנות עכשווית להתחדשות עירונית. עבור כלכלות צעירות כמו של ישראל, אזורי תעשייה מייצגים הזדמנות לכלכלה חדשה, בת קיימא וחסינה. התכנון מעודד מקומות תעסוקה ומגורים חלופיים, דירות להשכרה קצרת טווח וארוכת טווח, מעונות סטודנטים, סדנאות מלאכה וכו’, שיתרמו לחיי העיר. התקווה היא שההתחדשות העירונית של אזור התעשייה של כפר סבא תשמש אב-טיפוס ומעבדה להתחדשות עירונית של כל אזורי התעשייה בישראל. התכנית יוצרת מנגנון לניהול הצמיחה העירונית ולאיזון תקציבי העיר, מטפחת עסקים מקומיים, מגבירה את השימוש בתשתיות קיימות, מפתחת חללים עירוניים חדשים, מכשירה את העיר לקראת שינויים טכנולוגיים עתידיים ותורמת לכמות ולתמהיל של יחידות הדיור בעיר, אך מבחנה האמיתי יהיה הצלחתה להמריץ צמיחה כלכלית וחברתית.
ראו קניון ג׳ באזור התעשייה בכפר סבא או מרכז הקניות על יד קיבוץ שפיים. ↩
בתכניות בניין עיר של אזורי תעשיה, קיים מגוון מצומצם ביותר של ייעודי קרקע. מהי המשמעות בפועל על אזורי התעשיה ועל הענף בכלל? על החשיבות לשינוי גישה בתכנון של אזורי תעשיה, והצעה לטרמינולוגיה רחבה ואחידה במסמכי תכנון להרחבת ייעודי קרקע תעשייתיים
כאשר בוחנים תוכניות בניין עיר המתייחסות לאזורי תעשייה, בין אם אלו אזורים אוטונומיים-מרחביים ובין אם הינם סמוכים לעיר או נמצאים בתוכה, אנו רואים לרוב שטח צבוע בסגול אחיד שייעודו על פי המקרא- תעשייה. מה מבטא חוסר המגוון בייעודים התעשייתיים השכיחים בתוכניות בניין עיר והאם נכון להרחיב את מגוון ייעודי הקרקע המשמשים לתכנון אזורי תעשייה?
ייעודי קרקע בתוכניות סטטוטוריות יכולים ללמד אותנו רבות על מגמות ותהליכי פיתוח ותכנון. אם נתבונן בטבלת הייעודים במבא”ת, נראה כי ייעודי המגורים מתחלקים ל-4 קטגוריות ראשיות (מגורים א’, ב’, ג’, וד’) שכל אחת מהן מתחלקת לשלוש קטגוריות משניות (1,2,3), כלומר סה”כ 12 קטגוריות שונות המבטאות את אחוזי הבנייה הרלבנטיים לכל ייעוד מגורים. נוסף על כך יש מגוון רחב של ייעודים מעורבים (‘פיג’מות’) הכוללים מגורים + שימושים אחרים. לעומת זאת, מגוון ה’סגולים’ המיועד לשימושי תעשייה כולל שלוש קטגוריות עיקריות- תעשייה, תעשייה עתירת ידע, תעשייה קלה ומלאכה ועוד כשלוש קטגוריות מעורבות המשלבות תעשייה עם- משרדים, אחסנה או עם תעשייה קלה ומלאכה.
נדמה שהפער הזה אינו מקרי. בכל היבט אפשרי המגורים היו תמיד המוקד לתכנון הממשלתי ודגש זה בולט גם כיום. למשל, תוכנית ‘מחיר למשתכן’ שנועדה להשפיע על שוק הדיור, תוכנית אסטרטגית 2040 שמטרתה: “לספק את המענה הנדרש לצרכי הדיור העתידיים של האוכלוסייה בישראל”1 וכן פעולות הרשות להתחדשות עירונית אשר עוסקות ברוב המכריע של המקרים בתוכניות התחדשות לאזורי מגורים, למרות שרבים מאזורי התעשייה הוותיקים, סובלים גם הם מהזנחה ארוכת שנים.
הפער הזה מביא לידי ביטוי גם תהליכים רחבים יותר שעוברים על ענף התעשייה בארץ בעשורים האחרונים בהם ירד חלקו בתוצר המקומי, ירד מספר המפעלים הנפתחים, עלה מספרם של המפעלים הנסגרים וחלה התרחקות פיסית של התעשייה מהעיר והתחזקות המודל האוטונומי של אזורי תעשייה מנותקים לחלוטין מהרקמה העירונית הדורשים לכאורה התייחסות מורכבת פחות לייעודי הקרקע הנכללים בהם.
אולי מיעוט ייעודים תעשייתיים הינו בלתי נמנע ומבטא את המגבלות התכנוניות של המדינה, ואת האופי השונה של תכנון למגורים מול תכנון לתעשייה. כאשר משרד השיכון מתכנן שכונת מגורים, גם כזו שהיא מרובת יחידות דיור, לרוב המדובר בתהליך ידוע מראש. המגרשים ישווקו לרב בהצלחה, יזמים שזכו במכרזים יתחילו להוציא היתרי בנייה ותוך פרק זמן לא ארוך ממועד השיווק, כבר ניתן יהיה לראות עבודות בשטח. באזורי תעשייה התהליך שונה. לא תמיד היזמים מגיעים וגם אם כן, לרוב אין יכולת לקבוע את סוג המפעלים שיוקם, כך שיש ככל הנראה צורך לשמור על גמישות תכנונית מרבית המתבטאת במגוון הצר של ייעודי קרקע תעשייתיים.
אך נדמה שתפיסה זו השאירה את אזורי התעשייה מאחור במובנים רבים ושהסגול האחיד שהם צבועים בו, מקרין גם על היבטים נוספים בתפיסה התכנונית של אזורים אלו. ברבים מהם, גם כאלה שתוכננו לפני שנים לא רבות, נדמה שתוכנית בניין העיר קבעה את רשת הכבישים והפרצלציה של המגרשים, אך לא הרבה מעבר לכך. אין עיסוק בארכיטקטורה ובנוף, בהיבטים עיצוביים של המרחב, בהתמצאות, בזהות מקומית 2 מה שבא לידי ביטוי ביצירת אזורים דלים ומוזנחים, שאינם מהווים סביבות עבודה מותאמות למאה ה-21.
הטרמינולוגיה התכנונית מבטאת גם היא זרמי מעמקים ותהליכים המתרחשים בסביבות תעשייתיות. אם נבחן לדוגמה שתי תוכניות בניין עיר לאזור תעשייה דרומי בקריית שמונה- הראשונה, ‘חלסה-שטח תעשייה’ (ג-134) אושרה ב1951 והשנייה, ‘אזור תעשייה מרחבי קריית שמונה-גליל עליון’, פורסמה להפקדה ב2018, הרי שהראשונה מייצרת את אזור התעשייה הראשון של העיר שהוקמה כשנתיים קודם לכן, והיא אומנם מיועדת כולה לתעשייה אך כן מסווגת לחלוקות משנה על פי גודל שונה של מגרשי התעשייה ובהתאם לכך המפעלים שיוקמו עליהם. התוכנית המאוחרת משנה את הייעוד של רוב השטח הזה לייעוד משולב של ‘מסחר ותעסוקה’, דבר המבטא את הצורך ‘להכשיר’ חדירת שימושים מסחריים לאזור ולהגמיש עוד את הייעודים המותרים בו על פי הטרמינולוגיה העכשווית של ‘תעסוקה’.
קטגוריות מוצעות לייעודי קרקע תעשייתיים וייעודים מעורבים מבוססי תעשייה. ההצעה גובשה במסגרת התוכנית האסטרטגית עבור קריית שמונה והגליל המזרחי. טלי חתוקה, גילי ענבר וקורל חמו-גורן ודיוויד קמבו-מיינה
הגדרה של ייעודי קרקע תעשייתיים נוספים אם כך, מבטאת את הצורך לשנות גישה בכל הנוגע לתכנון אזורי תעשייה. משבר הקורונה שב והדגיש הן את החשיבות בייצור מקומי והן הצורך לשמור על תעשייה בסמוך ובתוך העיר כגורם משמעותי לתפקודה הבריא. השמירה על אזורי תעשייה עירוניים כדי לקיים שרשרות אספקה של סחורות ושירותים מצריכה בין השאר גישות חדשות לאזורים תעשייתיים מעורבי שימושים שבסיסם הוא תעשייה. בהסתכלות עתידית התעשייה תהיה בעלת טביעת רגל קטנה יותר, תשתמש בתהליכי ייצור נקיים יותר מה שיאפשר את שילובה גם באזורי התעשייה הוותיקים הסמוכים או משולבים ברקמה העירונית, בייעודים מעורבים מבוססי תעשייה שאליה מצטרפים- מגורים, מבני ציבור, משרדים ומסחר (ראה ייעודים מוצעים-תעשייה א’, תעשייה ב’). הציפוף הנובע מכך יכול להגביר את ההליכתיות של אזורים תעשייתיים, את העושר והחיוניות האורבניים שלהם ואת המורכבות העיצובית שייחסו להם.
גישה עכשווית נוספת המתייחסת לחדשנות תהליכי הייצור עוסקת ב’סימביוזה תעשייתית’, כאשר הקרבה בין מפעלים מאפשרת להם להשתמש בחומרים שכבר נוצרו בתהליך הייצור של מפעל שכן. מידע על פסולת זמינה יכול למשוך לאזור עסקים חדשים אם יזהו אותה כחומר גלם אפשרי עבורן. גישה זו מדגישה את החשיבות בקיום מגוון וסוגים שונים של תעשייה וייצור שיזינו ויתמכו זו בזו, כך שתכנון נכון של אזור תעשייה צריך לכלול שילוב של מספר ייעודים מפורטים שיותאמו לצרכים של תעשיות בעלות אופי שונה ולא להסתפק בהגדרה רחבה וכוללנית.
מודל עבודה עכשווי נוסף לפיתוח כלכלי תעשייתי הוא מודל ה’סליל המשולש’ (Triple Helix) תפיסה המקדמת יחסים משולבים בין האוניברסיטה, התעשייה והממשלה בעידן של חברת הידע.3 האוניברסיטה נשארת המקור העיקרי לייצור ידע, התעשייה היא הגורם המרכזי בייצור ומסחור הידע, והממשלה שומרת על תפקידה הרגולטורי. יש לתמוך במודל זה בייעוד קרקע מתאים המשלב תעשיית ייצור משולבת אקדמיה (תעשייה ד’).
מה שחשוב בקידום ופיתוח ייעודי הקרקע הוא השיום. אזורי התעשייה מתמקדים בייצור. ההבדל בין התעשיות השונות הם מאפייני הייצור, הטיפולוגיה התעשייתית והמבנית. להלן הצעה ראשונית להרחבה ואסדרה של שיום מגוון התעשיות. הצעה זו היא חלק מהמחקר שהתקיים במעבדה לעיצוב ותכנון עירוני באוניברסיטת תל אביב, לפיה יש להימנע מבלבול בין תעשייה ותעסוקה ולהשתמש במושג תעשייה בלבד מכמה טעמים: אחד כדי לתת חשיבות לנושא הייצור כמחולל של האזורים הללו ובנוסף, כדי לחזק את התודעה סביב התעשייה. החברה, בישראל ובעולם, תלויה בייצור וזיקותיו לשימושים נוספים. בנוסף, הצעה זו מבקשת להימנע מן הקטגוריה של תעשיית הי טק או תעשיית עתירת ידע. ישנן תעשיות ייצור רבות שהן שילוב של ייצור ופיתוח והקטיגוריות הללו אינן רלוונטיות עבורן. כך גם תעשייה קלה וכבדה.4
לסיכום, כותבים העוסקים בתכנון סביבות תעשייה עכשוויות,5 מתייחסים לצורך לקשור בין האתגרים מולם ניצבת התעשייה לבין מתכננים וקובעי מדיניות שיגיבו לאתגרים אלה. נושא התעשייה הוא קריטי לחוסן הכלכלי לאומי, אך הציבור כלל אינו מודע לחשיבותו. לפיכך, יש חשיבות למודעות וחשיפה הן של הציבור והן של מנהיגים ומתכננים לייצור העכשווי, על מנת שניתן יהיה לתכנן אזורי תעשייה מתקדמים וברי קיימא.
שכונת מונטיפיורי בעיר תל אביב עוברת תהליכי התחדשות עירונית מזה מספר שנים. האם זו התחדשות אורגנית או מתוכננת? איזה חזון מציעה העיר והאם הרשות המקומית שומרת על האינטרסים הציבוריים בעידן של ‘העיר היזמית’?
בשנים האחרונות הרשות המקומית היתה לשחקן מרכזי בתהליכי התחדשות עירונית. הרשות המקומית עברה תהליכים משמעותיים ששינו את התנהלותה מגוף שנותן שירותים לגוף יזמי. שלמה חסון רואה את השינוי בהתנהלות הרשויות כתהליך דו שלבי: בשלב הראשון, אימוץ מתודות האופייניות למגזר העסקי ביחס לאספקת השירותים המקומיים. בשלב שני כניסה לתחום הפיתוח הכלכלי המקומי. חסון מצביע על שלושה תהליכים מקומיים ששינו את עבודת הרשויות המקומיות: גידול בתחומי האחריות ואספקת שירותים ללא תוספת משאבים, עקיפת מגבלות ארגוניות וניהוליות בפעולת הרשויות ופיתוח גישות חדשות לניהול עירוני וצמיחת מנהיגות חדשה ויוזמת. מתחילת שנות ה-90′ החל להסתמן שינוי במערכת היחסים בין הרשויות המקומיות למגזר הפרטי בישראל, במטרה לפתח מרכזי ערים, אזורי תעסוקה, פארקי תעשייה, אתרי נופש ובתי מלון ועוד. המעבר של הרשויות מאספקת שירותים לגוף כלכלי עסקי היה הדרגתי וכלל מספר שלבים. השלב הראשון היה הקמתן של חברות עירוניות, השלב השני כלל יצירת מנגנון הפרטה לצורך יצירת שותפויות עם במגזר הפרטי ובשלב השלישי נוצרו שותפויות עסקיות בין רשויות למגזר פרטי, כלומר חיבור בין שני המגזרים לשם קידום פרויקט כאשר כל מגזר מביא את משאביו.1 כך שבמציאות הניאוליברלית של ימינו לרשות המקומית וליזמים מן שוק הפרטי אינטרסים כלכליים משותפים ורצון למקסם הכנסות. רשימה זו מתמקדת ברעיון של “העיר היזמית” של אפרת איזנברג המציגה את המתח הנובע מהחיבור בין הציבורי לפרטי, בעיקר בתהליכי התחדשות עירונית. אייזנברג מבקרת את העשייה התכנונית הקיימת לאור היעדר מדיניות ברורה המעגנת את מערכת היחסים ויוצרת “כאוס תכנוני”- פיתוח עירוני הנעדר חזון כולל.2
זוהי נקודת המוצא של רשימה זו, המתמקדת בשכונת מונטיפיורי. הרשימה זו מציגה את מגמות הפיתוח של השכונה שמצויה בלב המע”ר של תל אביב. הרשימה מתמקדת במאפיינים של תהליכי ההתחדשות בשכונה, ובוחנת האם הרשות המקומית שומרת על האינטרסים הציבוריים בעידן של העיר היזמית.
שכונת מונטיפיורי בלב המע”ר של תל אביב משלבת בין מגורים לתעשייה ותעסוקה, עוברת בשנים האחרונות התחדשות עירונית אורגנית, מה מתכננת לה הרשות העירונית? (צילום: מיכאל יעקובסון, ויקימדיה)
שכונת מונטיפיורי- פרופיל השכונה
שכונת מונטיפיורי החלה את דרכה באמצע המאה הקודמת כניסיון לפיתוח חקלאות בארץ ישראל. הניסיון לא צלח ובקיץ 1855 קנה משה מונטיפיורי את הפרדס מתוך תקווה להופכו למקום תעסוקה עבור יהודים. גם ניסיון זה לא צלח והשטח התגלגל בין ידיים שונות, ופרדס מונטיפיורי הפך בהדרגה לשכונת מונטיפיורי, שכונה דלה בפאתי העיר שסבלה מהצפות משטפונות נחל אילון. בשנת 1943, התרחבה עיריית תל אביב מזרחה וסיפחה את שכונת מונטיפיורי לעיר.3 כיום מתגוררים בשכונה כ-1,200 תושבים בעיקר צעירים ( 25+) ללא משפחות וילדים. ומעל 90% מתושבי השכונה יהודים.4
גבולות השכונה הם דרך בגין פינת ערבי נחל מצפון, דרך מנחם בגין ממערב, רח’ יצחק שדה מדרום ונתיבי איילון בפאה המזרחית. בפועל הגבול הצפוני של השכונה הוא עזריאלי וכך גם תכנית האב לשכונה מגדירה את הגבולות. גודל השכונה הוא 1,126 דונם ורובו בשימושי קרקע של תעשייה, מסחר ושירותים (13.4%, 13.9% ו-39.4%, שטחים בנויים בהתאמה), בעוד שמגורים הם רק 4.9% מכלל השטח הבנוי.5 למרות היקף שטחי המגורים הנמוך, קיים ביקוש גבוה למגורים בשכונה כפי שמשתקף במחירי הדיור, בשנת 2012 הממוצע למ”ר בשכונה עמד על 25,000 ש”ח בעוד שבשנת 2019 הממוצע עמד על 38,000 ש”ח. במדרג התוכניות הסטטוטוריות: תמ”א 35/1 העיר ת”א- יפו נמצאת בתוך מרקם עירוני. תמ”מ 5 מגדיר את מונטיפיורי כחלק ממע”ר מטרופולין ת”א ולכן שימושי הקרקע נקבעים בהתאם להוראות התכנית המגדירות את האזור בעל שימושים עיקריים של משרדים, מסחר משרדים, שירותי ציבור ומוסדות תרבות. שימושים נוספים הם: מוסדות ציבור, שטחים פתוחים ומרכזי ספורט, מלונאות, מגורים, שירותי בידור והסעדה, מרכזי תחבורה ותחנות רכבת. תכנית המתאר של תא (ת”א/5000) מגדירה את ייעודי הקרקע בשכונה: (1) תעסוקה, (2) מסחר/מגורים מעורב תעסוקה. הן תמ”מ והן תכנית המתאר מכווינות את האזור לשמש כאזור תעסוקה יותר מאשר שכונת מגורים. עם זאת ברמה האזורית, מיקום השכונה במרכז המע”ר המשמעותי בארץ הופך אותה לאטרקטיבית למגורים:
השכונה מרושתת היטב בתחבורה ציבורית זמינה ומהירה כגון רכבת ישראל ונת”צים על דרך בגין ודרך קפלן, ובדרכים מטרופוליניות כמו כביש 20. לאחרונה נפתח גם גשר יהודית המחבר את פנים השכונה למזרח העיר ובעיקר לאזור התעסוקה הממקום על דרך יגאל אלון.
מבחינת מוקדי עניין אזוריים, ניתן למצוא את קניון עזריאלי, הקריה ומתחם שרונה במעגל הקרוב ביותר. הקאמרי, ספרית בית אריאלה, בי”ח איכילוב, בית משפט השלום- מחוז ת”א, היכל מנורה ממבטחים ודיזינגוף סנטר במעגל הרחוק יותר, אך נגישים לא פחות הודות לרישות הגבוה בסביבה.
הגדרת המרחב העוטף את השכונה כמע”ר מטרופוליני מנקז לתוכו אלפי משרדים המהווים את מוקדי התעסוקה המרכזיים במטרופולין. המע”ר מאופיין בפעילות של הייטק, פיננסים ומקצועות חופשיים. חברות עולמיות בוחרות להתיישב במרחב לאור היוקרה ובעיקר על מנת לנצל את האגלומרציה המרחבית. הריכוז התעסוקתי ממצב את השכונה כיעד אטרקטיבי למגורים בסמיכות למקום העבודה- יתרון משמעותי בצמצום יוממות.
שכונת מונטיפיורי אטרקטיבית למגורים, שדרות יהודית מוצלות ומשלבות בין מסחר בקומת הקרקע למגורים בבניינים נמוכי קומה (צילום: מיכאל יעקובסון, ויקימדיה)
ברמה העירונית השכונה מנותקת מהעיר הן בהיבט הפיסי והן בהיבט התפקודי. מיקום השכונה על צירים מרכזיים מטרופוליניים ובינעירוניים מפריד את השכונה משאר חלקי העיר בצורה בוטה והשכונה מהווה מובלעת של מגורים בתוך אזור התעסוקה העמוס בארץ. היעדר הקשר לשכונות אחרות, ושכונות מגורים בפרט, מקשות על נגישות לשירותים עירוניים זמינים, ריחוק ממוקדי עניין מרכזיים וחוסר זליגה של פעילות עירונית אל השכונה. ברמה השכונתית היא מחולקת לשלושה חלקים שכל אחד מהם מאופיין בשימושי קרקע ופעילות שונה. גבולות מקטע המגורים הם: צפון רחוב איסרליש, דרום ישראל ב”ק, מזרח נתיבי איילון, מערב דרך מנחם בגין. במקטע המגורים רשת הרחובות צפופה והמרחקים בין הצמתים עומדים על טווח שבין 50-70 מטר, מרחק המוגדר הליכתי. בנוסף רשת הרחובות ממשיכה דרומה למקטע התעשייה ושומרת על מבנה הגריד האופייני לשכונה. בכל השכונה ניכרים גם היעדרם של תשתיות ציבוריות כמו למשל, שבילי אופניים. מבני ציבור (המעט שקיימים משרתים את האוכלוסיה החרדית) ושטחים פתוחים. בצומת הרחובות גבעת תחמושת ומנחם בגין ממוקם בית ספר “עמל מקס פיין” תיכון טכנולוגי. בשכונה קיים שצ”פ אחד עם גינה שכונתית בסמיכות אליו, סך הכל כ-1 דונם. עם זאת בשד’ יהודית יש גינון מאסיבי המקנה צל על השדרה עצמה, מתקני ספורט וספסלים לטובת הציבור. הבינוי בשכונה מגוון ומאופיין בטיפולוגיות שונות: בתי קרקע, בנייה נמוכה עד שתי קומות, כאשר על שד’ יהודית יש גם מסחר מקומי בקומת הקרקע.
שכונת מונטיפיורי- תכנית אב להתחדשות עירונית
בתאריך 23.9.2009 אישרה ועדת משנה לתכנון ובנייה של עיריית ת”א- יפו תכנית אב לשכונה בה זיהתה שלושה מקטעים שונים בעלי אופי פעילות שונה, מקטע המגורים כלוא בין שני מקטעים מאופייני פעילות תעשייה ותעסוקה.6
יזם התכנית היא “הרשות לפיתוח כלכלי של עיריית ת”א”- תאגיד עירוני בבעלותה המלאה של העיריה. מתוך אתר החברה: “החברה הוקמה במטרה לממש את הפוטנציאל העסקי-כלכלי הגלום בנכסיה המוחשיים והרוחניים של העירייה, זאת במטרה ליצור לעירייה מקורות הכנסה חדשים ומשמעותיים”.7 התאגיד העירוני כמקדם התכנית משקף את תפיסת העיריה כלפי השכונה והמרחב ומצביע על אינטרס כלכלי של הגדלת הכנסות עירוניות ע”י מינוף הקרקעות בבעלותה בשכונה למרות מיקומה האסטרטגי של השכונה במרחב, העיריה מבקשת לשמר את מרקם המגורים במע”ר מתוך הבנה כי בשכונה פוטנציאל לקיומו של מרקם עירוני מגוון, המאפשר יצירה של סביבה עירונית מיוחדת.8
במהלך הדיון על התכנית הציגה העירייה את חזון התכנית ומטרות ההתחדשות, אשר משקפות את הנחות היסוד שהובילו למהלך:9
פיתוח השכונה כאזור לשימושים מעורבים הפעיל לאורך כל שעות היום
הגדרת מתחמים לבינוי מע”רי ברמות אינטנסיביות שונות בהיקף תחום התוכנית מחד תוך שיקום המרקם הקיים בעומק תחום התוכנית מאידך
שמירה על אופייה המופנם של השכונה והפיכתו ליתרון יחסי המאפשר את יצירתה של סביבה פנים עירונית המוגנת ממפגעי עורקי התנועה המטרופולינים בהיקפה
חיזוק קישוריות התנועה אל, מחוץ ובתוך השכונה במגוון דרכים
יצירת מגוון שטחי ציבור פתוחים ובנויים לטובת דיירי השכונה
רשימת המטרות משקפת שתי מטרות עיקריות, מחד שמירה על השכונה כשכונת מגורים קומפקטית ונגישה למרחב, מאידך הרחבת הבינוי המע”רי לתעסוקה ומסחר.
אולם, התכנית אינה מציעה סדר יום חדש לשכונה אלא משמרת במובן מסוים את המצב הקיים. התכנית מציעה מהלכים לקידום בניה חדשה ואינטנסיבית שתעצים את המע”ר הקיים לצד שימור וחיזוק האופי הנוכחי של שכונת המגורים על ידי הוספת דירות אך ללא שינוי בנפח הבינוי. הבעיה המרכזית היא האופן שבה התכנית מפרידה בין מקטעי הפעילות בשכונה ובוחנת כל אחד מהם בנפרד. אסטרטגיה זו אינה מאפשרת בחינה הוליסטית של המרחב כיחידה אחת מתפקדת. בהיבט התכנוני פיסי התכנית אינה יכולה לתת מענה לתנועה ולפיזור מבני הציבור והשצ”פים. לאור היעדר שטחים פנויים בשכונה ראוי לבחון את ההיבטים הללו דרך עיניים עירוניות ולא שכונתיות, ולמצוא עוגנים מחוץ לשכונה שיוכלו לתת מענה הולם לתושבי השכונה הנוכחיים והעתידיים.
יתירה מזו, התכנית חוטאת בדיסוננס חברתי, היא אינה מנתחת את ההיבטים החברתיים והדמוגרפיים של המצב הקיים בשכונה, מצד שני היא מבקשת לחזק את הקשר לשכונה על ידי הקמת מנהלת ושיתופי פעולה ומצד שלישי אינה קובעת מנגנון להכנסת אוכלוסייה חדשה ומגוונת, ולאור עליית מחירי הדיור בשכונה זה כנראה ירחיק אוכלוסיה שאינה מבוססת כלכלית ויצור שכונה הומוגנית. ניכר כי העיריה בתפקידה היזמי מציבה בעדיפות עליונה את פיתוח המע”ר לאור הרצון להגדיל הכנסות, אולם היא מכירה בייחודיות השכונה ולכן מנסה לשמר את המרקם השכונתי תוך התאמת אופי הפעילות והבינוי להלך הרוח העירוני הנוכחי.
התנגשות בין העיר למדינה בהתחדשות עירונית: תל אביב, תמ”א 38 ושכונת מונטיפיורי
מע”ר ת”א הוא דוגמה קלאסית לצמיחה כלכלית עירונית כתוצאה מתהליכי השינוי שעברה עיריית ת”א כעיר יזמית האינדיקציה הברורה ביותר להצלחה בצמיחה היא אוכלוסייה עירונית גוברת בהתמדה, דפוס הנובע מהתרחבות של תעשיות שמביא לעלייה בכוח עבודה, לגידול בהיקף המסחר ופיתוח קרקע אינטנסיבי, צפיפות אוכלוסין גבוהה יותר ורמות פעילות פיננסיות מוגברות.10
תהליך זה, במקביל להרחבת העשייה העירונית לכיוון יזמי- כלכלי (“העיר היזמית”), הפך את מע”ר ת”א למוקד עסקי עם זיקה כלכלית מובהקת, בעוד ששכונת המגורים נשארה מאחור ולא השתלבה בנוף. אולם מיקום השכונה במרחב העסקי הוביל לעליית ערכי הקרקע בשכונה, מה שמאפשר כיום לקדם התחדשות עירונית כיוזמה עירונית ופרטית ללא התערבות מדינה.
החלק המעניין בכל התהליך הוא המתח בין העיר למדינה בכל הנוגע לתהליכי התחדשות עירונית. בתל אביב, בשל ערכי הקרקע הגבוהים תמ”א 38 הפכה לכלי מוביל להתחדשות עירונית ולכן עיריית ת”א-יפו קבעה מדיניות עירונית לפיתוח תחת תמ”א 38. תל אביב הגדילה לעשות וחילקה מרחבית את העיר בהתאם לתמריצים שונים אותם היא מעוניינת לקדם בכל מרחב התערבות (שכונת מונטיפיורי אינה כוללת תמריצים ליזמים). מנגד המדינה יצאה למהלך של הפסקת תוקף התמ”א במתכונת הנוכחית מהסיבות הבאות: התמ”א אינה משיגה באופן מספק את מטרותיה כתכנית חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, היא כמעט ואינה מיושמת באזורי סיכון לרעידות אדמה, חיזוק המבנים איננו נותן מענה בטיחותי מספק. מבחינה תכנונית מתן היתר נקודתי למבנה אקראי ללא ראיה תכנונית מתחמית רחבה יותר מרמת הבניין עלול לסכל התחדשות עירונית במרחב הצמוד אליו, המסגרת המשפטית מגבילה הוספת פונקציות כמו מסחר או ציבורי, כמו גם לא מאפשרת שינוי זכות הדרך. בנוסף התמ”א מגבילה ציפוף ולא תמיד מאפשרת ניצול מקסימלי של שטחי הבנייה.11
לסיכום, שכונת מונטיפיור מייצגת את ההתנגשות בין העיר למדינה בנושא התחדשות עירונית תחת תמ”א 38. העיר כגוף יזמי עסקי מקדם התחדשות עירונית בשכונה תוך שימוש בכלי שהמדינה מנסה להקטין את השימוש בו לאור חסרונותיו התכנוניים והיעדר מילוי מטרותיו. במתכונת הנוכחית תמ”א 38 נותנת מענה לערים יזמיות ואינה נותנת מענה לחלק ניכר מהרשויות בארץ. אולם בהמשך שימוש בכלי זה, מפסידים גם תושבי תל אביב כיוון שתכנית האב לשכונה אינה מעמיקה בהיבטים התכנוניים והחברתיים ואינה כוללת ראייה מרחבית הכוללת ניתוח מעבר לגבולות השכונה.
חסון, ש וחזן, א (1997). שותפות בין המגזר הפרטי והמוניציפאלי בפיתוח מקומי. מכון פלורסהיימר למחקרי מדיניות ↩
צמיחה חדה במסחר הדיגיטלי מייצרת ביקוש גובר להקמת מרכזי אחסנה והפצה במרכז לונדון, אך הדרישה המקבילה לבנייה למגורים באזור דוחקת שימושים תעשייתיים החוצה לשולי העיר. אב טיפוס אדריכלי חדש מבקש לתת מענה לשתי המגמות, המתחרות על משאב קרקע מצומצם, באמצעות שילוב מרכז לוגיסטי ומגורים תחת קורת גג אחת.
במסגרת מסמך המדיניות של המעבדה לעיצוב עירוני ‘טיפולוגיות סינכרוניות: מגורים משולבי תעשייה ותעסוקה בעיר של המאה ה-21’, המציג ומנתח גישות חדשות לפיתוח מגורים בעיר תוך התייחסות לשינויים בצורת התעסוקה והתעשייה בעידן הנוכחי, מיפינו אינדקס ראשוני של טיפולוגיות בינוי חדשות שהומשגו כ”טיפולוגיות סינכרוניות”1 תוך הישענות על מקרי מבחן מן העולם. ברשימה זו יוצג אחד הבולטים שבהם, אב הטיפוס האדריכלי של חברת Beds above sheds’ ,Iceni Projects’. מקרה מבחן זה מייצג מגמה בולטת של חזרת תעשייה מתמחה לעיר – זו של המגזר הלוגיסטי המתמחה בשירותי אחסנה והפצה. גם בארץ, ניכרת מגמה של ביקוש גובר לחללים שישמשו מרכזים לוגיסטיים, והמדינה מקדמת מהלך שיאפשר להסב בעתיד שטחי חניונים תת קרקעיים למטרה זו.2 תחילה נסקור את המגמות העכשוויות שהובילו לצורך בפיתוחו ולאחר מכן יוצגו ההיבטים האדריכליים והתכנוניים הייחודיים לו, על ההזדמנויות והאתגרים שבהם.
“מחסנים הם החנויות החדשות”: על הביקוש והאתגר בהקמת מרכזים לוגיסטיים במרכז לונדון
הצמיחה המתמדת בהיקפי המסחר הדיגיטלי והעלייה בקניות המקוונות (Online shopping), יוצרת ביקוש גובר לפרישת מערך מרכזים לוגיסטיים קטנים של אחסנה והפצה (Delivery hubs/Last mile delivery depot, להלן: מרלו”גים) אשר הולכים ומוקמים במרכז העיר לונדון. מיקומם בקרבת בתי הלקוחות מאפשר משלוחים מהירים כמו גם הפחתת פליטות מזהמים מכלי רכב באמצעות שימוש בכלי רכב חשמליים קטנים או באופניים חשמליים,3 בשונה ממרכזים לוגיסטיים גדולים הממוקמים מחוץ למרכזי הערים ומצריכים הובלה במשאיות ורכבים מסחריים המזהמים ומעמיסים על תשתיות התחבורה. נכון להיום, הביקוש לחללים תעשייתיים לשימוש מרלו”גים במרכז העיר עקף את הביקוש לשימושי מסחר מסורתי. אלן הולנד, המנהל העסקי של חברת יזמות הנדל”ן הבריטית SEGRO טוען ש”מחסנים הם החנויות החדשות”, כלומר בהם רואה החברה את ההזדמנות העסקית הבאה, אמירה שהולמת את מגמת דעיכתו של המסחר הקמעונאי ברחוב ובקניונים בשנים האחרונות. הוא מוסיף כי כיום אין מענה לצורך באספקת חללים מתאימים ולכך “יכולה להיות השפעה על שימור מעמדה של לונדון כעיר מרכזית במשחק הגלובלי”, שכן לכלכלה העכשווית יש צורך בשירותי אספקה והפצה מסוג זה.4 המרכזים הלוגיסטיים, מעבר לאספקת שירות חיוני לעסקים ולתושבים, מגדילים את היצע מקומות העבודה בעיר, גם משום שנלוות להם צמיחה של תעשיית סטארט-אפ מקומיות וגלובליות המתמחות בלוגיסטיקה ומשלוחים מהירים.
התעשייה הלוגיסטית חוזרת למרכזי הערים (מרכז לוגיסטי עירוני בהונג קונג, צילום: Nikita Rud, Unsplash)
(צילומים: Mark Timberlake, Maxim, Unsplash)
לביקוש המתואר לעיל, מקביל ביקוש הולך וגובר לבניית דירות למגורים במרכז העיר, שמקורו הן בדרישה גלובלית והן מקומית ובכלל זה דיור בר-השגה שיאפשר קיומו של מגוון אנושי בעיר. המענה לכך ניתן במרבית המקרים בבנייה שהשימוש העיקרי או היחיד בה הינו למגורים. תכנון עבור שימוש בודד, נטוע בתפיסת האיזור (Zoning) שמהותו הפרדת שימושי תעשייה ומגורים. תפיסה זו אשר השתרשה פיזית ותודעתית בלמעלה ממאה השנים האחרונות, מובילה לאובדן נרחב וקבוע של שטחי תעשיה לטובת מגורים במרכז לונדון.5
מוסדות השלטון והתכנון בעיר מכירים בצורך הנובע מכך – אספקה סימולטנית הן של יחידות דיור והן של יחידות תעשייתיות, שיבטיחו צמיחה כלכלית וחברתית תחת מגבלת המחסור בשטח בלב העיר. בהתאם, עירוב שימושי תעשיה ומגורים מקודם ברמה העירונית דרך תכניות אסטרטגיות, מסמכי מדיניות וחקיקה מתאימה. עירוב שימושים אלו אשר בעבר נתפסו בלתי מתאימים, מתאפשר בזכות המהפכה התעשייתית הרביעית המתאפיינת בייצור טכנולוגי שקט ונקי מבעבר ומייצג מפנה פרדיגמטי בחשיבה התכנונית. בגזרת השוק הפרטי, חברות ומשרדים פרטיים עוסקים כיום בפיתוח פתרונות מפורטים אדריכליים וטכנולוגיים לאספקה משולבת למגורים ולתעשייה.
האחרונים פיתחו מודלים אדריכליים חדשים, שהומשגו במסמך מדיניות של המעבדה לעיצוב ותכנון עירוני כ’טיפולוגיות סינכרוניות’. טיפולוגיות אלו הן אבות טיפוס המשלבים בין תעשיה ומגורים באופנים שונים ומגוונים כתלות בסוג התעשייה-תעסוקה, במיקום בעיר ובשיקולים תכנוניים נוספים. קיימים פרויקטים סינכרוניים אשר נבנו בפועל (לדוגמא, מפעל של הדואר הבריטי שתוכנן כבלוק משולב בנייה רוויה למגורים6) כמו גם פרויקטים רעיוניים (לדוגמא, שישה אבות טיפוס שפותחו במסגרת תחרות בריטית בין משרדי אדריכלים7). אחד מהאחרונים, שיוצג להלן, הוא אב הטיפוס שיצרה חברת Iceni, Iceni Prototype.
אב הטיפוס של חברת Iceni: מרלו”ג תת קרקעי המותאם לסביבת החיים במרכז העיר
אב טיפוס רעיוני של טיפולוגיה סינכרונית מעורבת שימושים אשר נוצר במטרה לענות על הביקוש להקמת מרכזי אחסנה והפצה במרכזי הערים. הגישה הסטרוקטורלית היא של ריכוז התעשייה,8 במקרה זה מרכז לוגיסטי, בתת הקרקע. יחידות המגורים מופרדות ממנו מפלסית ובנויות בקומות שמעליו.
חתך ותכנית, במפלס המגורים, של אב הטיפוס ‘Beds above sheds’ (הדמיה באדיבות חברת Iceni; עיבוד התכנית המעבדה לעיצוב עירוני)
ברמה התכנונית-אדריכלית, מיקום התעשייה במרוכז בתת הקרקע, כך שבשונה מתכנון תעשייה קונבנציונלי היא אינה נחווית על ידי משתמשי הרחוב, מייצר אפשרות לפיתוח דופן עירונית מגוונת הכוללת שימושי מגורים, מסחר ושירותים. תכנון כזה מאפשר סינכרון בין תעשייה ומגורים גם באזורים ורחובות עירוניים מרכזיים, אשר הינם מוטי תנועת הולכי רגל, משולבי מסחר ומגורים בצפיפות גבוהה, מבלי לפגוע בצביונם. יתרה מכך, השימוש בתת הקרקע מגלם ניצול מיטבי של משאב זה, הנמצא בחסר בלב העיר, יחד עם אפשרות להנמכת גובה מבני המגורים. סמיכות השימושים בין המרכז הלוגיסטי התת קרקעי למסחר, תעשיה קלה ושירותים הניתנים במפלס הרחוב מייצר הזדמנות לסינרגיה ביניהם. מוצע לנצל את גג התעשייה כחצרות לשימוש הדיירים. באב הטיפוס המתואר, המרכז הלוגיסטי התת קרקעי הינו רחב היקף כך שהוא מייצר מבנן-בלוק עירוני שלם מעליו אך ניתן ליישמו גם בקנה מידה מצומצם יותר. עם זאת, מודל סינכרוני זה אינו חף מאתגרים. עלויות ההקמה צפויות לצמוח בשל חפירת המרתפים וסביבת העבודה מתחת לקרקע אינה אופטימלית לשהות אנושית ממושכת, מאידך מרכזים לוגיסטיים משמשים בעיקרם לאחסנה והתפעול נעשה כיום באופן שרובו ממוכן. ביחס למטרדים תעשייתיים העשויים להשפיע על המגורים, באופן עקרוני חללי אחסנה והפצה מתאפיינים ברמת מטרדים נמוכה למגורים. יתרה מזאת, נעשה מאמץ לצמצמם הן תכנונית באמצעות הפרדת אזורי הפריקה והטעינה מהגישה למגורים, והן טכנולוגית באמצעות הפרדה אקוסטית, מערכות אוורור וטיהור אוויר ושימוש במערכות שקטות וחדשניות לתפעול המחסנים.
לסיכום, ברמה העירונית, אב טיפוס זה מציע הזדמנות לשילוב בין מגורים ברי-השגה במרכז העיר לאספקת שירות חיוני לעסקים ולתושבים יחד עם הגדלת היצע המשרות בסמוך למגורי התושבים.
טיפולוגיה סינכרונית היא טיפולוגיה מבנית אשר מתקיימים בה בו-זמנית שימושי מגורים ותעשייה/תעסוקה. הסנכרון – בשונה מהעירוב – מאפשר לכל שימוש להתקיים ולפעול בו במקביל – באותו מרחב בנייני – ללא הפרעה לשימוש האחר ותוך ניצול וניהול משותף של משאבים, בייחוד קרקע ותשתיות. ↩
בשנים 2010-2015 אובדן הקרקעות התעשייתיות בלונדון לטובת שימושי מגורים עמד על כ-5 ק”מ, כלומר קצב של 1 ק”מ רבוע בשנה. מקור: CAG Consultants et al. (2017) London Industrial Land Demand Final Report ↩
פרויקט ‘Mount Pleasant Royal Mail-Postmark’, להרחבה ראו במסמך המדיניות ‘טיפולוגיות סינכרוניות’ שפורסם על ידי המעבדה ↩
חברת היזמות Savills ומגזין Property Week קיימו תחרות מוזמנת במטרה לענות על האתגר בפניו ניצב המגזר התעשייתי והלוגיסטי, של מחסור באתרים המתאימים ל’Last-mile Delivery’. לקריאה על התחרות ועיון בהצעות האדריכלים: לחצו כאן↩
בבחינה של טיפולוגיות סינכרוניות של מגורים משולבי תעשייה ניתן להבחין בשתי גישות עיקריות: הריכוז והביזור. כל גישה מאופיינת ביחסים סינכרוניים סטרוקטורליים שונים בין המגורים לתעשייה. באופן כללי גישת הריכוז היא שם למגוון טיפולוגיות שבהן התעשייה או התעסוקה ממוקמת במקום ספציפי במבנה, בתת-קרקע, בקרקע, או באגף בזיקה למגורים. גישת הביזור משמעה שהזיקה בין השימושים היא בכל חלקי המבנה או הבלוק. ↩
בשנים האחרונות מתחזקת מגמת העבודה מהבית. תקופת הקורונה, אף הגבירה את הדרישה לאספקת חללי מגורים מותאמים לכך. מרבית העובדים מרחוק משתייכים לתעשיית הידע והשירותים, אך מה לגבי עבודה מהבית של המגזר היצרני? פרויקט מגורים חלוצי בלונדון משלב תעשייה קלה בתוך יחידות הדיור.
ברשימה הנוכחית יוצגו בקצרה מגמות תעסוקה עכשוויות של מעבר לעבודה מהבית ותוגדר טיפולוגית ’Live/work’ על תצורותיה המבניות השונות ומיקומיה האפשריים במרחב העירוני. לאחר מכן יוצג פרויקט ‘Westferry Studios’ בלונדון, מבנה המהווה מקרה בוחן ואב טיפוס לפרויקט מגורים מסוג זה.
מגמות עכשוויות בתעסוקה: עידוד עבודה מהבית והדרישה למגורים מותאמים
עבודה מהמרחב הביתי אינה תופעה חדשה. טרם המהפכה התעשייתית, מרבית האנשים עבדו במרחב זה או בסמוך לו. עם המעבר לייצור המוני מרוכז במפעלים וההשלכות הסביבתיות שגרמה התעשייה, הופיע הפיצול המרחבי בין סביבות המגורים והתעסוקה ואיתו היוממות. במקביל, המשיכה להתקיים תעסוקה מהבית באופן מצומצם. בשנים האחרונות, עם הפיתוח המהיר של טכנולוגיות המידע, ניכרת מגמה של עידוד מועסקים לעבוד מהבית מסיבות ניהוליות של חסכון בעלויות תפעול ונסיעות. להפחתת היוממות הנגזרת מכך, השפעות רחבות חברתיות וסביבתיות. בהתאמה נוצרה דרישה חסרת תקדים לסביבות מגורים שיתמכו בשילוב עסקים ביתיים קטנים. יתרה מזאת, עם פרוץ מגפת הקורונה והטלת סגרים ומגבלות תנועה, היקפים חסרי תקדים של עובדים2 עברו לעבודה מהבית במה שמסתמן כבעל אפקט תודעתי ציבורי ועשוי אף להאיץ את המגמה שתוארה, כך שייתכן שאנו עדים לשינוי משמעותי ויסודי באופן העבודה, הניכר באופן מיידי בתעשיות הידע והשירותים (שאינם מצריכים גישה לציוד ותשתיות זולת מחשב וגישה לרשת האינטרנט), אך צפוי שישנה בהדרגה גם את תעשיות הייצור, הדורשות תשתיות פיזיות, אספקת חומרים וציוד מתאים.
יחידת הLive-Work של המעצב התעשייתי והאמן הספרדי פרננדו אבלנס. חלל בעל תקרה גבוהה, המפלס התחתון משמש לעבודה, בקומת הגלריה אזור השינה (צילום: Nicolás Boullosa,flickr)
טיפולוגיית ‘Live/Work‘, מאפיינים אדריכליים והיבטים תכנוניים
טיפולוגיית המגורים המשלבת מגורים ועבודה באותה יחידה, מכונה ‘Live/Work’. אופייה הדומיננטי הוא מגורים, אך זוהי אינה הגדרה קשיחה וניתן למצוא ווריאציות שונות שלה הנעות על הספקטרום שבין סביבה מוטת מגורים, שכוללת העסקת עובדים מצומצמת וטבע העבודה בה מתאפיין ברמת מטרדים נמוכה, לסביבה מוטת עבודה, אשר מאפשרת נוכחות מרובה של עובדים והכנסת סחורה או ביצוע עבודות אינטנסיביות.3
הקמת יחידות משולבות מסוג זה יכולה להתבצע כחלק מבניין חדש אשר באופן ייעודי למטרה זו, או דרך הסבה למגורים של מבני תעשייה שהתיישנו. ברמת הבניין, המרכיב התעשייתי מייצר תכתיבים כגון כושר נשיאה של רצפות ורוחב מעברים ומסדרונות, בידוד אקוסטי, תקרות גבוהות, שטחי אחסון, מעליות משא, פינוי אשפה ואספקת תשתיות כגון חשמל, תקשורת ואוורור. ברמת יחידת הדיור, נדרשת התייחסות תכנונית לרמת ההפרדה בין הייצור למגורים, כתלות בסוג התעשייה ובמספר העובדים המועסקים. ביחידות המשלבות מכירה של התוצרת, רצויה גישה לרחוב בקומת הקרקע. באלו המתקיימת בהן קבלת קהל, נדרשת הקצאת אזור המתנה.
מהפן של התכנון העירוני, השימוש המעורב למגורים ולתעשייה ותעסוקה מאתגר את מערך שימושי הקרקע המושרש, של איזור (Zoning) והפרדת שימושים אלו. בהתאם, נוצר מתח בין שני פרמטרים שעליהם להתקיים סימולטנית באזור בעיר בו ממוקם מבנה מסוג ‘Live/work’ – צורך בהתאמה למגורים מחד וצורך בהתאמה לתעשייה ותעסוקה מאידך. ברמת העקרון, טיפולוגיה תעשייתית זו מתאפיינת ברמת מטרדים נמוכה יחסית ומאפשרת לפזר שימושי תעסוקה גם בסביבות מוטות מגורים, עם זאת מיקום פרויקט בודד באזור מגורים מובהק, המנוהל בגישת שוק חופשי יכול להוביל לשינוי לשימוש למגורים בלבד בעקבות התנגדות תושבים או מעבר של דיירים שאינם יצרניים,4 מה שדורש התייחסות לדוגמא באמצעות ניהול ציבורי חלקי או מלא, או מיקום שאינו מייצר מטרד לדוגמא כחלק ממרכז מסחרי שכונתי. מאידך, עולה השאלה האם מבני ‘Live-Work’ המיועדים לשילוב מגורים, מתאימים להיות ממוקמים באזורי התעשייה המסורתיים, אשר הינם במרבית המקרים בעלי אופי תעשייתי מובהק במובנים גיאוגרפיים של הפרדה והרחקה מאזורי המגורים ואיתם ריחוק משירותים עירוניים וחנויות, וקיימים בהם מטרדים שיוצרות תעשיות כבדות ובעיות של בטיחות בשל תנועת כלים כבדים ומשאיות, מצד שני סביבות אלו מתאפיינות ברמת נגישות תחבורתית גבוהה. מיקום פרויקט מגורים בודד באזור תעשיה ידרוש התאמות לאורך זמן. אפשרות נוספת למיקום פרויקטים אלו בסביבות “עירוניות מובהקות” מרכזיות והליכתיות, הנוטות להיות מעורבות שימושי מגורים ומסחר או סביבות מעורבות של מגורים ותעשיה קלה, עשויה להתאים באופן מיידי ויכולה בין היתר להקל על חוויית הבדידות שיכולה להיווצר בעקבות העבודה מהבית.5
פרויקט ‘Westferry Studios’: בניין של יחידות דיור משולבות תעשייה המהווה חממה לעסקים קטנים
מבנה חלוצי של בנייה רוויה וייעודית בטיפולוגיית ‘Live-work’, הוקם בלונדון בשנת 1999 במטרה לשמש חממה לעסקים יצרניים קטנים. הליך התכנון והבנייה כלל התחדשות עירונית ושינוי ייעוד קרקע לשימושים מעורבים באתר אשר שימש בעבר באופן בלעדי למגורים. ייעוד הקרקע התעשייתי החדש, B1(c), מתיר ביצוע תהליכים תעשייתיים אשר אינם מהווים הפרעה למגורים. ברמה הבניינית הגישה הסטרוקטורלית היא של ביזור התעשייה6 כחלק אינטגרלי המשולב ביחידות הדיור. הפרויקט כולל כ-29 יחידות משולבות למגורים ולתעשייה קלה, וכ-9 יחידות לתעשייה או מסחר בלבד, כולן בגודל של כ-65 עד 75 מ”ר. סך שטח הרצפות בפרויקט כ-3,500 מ”ר. הפרוגרמה התעשייתית היא של תעשיה קלה, סדנאות ייצור ותיקונים, בתי דפוס, סטודיואים לאופנה, לצילום ולאומנות. הבעלות על השטח ציבורית, כמו כן הפיתוח והניהול השוטף מתבצעים באמצעות קרן ציבורית אשר משכירה את היחידות לעסקים יצרניים נבחרים אשר נהנים מתמיכה בתחילת דרכם באמצעות שכר דירה מסובסד ותכניות לתמיכה עסקית. חוזה ההשכרה קצוב ל-5 שנים.7
צילום ותכנית קומת מגורים של הפרויקט (צילום: Courtesy by Google; עיבוד תכנית: המעבדה לעיצוב עירוני)
ברמה העירונית, המבנה ממוקם באזור London Docklands, אזור עסקים ומגורים מרכזי בלונדון, על צומת הסמוכה לתחנת רכבת, מה שמגדיל את החשיפה והנגישות אליו כמו גם את הקשר עם עסקים ועובדים מהאזור. ברמת התכנון האדריכלי, מדובר במבנה בן ארבע קומות המקיף חצר פנימית המשמשת כמרחב משותף לפריקה וטעינה עבור העסקים היצרניים. החזית הפונה כלפי חוץ, לרחוב, נושאת את שם הפרויקט כחלק מהחיפוי ומושכת את העין, ובקומת הקרקע ממוקמות יחידות של מסחר התורמות למרחב הרחוב. בכל קומה, כעשר יחידות דיור סינכרוניות זהות בגודלן, אשר הגישה אליהן מתוך מסדרון חיצוני פתוח. כך מתקבלת נראות כלפי חוץ של העסקים ומתאפשרת התקנת שילוט. בקומת הקרקע ישנם שטחי שירות ואחסנה משותפים של הבניין.
יחידת הדיור עצמה, מעוצבת באופן מוטה תעשייה. היחידה בעלת תקרה בגובה כפול ומותקנת בה חצי קומת גלריה מעץ המיועדת ללינה. שלושה רבעים של המפלס התחתון, העיקרי, מיועדים לשימוש תעשייתי, והרבע הנותר מוקצה למטבח, לשירותים ולמקלחת. החלק התעשייתי מגיע כמעטפת בלבד (Open shell) מה שמאפשר גמישות עיצובית בהתאם לתעשייה המאכלסת. מחוץ ליחידה, המסדרון החיצוני מתרחב ומשמש כמרפסת סמי-פרטית עבור הדייר. מבחינה פרוגרמטית ישנן מגבלות על סוג הפעילות התעשייתית המותרת, כמו כן, לא קיימת אפשרות להשכיר יחידה למגורים בלבד. במבנה שוכנים יצרנים המעסיקים מספר עובדים מגוון, מעצמאי בודד ועד לצוותים.
פרויקט ‘Westferry Studios’ מהווה אב טיפוס בסיסי וראשוני, שניתן לפתחו בהלימה לביקושים התעשייתיים העכשוויים. ניתן לתכנן מבנים רוויים ויחידות דיור בתצורות אדריכליות שונות שיתאימו לפרוגרמות יצרניות מגוונות ולסביבות עירוניות שונות, כמו גם לתכנן יחידות בגדלים שונים וכן יחידות שהן תעשייתיות ו/או מסחריות בלבד, שיאפשרו קיומן של תעשיות יצרניות שונות והתפתחות של העסק בתוך המתחם כמו גם את קיומם של עסקי שירותים תומכי-תעשייה. אתגר משמעותי ביחס לטיפולוגיה מבוזרת זו, נוגע למרכיב המגורים. הניסיון מלמד כי עשויה להתרחש, בעיקר בבנייה חדשה, תופעת של הסבה הדרגתית למגורים של מבנים ומתחמים סינכרוניים אשר חדלים בסופו של דבר משימוש תעשייתי, אם בעקבות שילוב של יחידות למגורים בלבד במתחם, “שחרור” היחידות הסינכרוניות לשוק החופשי או מיקום המתחם באזור מוטה-מגורים.8
דוגמא נוספת לבנייה רוויה של יחידות ‘Live-Work’ בפרויקט Schiecentrale 4B ברוטרדם, אשר נבנה ב-2008 וכולל בעיקר יחידות סינכרוניות משולבות מגורים ותעשיה מעל מפלס של שטחי משרדים. (צילום: Fred romero, flickr)
לסיכום, טיפולוגית ‘Live-work’ מגלמת יתרונות לעיר ולתושביה. הכנסת יחידות דיור סינכרוניות למצאי העירוני נותנת מענה לצורך הגובר באספקת יחידות דיור המאפשרות עבודה מהבית, מגדילה את היצע מקומות התעסוקה בעיר כמו גם מאפשרת לאוכלוסייה של עסקים יצרניים קטנים ושל אומנים להמשיך לפעול ולצמוח בסביבות עירוניות, כנגד מגמה של דחיקה מתמשכת שלהם לטובת מגורים ורשתות גדולות. העיר זוכה להקלה בעומס על תשתיות התחבורה בזכות פחיתה ביוממות, והתושבים מרוויחים זמן לעבודה ולפנאי. בנוסף, שילוב התעשייה בסביבות עירוניות מגוונות מגלם יתרון תודעתי בזכות הגדלת החשיפה הציבורית לחשיבות התעשייה והתעסוקה.
טיפולוגיה סינכרונית היא טיפולוגיה מבנית אשר מתקיימים בה בו-זמנית שימושי מגורים ותעשייה/תעסוקה. הסנכרון – בשונה מהעירוב – מאפשר לכל שימוש להתקיים ולפעול בו במקביל – באותו מרחב בנייני – ללא הפרעה לשימוש האחר ותוך ניצול וניהול משותף של משאבים, בייחוד קרקע ותשתיות. ↩
לפי מחקר שערך ד”ר יוסי שריד, מנכ”ל מכון שריד עולה כי טרום תקופת הקורונה, כ-23% בלבד מהעובדים שילבו עבודה מהבית, ואילו כעת, באוגוסט 2020, שיעור זה עומד על 47%. ↩
בבחינה של טיפולוגיות סינכרוניות של מגורים משולבי תעשייה ניתן להבחין בשתי גישות עיקריות: הריכוז והביזור. כל גישה מאופיינת ביחסים סינכרוניים סטרוקטורליים שונים בין המגורים לתעשייה. באופן כללי גישת הריכוז היא שם למגוון טיפולוגיות שבהן התעשייה או התעסוקה ממוקמת במקום ספציפי במבנה, בתת-קרקע, בקרקע, או באגף בזיקה למגורים. גישת הביזור משמעה שהזיקה בין השימושים היא בכל חלקי המבנה או הבלוק. ↩
קיימת נטייה רחבה לכך ששימושי Live/work חוזרים לשימושי מגורים גרידא. נטייה זו בולטת בעיקר בבנייה חדשה ובפיתוח של לופטים שממירים מבנים תעשייתיים. לכן נדרשת חשיבה אסטרטגית במיקום הפרויקט, בעיצוב היחידות עצמן, ביישום גישת בעלות מתאימה (גישת שוק חופשי בעייתית), כמו התאמת רגולציית איזור בכדי לפקח על השימושים בפועל. מקור: בהערת שוליים מספר 5. ↩
הביקוש המאסיבי למגורים בלונדון גורם להסבת אזורי תעשייה מסורתיים לאזורי מגורים. בתגובה לאובדן שטחים יצרניים, עיריית לונדון התוותה מדיניות המאזנת בין ביקוש למגורים לבין דרישה למקומות עבודה. מתחם התחדשות עירונית שיצא לפועל מכוח סדר היום הזה מערב שימושי תעשיה קלה ומגורים ברי-השגה.
במסגרת מסמך המדיניות של המעבדה לעיצוב עירוני ‘טיפולוגיות סינכרוניות: מגורים משולבי תעשייה ותעסוקה בעיר של המאה ה-21’, המציג ומנתח גישות חדשות לפיתוח מגורים בעיר תוך התייחסות לשינויים בצורת התעסוקה והתעשייה בעידן הנוכחי, מיפינו אינדקס ראשוני של טיפולוגיות בינוי חדשות תוך הישענות על מקרי מבחן מן העולם. ברשימה זו יוצג פרויקט ‘Wick Lane 415’ בלונדון אשר תוכנן על ידי משרד האדריכלים DRMM. מקרה מבחן זה מייצג מגמה שהתפתחה בעיר בעשור האחרון מתוך מדיניות תכנון עירונית שמוביל בשנים האחרונות ראש העיר של לונדון. התוכנית העירונית שקידם מסמלת מפנה משמעותי ביחס לשימוש קרקע תעשייתי, כאשר לאחר שנים של אובדן קרקע תעשייתית לטובת פיתוח מגורים, מטרתו המוצהרת הייתה לא “להפסיד” שטחים המיועדים לתעשייה.
במבוא ל-‘London Plan’, תכנית המתווה את אסטרטגיית הפיתוח המרחבי של לונדון,1 אומר סאדיק חאן ראש העיר: “כעת אנו מתמודדים עם גל צמיחה נוסף שכמותו לא ראינו מזה מאה שנה. מספר התושבים צפוי לגדול ב -70,000 נפש בכל שנה, ולהגיע ל -10.58 מיליון נפש בשנת 2041. משמעות הדבר היא שכדי לענות על הביקוש, לפחות 66,000 יחידות דיור חדשות צריכות להבנות יחד עם דרישה לעשרות אלפי משרות חדשות בכל שנה. ההכנה להתמודדות עם רמת צמיחה כזו היא ללא ספק אחד האתגרים הגדולים בזמננו ומפעילה לחץ גדול על קרקעות, דיור, תשתיות וסביבה”.
בשנים האחרונות חל מפנה במדיניות התכנון בלונדון, לאחר שנים של אובדן קרקע תעשייתית לטובת פיתוח מגורים, המטרה היא לא “להפסיד” שטחים תעשיתיים קיימים. (בצילום אזור Vauxhall, שעבר התחדשות עירונית ושינוי ייעוד מתעשייה למגורי יוקרה. מקור: 627389, pixabay.com)
בעקבות תחזיות הצמיחה, עסק התכנון העירוני בדפוסי הפיתוח העתידיים בעיר ובטיפולוגיות שימלאו את צרכיהם של תושבי לונדון לעתיד וישיגו איזון מיטבי בין הביקוש למגורים, לבין הדרישה למקומות עבודה. אחד הכללים הברורים, כפי שצוין קודם הוא שאין לאבד שטחי רצפה תעשייתיים באתרים תעשייתיים מבוססים, רק כדי לשחרר קרקע למגורים, וכי יש לעודד טיפולוגיות חדשות של Live-Work. במסגרת התוכנית, נערכה סקירה מפורטת של אזורי התעשייה העירוניים שהראתה כי רוב הנכסים התעשייתיים הקיימים הינם סככות נמוכות שמנצלות את הקרקע באופן בלתי יעיל ולפיכך, ניתן לשמור על השטחים התעשייתיים מאוחדים בחלק מהקרקע ולייעד את השאר לשימושים אחרים, כל עוד קיימת תוכנית אב מוסדרת והכרות עם טיפולוגיות חדשות של תעשייה ומגורים. ארגז הכלים שגובש משתמש בטיפולוגיות מעורבות שימושים שעונות על צרכי תעשייה מסורתית ועכשווית וכוללות מתווה גמיש אשר מקיף מגוון סוגי עסקים: תעשייה, מלאכה, אחסון והפצה, עסקים קימעונאים גדולים, תעשייה יצירתית ומשרדים כמו כן נבדקו צרכים של דיור בר השגה. המלצות מסמכי המסגרת לפיתוח מקומי, יצרו בסיס למשא ומתן עם יזמים לגבי שטחי תעסוקה נדרשים והרמה הנדרשת של דיור בר השגה.2
חזון הפרויקט
הפרויקט המוצג ברשימה זו הינו חלק מתוכנית רחבה לאזור במזרח לונדון סביב מה שהתעתד להיות- הפארק האולימפי. ב-2005, זכתה לונדון באירוח המשחקים האולימפיים שתוכננו ל-2012. ההשקעה הכספית הכרוכה בהכנות לאולימפיאדה, נתנה דחיפה אדירה לתכנון חלק זה של מזרח לונדון במטרה לחדש את הרובע המארח, לשנות את הנוף הפוסט תעשייתי תוך שמירה על המורשת המקומית ובכך לשפר את הסיכויים הכלכליים ותנאי החיים של תושבי האזור. החזון – להפוך את הפארק האולימפי והאזורים סביבו למרכז חי ויצרני עבור מזרח לונדון. העבודות כללו שיפור התשתיות התחבורתיות והחברתיות, מגורים חדשים, מרחב עסקי חדש ומתקני ספורט ברמה עולמית. התכנון ביקש להתמודד עם האתגר של בנייה איכותית למגורים שתהיה ברת השגה לתושבי האזור.
הפארק האולימפי ע”ש אליזבת’, ברקע אזור התעשייה בו שוכן הפרויקט. החזון – להפוך את הפארק האולימפי והאזורים סביבו למרכז חי ויצרני עבור רובע מזרח לונדון. (צילום: Thomas Nugent, Geograph.org.uk)
אתר הפרויקט נמצא בין שני אזורים בעלי אפיון מיוחד. מדרום לו אתרים של תעשייה ונכסי מורשת תעשייתיים ומצפון אזור Fish Island שהוגדר כאזור שימור אדריכלי, שכונה תוססת המאופיינת בבנייני מחסנים מהתקופה הוויקטוריאנית המאכלסים תערובת של חללים תעשייתיים, יצירתיים וחללי מגורים. הפרויקט ב’Wick Lane 415′ תוכנן כאלמנט מגשר ומתווך בין שני אזורים מובחנים אלה.
בשנת 2017 אושרה התוכנית לפרויקט שכללה הריסה של כ 1,200 מ”ר של מבנים קיימים ופיתוח מחדש של תוכנית מעורבת שימושים בשטח כולל של 18,000 מ”ר, הכוללים 175 יח”ד (14,848 מ”ר) כ-1,700 מ”ר של שטחי תעסוקה והשאר, שטחים לשימוש מסחרי. לאור הצורך לענות על דרישות של דיור בר השגה התמהיל יורכב מכ-75% דירות שימכרו בשוק -25% דירות ברות השגה (מתוכן 35% דיור חצי-פרטי, ו- 65% דיור ציבורי להשכרה). תמהיל הדירות מיועד עבור 90% אוכלוסייה בגיל העבודה, 10% מתחת לגיל 18 וכ-1% מעל גיל 65. כלומר יחידות הדיור אינן מותאמות למשפחות. החלק הארי של הדירות בנות חדר שינה אחד או שניים. מיעוטן בנות שלושה חדרים.3
התוכנית המקומית של האזור בו נמצא אתר הפרויקט Wick Lane 415 מגדירה את השימושים הנדרשים בו כ”ערוב שימושים מוטה תעסוקה, כולל אחסון והפצה עם פוטנציאל כלשהו לפיתוח פתרונות מטיפוס ‘live work’ במקומות מתאימים, כל זאת תוך מעבר הולם והדרגתי בין שימושים סמוכים של מגורים ותעשייה”.4
את הפרויקט בWick Lane 415 שייכנו על פי המיון שעשינו במסמך לטיפולוגיה סינכרונית מבוזרת אשר מאופיינת בשילוב בין שימושי מגורים ותעשייה תוך מיזוג מרחבי ברמת הבניין או המבנן. בטיפולוגיה זו המיזוג המרחבי הינו ברמה הגבוהה ביותר, כלומר, התעשייה והמגורים משתלבים הן במרחב והן בגובה. המגורים שוכנים לצד התעשייה וגם מעליה, התעשייה ‘חודרת’ את נפחי המגורים ולהפך.
מימין לשמאל: הדמיה; תכנית קומת קרקע; תכנית קומה ראשונה. (הדמיה: dRMM Architects)חתך AA בחזית הפרויקט (עיבוד: המעבדה לעיצוב עירוני)
תוכנית הפרויקט מורכבת משישה מבנים נפרדים, שלכל אחד מהם אופי, צורה וחומר משלהם. הם מתייחסים עיצובית להיסטוריה התעשייתית של השכונה ומותאמים ליצירת המעבר בין אזור השימור האדריכלי של Fish Island לבין אזורי התעשייה. הפרויקט משתמש באלמנטים אדריכליים שונים- גגות שן מסור תעשייתיים לצד גגות שטוחים, חיפוי מתכת גלי ליד זכוכית יצוקה בצבע ירוק, לבנים הנדסיות שחורות, מול לבנים אדומות ומנסה ליצור מתחם ייחודי שישתלב היטב בשכונת Hackney Wick. המבנים בפרויקט מלווים בשטחי ציבור פתוחים וגינון ידידותי להולכי רגל שיוצר קישוריות לשכונה. חיבור הולכי רגל ואופניים חדש חוצה את האתר לכיוון ה’Greenway’, שהוא נתיב הליכה ואופניים ראשי באזור המוביל לפארק האולימפי. מרחבי תעסוקה מגוונים מוקמו על הרחוב הראשי כדי להחיותו וליצור בו פעילות. יחידות תעשייתיות עצמאיות בגובה , משולבות עם מגוון יחידות מסחריות בנות קומה אחת, שתיים או שלוש. המגורים מאורגנים בעורף המגרש באופן שממקסם אור יום, ומספק מבטים אל הנוף הירוק של ה-’Greenway’. בניין תעשייתי בן חמש קומות פונה גם הוא לכביש הראשי, כאשר מסלול הגישה אליו מאפשר כניסה ויציאה של משאית בגודל 10 מ’ ומתאפשרת אסטרטגית אספקה ושירות רבגוניות לשימושי התעשייה והתעסוקה בפרויקט .
לסיכום, הפרויקט הינו חלק מפעולה של התחדשות עירונית ושינוי הנוף הפוסט-תעשייתי ברובע במזרח לונדון, אשר נעשית תוך שמירה על המורשת התעשייתית המקומית כדי לשפר את הסיכויים הכלכליים ואת תנאי החיים של תושבי האזור; הפרויקט מקדם גם דיור בר -השגה לתושבי האזור. ההתחדשות הינה תוך “פינוי בינוי” באזור תעשייה שהתדרדר, במטרה ליצור מתחם מוטה תעסוקה הכולל עירוב של תעשייה קלה, מסחר קמעונאי, שטחי משרדים ומגורים בבנייה רוויה ומרקמית, תוך גישור בין אזור תעשייה “כבדה” סמוך לבין אזור בעל ערכים אדריכליים שהוגדר כאזור לשימור.
מהו המרחב הפנימי של העיר? סדרת הרשימות נפתחת במניפסט של האדריכל יואב מאירי ותלווה בפרויקטים רעיוניים ומחשבות שגובשו במחלקה לעיצוב פנים, המכון הטכנולוגי חולון
הקורונה גרמה לכולנו להתכנס בבתים, להסתגר בדלת אמותינו. אנחנו בעיר אבל לא חווים אותה. מהו המרחב הפנימי של העיר? הנטייה היא להבין את לב העיר דרך המרחב הציבורי. אולם, בעידן הנוכחי, אולי צריך להבין את הפנים העירוני אחרת. אולי הפנים הדירתי הוא הליבה, המרכז, והשאר הוא תפאורה זמנית, בהצגה הבלתי נגמרת של העיר. סדרת הרשימות הבאה היא הצעה להתבונן על המושגים פנים וחוץ בהקשר עירוני ולנסות להבין מהו תפקיד של עיצוב הפנים בעידן של ציפוף, אי ודאות ועלייה באיכות ואורח החיים.
סדרת הרשימות נפתחת במניפסט של האדריכל יואב מאירי ותלווה בפרויקטים רעיוניים ומחשבות שגובשו במחלקה לעיצוב פנים, המכון הטכנולוגי חולון. רשימה ראשונה בסדרה.
מניפסט לפנים העיר| יואב מאירי
במאה ה-21 האנושות הופכת להיות עירונית לחלוטין.
במרחב הגלובלי, הדיכוטומיה של מרכז-שוליים, עירוני-כפרי, נשחקת ונעלמת. המרחב החדש הוא מבוזר, דינמי ונזיל : עירוניות טוטאלית המכילה גוונים ושוניות בתוכה.
התהליכים הפוליטיים, הכלכליים, הטכנולוגיים, הדמוגרפיים והאקלימיים המנווטים את האנושות לקראת המגה-עירוניות המתגבשת, פועלים בעוצמה ובמהירות. השינויים מתרחשים בקצב הולך וגובר עד כדי איבוד שליטה של מנגנוני הבקרה והתכנון הקיימים.
הסדר הפוליטי משתנה. חשיבותן של הערים משתווה ואף עולה על זו של המדינות. הגבולות המוכרים בין הציבורי והפרטי, המסחרי והמוסדי, משתנים ומכוננים יחסי כוח חדשים בין האזרח לריבון.
היחסים בין פנים וחוץ מתהפכים: המלאכותי מכתיב את הטבעי, הווירטואלי את הממשי. גודלה וצפיפותה של העיר מחייבים מציאת פתרונות ניהול חדשים הנשענים על הטכנולוגיות המתהוות. “ערים חכמות” למיניהן מציעות מבנה בירוקרטי לעיר המגדיר מחדש את תפקידי האזרח והממסד.
המורכבות החברתית של המגה-עיר ונגישותה באמצעות הרשתות החברתיות והמדיה הדיגיטאלית, מחוללת תהליך מואץ של כינון תת-תרבויות. יותר מתמיד, העיר מורכבת מאינספור קהילות השזורות בניהן ומנהלות יחסי גומלין דינמיים. מרחבי הפנים של העיר, כמקומות ההתכנסות המועדפים על אזרחיה, מהווים חלק משמעותי בדיאלוג הבין תרבותי בעיר ובהגדרת זהויותיה.
במגה-עיר של המאה ה-21, עיצוב הפנים איננו עוד עיסוק ב”שאריות” של התכנון האורבני והאדריכלי, אלא מהווה דיסציפלינה שוות ערך בחשיבותה בהבנה וניהול חיי העיר, בפיתוחם, במציאת פתרונות לרווחת תושביה ובעיצוב תודעתם הפוליטית והתרבותית, ובהתמודדות עם סוגיות אקולוגיות ואתיות.
מהו המימד הפנימי של של המגה-עיר?
הפנים הוא מחולל עירוניות, כסוכן מרכזי של קינון תרבויות ותת תרבויות, של זהויות ואורחות חיים, של אופנות וטרנדים. כמעבדה לפיתוח, עדכון ויישום של צרכים ופרוגראמות.
הפנים הוא זירה חברתית, כפלטפורמה תיאורטית לביקורת ושיח, כמכשיר (מנגנון) לשינוי פוליטי, חברתי ותרבותי.
הפנים הוא אוטופיה המחייבת והמתמרצת חדשנות טכנולוגית.
הפנים הוא סביבת פיתוח של צורות (גיאומטריות) חומרים ושיטות בנייה.
הפנים הוא טקסט עירוני.
פרויקט מספר 1: לתכנן את השיכון מבפנים החוצה | שירה אלישע1
יצירת חלל מגורים מושתת על הרעיון שפנים קודם לאדריכלות. גם בקונטקסט העירוני, לפני היותם מבנים או מכלול, מערכת וגריד, מגורים הם ביטוי של רצונות וצרכים בסיסיים הנובעים מתוך חיי היומיום. על-פי גוטפריד זמפר (Gottfried Semper), האדריכלות התפתחה מתוך אלמנטים שענו על צרכיו של אינדיבידואל או קבוצה, ולא מתוך אלמנטים אדריכליים.
הפרויקט המוצע כולל יצירת שפה אשר מכפיפה אליה את האדריכלות, ומונעת מתוך הפנים. אתר הפרויקט אינו אתר ספיציפי, אלא מבצע התערבות מחודשת במודל השיכונים, ונותן פרשנות מחודשת למכונת המגורים של המאה העשרים. מגורים הם בראש ובראשונה מענה על צרכיו של האדם – אובייקטים משרתי פעולות, מצבי חיים ומצבי רוח. הפעולות בבית והאובייקטים שמרהטים אותו, הם שמובילים את התכנון ומייצרים את המרחב. הפרויקט מציע תהליך שונה מהליך התכנון של השיכונים במאה הקודמת, וכיום. אם, מבני השיכונים תוכננו על פי התפישה המודרניסטית וברוח הסגנון הבינלאומי ובאופן שתואם לדגם משפחתי אחיד בכל העולם, בעל צרכים זהים ואורח חיים דומה – כמעט ללא קשר לתרבות או אקלים מקומיים, הפרויקט מציע בדיוק ההפך. הפנים הדירתי כמחולל. לשם כך נדרשת מערכת חדשה.
PROJECT GIF – להפעלה לחץ על התמונה
המערכת החדשה
מכונת מגורים האלטרנטיבית המוצעת מבוססת על מודל “שיכוני הרכבת”. במצבם הקיים, אלו מבנים טוריים בעלי שלוש או ארבע קומות, ומספר כניסות, לרוב שלוש. חלוקת הפנים של המבנה כוללת דירות בגודל ממוצע של כ- 60 מ”ר. השיטה החדשה המוצעת לבחינה של שיכוני הרכבת מבוססת על מספר שלבים:
שלב הראשון – פירוק הטוהר המודרניסטי. “פירוק” החזית הקיימת וחלוקת הפנים, והחזרת המבנה למצב הבסיס של “בית הדומינו” של לה קורבוזיה, הכולל מפלסי בטון וגרעיני מבנה, כלומר תנועת מדרגות על-פי מספר הכניסות.
שלב שני – חלוקת המבנה ליחידות חדשות, שהן למעשה מודולים עקרוניים, שווים בגודלם ובנפחם. בחלוקה החדשה, שטח דירה קיימת מוחלף בשישה מודולים. היחידות החדשות מאפשרות התפתחות של מגורים באותו מבנה, כך שהוא יכול לקבל על עצמו מגוון טיפוסים, צורות וגדלים של מגורים. כמו כן, חלוקה עקרונית זו מאפשרת שינויים במרוצת השנים, כאשר ישנה אפשרות לדינאמיות בבעלות מודולים בין דייר לדייר, למשל, הרחבה או צמצום של יחידת המגורים על-פי רצון וצורך.
שלב שלישי – ערעור על מרחבי המגורים על-פי המודרניזם וטשטוש של הגבולות המוכרים של “חדר” וחלל פנים. בעידן של ערעור על מוסכמות ותפיסות קיימות, קטגוריות המחיה של המאה העשרים, כגון פרטי וציבורי או יום ולילה, כבר אינם רלוונטיים לאורחות החיים כיום.
מה שמוצע הוא לפתח את המרחב הדירתי סביב שלושה מרחבי מחיה: ריכוז, תחזוקה ושעשוע. חללי הפנים נוצרים מתוך אובייקטים אשר תומכים בצרכים בסיסיים ובמצבי חיים. הם מוגדרים על-פי תכונותיהם, ומכילים בצורות שונות את הפעולות עצמן.
מרחב הריכוז: חללים מבודדים המעודדים התמקדות ברגע נתון ובפעולה ספציפית. המרחב מצריך מעבר, הן פיזי והן מנטלי, מפעולה אחת אל האחרת. זהו מרחב שעובד על ורטיקליות – ציר תנועה שמקיף את הפונקציות מנתק אותן זו מזו, או ממרחבים אחרים סמוכים. מרחב התחזוקה: תאים מאחסנים אשר מכילים את הפעולות, ונותנים מענה מהיר על צרכים. כמו כן תאים היוצרים הפרדות – בפנים הדירה או בין יחידות דיור שונות. מרחב השעשוע: שילוב של נפחים, משטחים, מסגרות ורצועות, אשר משתלבים זה בזה ומייצרים דינאמיות בין הפעולות. מעצם היותו מרחב של חוסר מחויבות, גם הגדרתו הנפחית היא פחות מחייבת וניתנת לשינוי לפי אובייקט הפעולה המונח עליו או בתוכו.
המרחבים מתפקדים כאובייקטים בחלל, ומיקומם נובע מתוך התאמה למודולים, ומתוך צרכי הדייר והגדרת יחידת הדיור הספציפית שלו.
שלב רביעי – יצירת מפרידים בין פנים לפנים ובין פנים לחוץ. זוהי מערכת של אלמנטים דו-ממדיים המחליפים את הקירות כפי שאנו מכירים אותם. מעצם הרעיון שפנים קודם לחוץ, והאובייקטים היומיומיים קודמים לאלמנטים אדריכליים, כך משתנה ומתהפך בהתאם הסדר הקיים ביצירת המבנה: רעיון ההפרדה לשם הפרדה, מגיע בשיטה החדשה כשלב אחרון, לעומת קיומו הנוכחי כשלב ראשון ובסיסי ליצירת חלוקת פנים.
דירות חדשות, בניינים חדשים
ההרכב של יחידות הדיור נקבע על פי מספר אלמנטים: מספר המודולים המרכיבים את הדירה, צירופי המודולים, מינון המרחבים השונים וסוגי הפעולות המוכלות בהם. מפגשי המרחבים מייצרים סיטואציות מגוונות ושילובים ייחודיים בין התפקודים והחומרים של כל אחד מהמרחבים. ישנו אפיון של סוגי משתמשים בהתאם לסוגי הדירות. כך לדוגמה, דירת יחיד, מורכבת מארבעה מודולים בלבד, ויש בה מינון גבוה יותר של מרחב השעשוע משני המרחבים האחרים. זאת כיוון שהיא מיועדת לאדם אחד ברוב שעות היום, שלרוב יהיה רווק צעיר, שיחפש חלל אינטימי שייתן מענה על צרכים של נוחות וחוסר מחויבות. מנגד, דירת המשפחה מורכבת מתשעה מודולים ונותנת דגש על מרחבי הריכוז, על-מנת לאפשר למספר אנשים לחוות את היחידה בו זמנים ללא תחושה של הפרעה זה לזה, ומתן מענה על צרכים עבור ילדים והורים יחד.
לסיכום, בתכנון מבנה השיכונים החדש ישנו אימוץ של רעיון האוניברסליות והתעשייתיות שבהשקפת האדריכלות המודרנית. אך במקביל, סתירת דפוס החשיבה של ה”טוהר” המודרניסטי – יצירת מעטפת בניין חדשה, אשר מתמזגת עם מערך האובייקטים, הנפחים והחומרים שנוצרים בחללי הפנים. החזית החדשה היא שיקוף של הפנים.
***פרויקט זה גובש במסגרת סטודיו פרויקט גמר בהנחייתו של יואב מאירי במחלקה לעיצוב פנים במכון הטכנולוגי לעיצוב (ׂHIT) בחולון.
שירה אלישע בת 29, נולדה וגלה בתל-אביב. עסקה בעיצוב מגיל צעיר כדרך לפתירת בעיות ושיפור המרחב האישי עוד לפני הפיכתו למקצוע. כיום עובדת כמעצבת פנים, בוגרת המכון הטכנולוגי בחולון. מאמינה בעיצוב החובק את כל קני המידה של התכנון ומהווה ממשק בין כל תחומי חיינו. ↩
מגה-מתחם הקניות החדש מול החוף וילג’בחדרה מושך המונים מתושבי העיר גם בקורונה. מאידך, נשמעת ביקורת על הפרויקט מקרב המתכננים ואף מקרב חלק מהתושבים. האם הפרויקט הוא הצלחה או כישלון?רשימה ראשונה בסדרה שתעסוק בפרויקטים שנויים במחלוקת
עולם התכנון והבנייה רווי מאבקים ומתחים סביב אינטרסים מנוגדים של שחקנים שונים – יזמים, מוסדות השלטון המקומי והארצי, הציבור הרחב והמשתמשים, המתגלעים במהלך התגבשותו של הפרויקט ומוסיפים להפציע במהלך חייו. בסדרת הרשימות הקרובה נבקש להפנות תשומת לב לפרויקטים שנבנו בשנים האחרונות שתכנונם ועצם קיומם מייצרים דיסוננס בין האינטרסים השונים והופכים אותם ל”שנויים במחלוקת”. נסקור בין היתר, פרויקטים שהם אהובים על ידי הציבור אך סופגים ביקורת מקרב המתכננים, פרויקטי ראווה עתירי משאבים שתרומתם לתושבי העיר מוטלת בספק ועוד. זאת מתוך שאיפה להציף שאלות אודות ערכים ושיקולים נורמטיביים בתכנון ומהו, אם בכלל, תכנון נכון. מה יכול המתכנן לחדש לעצמו על רקע פרויקטים ש”מנפצים” את האקסיומות שנלמדות במוסדות האקדמיים או מוטמעות כחלק מאג’נדות שונות (לדוגמא “עירוניות”)? האם מטרתו של התכנון צריכה להיות גישור בין השחקנים השונים, או לאו דווקא?
סדרת הרשימות בנושא פרויקטים “שנויים במחלוקת” תלווה אותנו השנה, מתוך אמונה בכוחם להציף סוגיות יסוד בתכנון העכשווי בישראל. ברשימה הנוכחית, נסקור את הקמתו של מגה-מתחם קניות חדש בעיר חדרה.
שנויים במחלוקת #1 | מול החוף וילג’, חדרה
מגה-מתחם הקניות החדש ‘מול החוף וילג” בחדרה אשר נפתח לציבור ב-2018, הוקם בהשקעה של כחצי מיליארד שקלים, ומשתרע על פני שטח של כ-90 אלף מ”ר, מתוכם כ-40 אלף מ”ר שטח בנוי למסחר. המתחם רחב הידיים, ראשון מסוגו בעיר, מעוצב כחיקוי של עיירה אירופאית ומאגד עשרות רשתות אופנה ומסחר, מתחמי הסעדה וברים ואטרקציות מלהיבות לילדים ומבוגרים במעין “לונה פארק” של קניות ואטרקציות הפעיל לאורך כל היום. זהו למעשה המבנה הראשון שמוקם כחלק מתכנית גדולה יותר, חד/1300 “מתחם אגרובנק” שקידמה עיריית חדרה בשטח של 400 דונמים שבין מסילת ותחנת הרכבת לכביש החוף,1 וכוללת גם מתחם תעשיית הייטק ועסקים המרוכזים במתחם סמוך בארבעה מגדלים, בהם ייבנו כ-45 אלף מ”ר לשימושי תעסוקה -5,000 נוספים למסחר, ומרכז תחבורה משולב למסוף אוטובוסים, תחנת רכבת וכ-60,000 מ”ר לחניונים ציבוריים. סך היקף זכויות הבנייה במתחם 1.5 מיליון מ”ר.2 שימושי התעסוקה, המסחר והבילוי יחד עם הנגישות התחבורתית הטובה מיועדים לייצר סינרגיה ולהפוך את המתחם, המכונה גם ‘אנרג’י פארק’, לעוגן תעסוקתי ראשי הכולל אלפי מקומות עבודה, לייצר מקומות בילוי חדשים בעיר כמו גם למתגה ולמשוך אליה הון אנושי גבוה.
חזית דרומית (צילום: המעבדה לעיצוב עירוני)תצלום אוויר (צילום: Govmap)
נכון לעכשיו, ניכר שתושבי העיר מברכים על המתחם המסחרי החדש כשהם מבקרים בו בהמוניהם וחלקם גם עובדים בו. מאידך, נשמעת ביקורת על הפרויקט בקרב קהילת המתכננים והאדריכלים, ואף מקרב חלק מהתושבים הקיימים, למשל בעלי העסקים במרכז העיר או תושבי שכונת אולגה הסמוכה. מדובר בפרויקט שמעורר שאלות רבות בנושאי ברות-קיימא כלכלית וסביבתית, תכנון עירוני, עיצוב אדריכלי, פרוגרמה וחברה:
אדריכלות ועיצוב
צוות המשרד של אבנר שר אדריכלים ביקורים בחר במרכז ה”אאוטלט” המסחרי בעיר אינגולשטאדט, גרמניה, כמודל לחיקוי.3 בהתאמה, המתחם שהוא מתחם קניות פתוח (Open air), מתוכנן כחיקוי וכפרפרזה על כפר גרמני. הנפח הבנוי מעוצב בצורת האות ח’, סביבו שני חניונים גדולים. החזית המרכזית של המתחם מופנית מערבה, לכביש החוף. מתחמי ההסעדה והאטרקציות מרוכזים באזור זה, המעוצב בקנה מידה אנושי עם מרחבי הליכה, שהייה ופעילות. לעומת זאת, החזית המזרחית המופנית לעיר בנויה בפרופורציה גבוהה וכוללת מדרכה תפקודית הכרחית בלבד בצמוד לחזית המסחרית. את הנפח הבנוי חוצה לאורכו רחוב מרוצף פנימי, מיועד להולכי רגל, משני צידיו חזיתות מסחריות. אלו נמצאות גם בהיקף הפרויקט, בזיקה לחניונים. במרכז המתחם, מוקד ויזואלי בדמות “כיכר” עגולה שקועה ובה מזרקה רחבת ידיים.
ברמה העיצובית, חזיתות הפרויקט בולטות ו”מתחלפות”, כלומר פאה אחת של המבנה מעוטרת במספר סוגים של חזיתות קישוטיות בעלות מגוון צורות גיאומטריות וצבעים. על החזיתות מותקנים שפע שלטי פרסום, הנדלקים בלילה. ה”רחוב” הפנימי, ברוחב של כעשרה מטרים, מרוצף באבן משתלבת ומעודד הליכה ושהייה לצד החנויות באמצעות מצללות דקורטיביות, פינות ישיבה, עציצים וארטיפקטים.4 שלטי הפרסום נוכחים מכל עבר. העומס הוויזואלי רב. עיצוב הפרויקט מעלה שאלות ברמת האסתטיקה ה”קישוטית” שלו, מציף את נושא המקוריות ביצירה האדריכלית5 ואת ההשאלה התרבותית של אדריכלות אירופאית לישראל.
את הנפח הבנוי חוצה לאורכו רחוב מרוצף פנימי, המיועד להולכי רגל בלבד, משני צידיו מרוכזות החנויות. (צילום: המעבדה לעיצוב עירוני)המודל לחיקוי. מתחם האאוטלט Ingolstadt Village, בוואריה, גרמניה (צילום: Henk Bekker, Flickr)מזרקה רחבת ידיים במרכזו של מעגל תנועה, ללא גישה להולכי רגל (צילום: המעבדה לעיצוב עירוני)
המשתמשים
פתיחתו של המתחם התקבלה בהתרגשות רבה בקרב תושבי העיר, הצמאים למקומות בילוי ומפגש בעיר חדרה שמכונה “עיר שינה”. במרכז העיר, בעיקר מסעדות מזון מהיר ואוכל ביתי, בתי קפה קטנים שמיועדים בעיקר לטייק אווי והפאב היחיד שעבד, נשרף לאחרונה. בית קולנוע לא קיים בעיר מזה כ-15 שנים. כיום ממשיך המתחם להוות מוקד משיכה מרכזי, הגדוש בקהל. אף בתקופת מגבלות הקורונה, קשה למצוא חניה במתחם ושטחו מלא במבקרים. “אנחנו כל הזמן יודעים להלין ולבוא בתלונות לעירייה… אתמול ביליתי במתחם מול החוף והמקום המה אדם ופשוט הרגשתי גאווה כתושב לארח את אמא שלי שהגיעה מראשון לציון, עיר הקניונים. המסעדות הטובות, החנויות הגדולות וממיטב הרשתות המובילות. מתחם נקי, נגיש ופשוט תענוג גדול“, מספר תושב העיר.
תכנון: דגש אזורי מול עירוני
← כביש החוף פרויקט ‘מול החוף’ תוכנן בדומה לעשרות מתחמי קניות בארץ הממוקמים על יציאות מכבישים ראשיים ובשולי ערים או אזורים מיושבים, במטרה לאפשר אליהם נצפות ונגישות מיטבית לא רק מהעיר אלא גם מהאזור, וכך להגדיל את קהל הקונים שלהם. למתחם מיקום אסטרטגי בין חיפה לתל אביב ונסללה עבורו יציאה חדשה וייעודית מכביש 2 שהפכה ליציאה החדשה של חדרה. בו בזמן, בוטל גשר הולכי הרגל מעל כביש החוף כך שתושבי שכונת אולגה הסמוכה נותקו מהמתחם ומתחנת הרכבת הסמוכה, מה שעורר את כעסם של התושבים. לא ברור מתי יחודש המעבר.6
← הקמת מרכז תחבורה ציבורית עירוני על אף שהמתחם שוכן ממערב לתחנת הרכבת, כיום לא מתאפשר מעבר ישיר מהתחנה אל מתחם הקניות. בעתיד, במסגרת תכנית מרכז תחבורה ציבורית משולב שמקדמת החברה הכלכלית חדרה ויכלול תחנת רכבת חדשה וטרמינל אוטובוסים ראשי,התחנה צפויה להתחבר בגשר ובמעבר רגלי לאזור העסקים ולמתחם הקניות. מרכז התחבורה החדש, מיועד לדרבן את הפעילות הכלכלית באזור ולאפשר שימוש אינטנסיבי בתחבורה הציבורית.7 מהלך זה, שכולל הוצאת התחנה המרכזית מלב העיר מעורר שאלות לגבי השפעות על מרכז העיר. המרחק היחסי של מתחם הקניות מהתחנה (כרבע שעה ברגל), מעורר שאלה לגבי זיקה משמעותית בין מתחם התחבורה הציבורית למתחם הקניות.
← מרכז העיר הוותיק של חדרה מתחמים מסחריים חדשים הממוקמים בשולי ערים קיימות ומסתמכים על אספקת חניה נוחה לרכב הפרטי, עשויים לייצר פגיעה במרכזי הערים הוותיקים, אשר עשויה להיות חמורה יותר כשמדובר בערים שאינן מרכזיות ונסמכות על קהל צרכנים מצומצם יחסית. מתחמים אלו מוציאים קונים מתוך העיר ומייתרים את הצורך בכניסה מבחוץ אל העיר למטרת קניות. ‘מול החוף’, בהיקפו הרחב, בנוחות שהוא מציע ובחנויות הנוצצות, הגדולות והחדשות מייתר חלק מהמסחר הוותיק במרכז העיר, שנמצא במגמת דעיכה ומחזק זאת ועשוי גם להפחית מההצדקה להתחדשות עירונית באזור. בשילוב יציאת התחנה המרכזית ועל רקע המגמות הנוכחיות של דעיכת המסחר, הפגיעה עשויה להחריף.
← נתק מהעיר ומהשכונות הסמוכות מתחם מול החוף וילג’ ממוקם במעין “אקס טריטוריה” של העיר חדרה, באזור המנותק מהמרקם העירוני הקיים וכלוא בין תשתיות כביש החוף ומסילת הרכבת. תושבת שראיינו מהדהדת את הסוגיה הזו: “אני אישית פחות אוהבת אותו, הוא רחוק לי מהבית. לחדרתיים אני לא חושבת שיש כוח לצאת ולקנות שם. אם זה היה ליד הבית אז כנראה שהייתי הולכת יותר”. הכבישים הראשיים החדשים שנסללו סביב המתחם, הגבירו את הנתק מהשכונות הסמוכות.
← היבטיים סביבתיים המתחם תוכנן בבנייה נמוכה, משתרעת ולא קומפקטית, ולצידה שטחי חניה עיליים רחבי היקף. לא רק שנצרכו עתודות קרקע מאסיביות של העיר שהיוו שטח פתוח, התכנון מעודד שימוש ברכב הפרטי. עולה השאלה האם באזור השרון המצטופף ובמחשבה על פיתוח בטווח הארוך מדובר במהלך נכון? מה לגבי העדפת השימוש בתחבורה ציבורית, שאפשרי בזכות התחנה הקרובה? המבנה קיבל תקן “בנייה ירוקה”, מהי באמת המשמעות שלו?
← הכנסה לעיר ולתושביה ‘מול החוף’ מייצר הכנסה לעיר מהארנונה של שטחי המסחר הנרחבים, בנוסף תחזוקת המתחם הפרטי נעשית על ידי היזם. בעתיד, עתידה להצטרף הכנסה לעיר משטחי התעסוקה במגדלים הסמוכים שייבנו. ברמה התעסוקתית, עולה השאלה באיזו מידה מאפשר המתחם תעסוקה של תושבי העיר הקיימים? המתחם המסחרי שמאוכלס בעיקר ברשתות גדולות, יצר בעיקר משרות זמניות בהכנסה נמוכה לצעירים. מתחם ההייטק העתידי הסמוך, מיועד ככל הנראה למשיכת הון אנושי מערים אחרות.
← מיתוג העיר הפרויקט מתוכנן כ”שער לעיר”, מוקד ויזואלי של בנייה חדשה, רחבת היקף ומושכת, שמייצר מיתוג גם ברמה הארצית כשהוא מיועד למצב את מעמדה של חדרה בתחרות מול ערים אחרות על הון אנושי והכנסות.
נצפות ונגישות מיטבית באמצעות יציאה ייעודית מהכביש המהיר. מבט לדרום מכביש החוף (צילום: המעבדה לעיצוב עירוני)מבנה ראשון שמוקם כחלק מתכנית חד/1300 שקידמה עיריית חדרה בשטח של 400 דונמים , וכוללת גם מתחם הייטק ועסקים בארבעה מגדלים (מקור: תשריט חד/1300)
פרוגרמה תרבותית
מתחם הוילג’ מיועד למשוך קונים באמצעות אספקת חוויית בילוי לכל המשפחה. לצד חנויות הפונות לצרכנים מבוגרים, נבנו אטרקציות מיועדות לילדים ונוער כמו בריכת גלישת גלים, מגרש החלקה על הקרח, מתקני משחקים, דוכנים וימי הפעלה ומופעים. על רקע המחסור היחסי בתרבות פנאי בעיר חדרה, משמש המתחם מפלט מרכזי להורים המחפשים תעסוקה לילדיהם וממצב את העיר כלפי חוץ כעיר שיש בה תרבות למשפחות. בשעות הלילה, נשארים פתוחים הפאבים והמסעדות. ניתן להניח כי הניתוק מהעיר, מקשה על הגעתם של בני נוער למתחם, מה גם שאינו מכיל כמעט פעילויות פנאי עבורם. כיום לא קיימות פונקציות של בילוי תרבותי מסוג אחר, בעתיד ייתכן שייפתח קולנוע.
אטרקציות מיוחדות לילדים. בריכת הגלישה ומגרש החלקה על הקרח (צילום: המעבדה לעיצוב עירוני)עמדת צילום עצמי במרכז המתחם (צילום: המעבדה לעיצוב עירוני)
מגמות כלכליות: דעיכת המסחר הקמעונאי
עלייה חדה בשיעור הקניות המבוצעות ברשת האינטרנט הביאה בשנים האחרונות לדעיכה של מרכזי הקניות וקניונים, בעולם ובארץ. רבים ממרכזי הקניות מוצאים עצמם כיום במצוקה קשה עקב מיעוט מבקרים וצניחה בשיעור הפדיון היומי. חלק מהם סגרו את שעריהם, בעוד רבים נוספים עומדים על סף סגירה. מבנים וחנויות אלה נהפכים ל’פילים לבנים’ במרחב העירוני והבין עירוני, ונעשים מאמצים להסבתם לשימושים אחרים.8 בעקבות מגפת הקורונה, הוחרפו מגמות אלו. על רקע זה, פתיחתו של מגה-קניון חדש, שאינו מערב שימושים נוספים פרט למסחר, מעלה שאלה לגבי יכולת הישרדותו הכלכלית לאורך זמן, ובמידה וייסגר בעתיד, לאילו שימושים ניתן יהיה להסבו? האם אספקת מקומות העבודה בחנויות היא זמנית בלבד, על רקע החלפת מוכרים במכונות?
–
לסיכום, הפרויקט מעלה שאלות רבות. מחד, אין ספק כי מדובר במנוף משמעותי של פיתוח כלכלי וחברתי לעיר חדרה שעושה שימוש במיקומו האסטרטגי והנגיש. מאידך עולות שאלות – עבור מי הוא מתוכנן? מה הרוויחו תושבי העיר ומה הפסידו? איזו סוג של תרבות וערכים הוא מקדם בעיר? איזו חשיבה ארוכת טווח נעשתה – האם היה מקום לתכנון יותר קומפקטי? האם הוא יעמוד במבחן הזמן על רקע המשבר בענף הקמעונאות? האם יתכן והיה שווה לשים את הדגש בפיתוח העירוני, קודם כל בהתחדשות המרקמים הקיימים של מרכז העיר ואזור התעשייה הקיים במקום להעדיף את החדש? כיצד משפיע על המשתמשים עיצוב מושאל ממדינה אחרת, האם היה ערך לתכנון בעל זיקה מקומית?
עמדות צילום, מכוניות אספנות קטנות המשמשות ליופי וכדוכנים. ↩
הספר “קופי-פייסט” (2017), מאת משרד האדריכלים MVRDV מציג עמדה הטוענת כי ערך המקוריות הוא בזבוז מוחלט של זמן. לעמוד הספר באתר האדריכלים, לסקירה של הספר בעברית מאת אורית בהרל רום, המכון הטכנולוגי חולון ↩
סדרת רשימות הקרובה תעסוק בתהליכי התחדשות עירונית בעיר רמלה. הסדרה מבוססת על עבודה מעמיקה שנועדה לייצר רפלקציה על תהליכי ההתחדשות העירונית בישראל, ולאחר מכן להציע נקודת מבט חדשה
מהי המתודולוגיה התכנונית בקידום תהליכי התחדשות עירונית בישראל? זוהי שאלת המחקר המובילה סדרה זו. השאלה מגלמת בתוכה אלמנט תכנוני מובהק המדגיש את חשיבות התכנון בתהליך התחדשות העירונית. לצורך כך נבחרה העיר רמלה כמקרה המבחן, המגלם עיר מבוקשת במרכז הארץ הנמצאת בתחילת דרכה של התחדשות עירונית משמעותית. רשימה זו תעסוק ביחסי עיר ומדינה בתהליכי ההתחדשות העירונית. היא תציג את נקודת המוצא ברמה הלאומית והעירונית, וכן את השחקנים והאינטרסים המייצגים את כלל הגורמים. בנוסף, יוצג הפער הקיים בין שתי הרמות, וינוסחו מסקנות לגבי הזיקה והיחס הקיימים בין המדינה לבין העיר בתהליכי התחדשות עירונית.
רמלה כמקרה מבחן לתהליכי התחדשות עירונית
העיר רמלה מונה 76,247 תושבים, נכון לשנת 2019. שטחה המוניציפלי של העיר הינו 12 קמ”ר וצפיפותו לקמ”ר הינה 6,282 תושבים, העיר מדורגת במדד סוציו אקונומי 4.
מתחם ההתערבות להתחדשות עירונית כפי שבחרה העירייה, ממוקם בארבע שכונות מגורים ותיקות בעיר: וייצמן, גיורא, משכנות ואשכול. שטח התוכנית הנבחר הינו 0.95 קמ”ר, אשר מחולק ל13 מתחמים. נכון לשנת 2020, ישנם 7 מתחמים בהליכי תכנון ו5 מתחמים בבדיקת היתכנות. ברשימה הבאה נציג ניתוח מעמיק של מקרה המבחן: העיר רמלה ותוכנית המתאר להתחדשות עירונית.
תכנית המתאר להתחדשות עירונית בעיר רמלה
נקודת המוצא הלאומית: המדינה
נקודת המוצא הלאומית כפי שעולה ממסמכי מדיניות ותכנון, מבוססת על העובדה שגידול האוכלוסין בשנים הבאות מעלה צורך במתן פתרון לסוגיית הדיור, תוך התחשבות ברצון מרבית האוכלוסייה להתגורר במרכז הארץ1. מטרת המדינה היא יצירת מענה לצורך הלאומי והביקוש לתוספת יחידות דיור במחוז מרכז, תוך קידום מדיניות ממשלתית להסרת חסמי בניית מגורים באזור המרכז.2
תכניות לאומיות בפרספקטיבה של זמן
על מנת לבחון את הכלים והיוזמות של המדינה בקידום התחדשות עירונית בישראל, בעבודה זו נסקרו תכניות לאומיות בין השנים- 1998-2017. אחד העקרונות הבולטים בתכניות המתאר הארציות מהעשור האחרון הוא ציפוף ובינוי במרקמים העירונים ובשטחים המבונים, כחלק משמעותי מהבינוי העתידי במדינה.
1998
2005
2013
2014
2015
2017
פינוי בינוי
תמ”א 35תמ”א 38
הסכמי גג בין המדינה לרשויות
מחיר מטרה ומחיר למשתכן
תמ”א 35/1
תוכנית אסטרטגית לדיור 2040: הגדלת יח”ד במחוז מרכז
מסלול פינוי בינוי: המסלול הוכרז רשמית בשנת 1998 במדיניות רשמית של הממשלה. מטרתו לקדם התחדשות עירונית על ידי הריסת מבנים בשכונות ותיקות והקמת בניינים חדשים במקומם. במסגרתו מפונים מתחמי דיור מתושביהם תמורת פיצוי, ובמקום מתחמים אלו, מוקמים מבנים חדשים בצפיפות רבה יותר. הפרויקטים מקודמים על ידי משרד השיכון בשיתוף עם הרשויות המקומיות ובתכנון מנהל התכנון או ביוזמה פרטית.3 על מנת להוציא לפועל פרויקט זה יש צורך בהסכמה של לפחות 66% אחוזים מבעלי הדירות.
תוכנית מתאר ארצית (תמ”א) 35: התוכנית קודמה ואושרה בשנת 2005. מטרת התוכנית היא לבסס תפיסת פיתוח כוללת וארוכת טווח והגדרת עקרונות תכנוניים של שמירה על רצף של שטחים פתוחים ומניעת בניה בהם, חיזוק וציפוף השטח הבנוי הקיים במרקמים העירוניים, והבטחת הקמתן של תשתיות בשטחים אלו. התוכנית מציעה מספר צעדים למימוש היעדים, מתן דגש בעיבויים ופיתוחם של היישובים הקיימים, חיוב בנייה בצפיפות רבה ביישובים העירוניים, הכוונת התעסוקה אל היישובים העירוניים ובצמוד להם, וכן חיוב הועדות המקומיות להכין תוכנית והנחיות לחידושם, שיפורם ועיצובם של החלקים הוותיקים של מרחב התכנון המקומי, ובפרט מרכזי היישוב.4
בשנת 2015 עודכנה תמ”א35/1 ונוספו שינויים בהוראות בקביעת צפיפויות נוספות,5 ובשנת 2020 עודכנה שוב על מנת לקדם ציפוף אזורי בינוי בתוך הערים בישראל.6 בתוכנית זו ישנם מספר צעדים לשם קידום ההתחדשות העירונית בישראל, אשר כוללים הכרזה על תוכנית לאומית להתחדשות עירונית וריכוז הסמכויות לביצועה על משרד הבינוי והשיכון.7 תמ”א 38: היא תוכנית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה אשר אושרה בשנת 2005. תוכנית זו הנה כלי עיקרי להתחדשות עירונית ומיועדת לחידוש בניין אחד. התוכנית קובעת מסגרת סטטוטורית לקבלת היתר בנייה לחיזוק מבנה ללא צורך בהכנת תוכנית מפורטת. התוכנית מעניקה לבעלי בתים תמריץ לחיזוק הבניין על ידי מתן זכויות בנייה נוספות, כאשר בפועל היזם מקבל את יחידות הדיור שהתווספו, והדיירים מקבלים הוספת מרפסת, מעלית, ממ”ד ולעתים גם חנייה ומחסן.
הסכמי גג בין המדינה לרשויות: פיתוח ושדרוג תשתיות במימון המדינה על מנת לקדם תכניות מגורים. ההסכמים מבטיחים את שיווקן של אלפי יחידות דיור בלוח זמנים מהיר בעזרת איגום משאבים ממשלתי אשר יאיץ את התפתחות הערים וצמיחתן.8
מחיר מטרה ומחיר למשתכן היא שיטת שיווק קרקעות ביוזמה ממשלתית להגדלת היצע הדיור.
תוכנית אסטרטגית לדיור 2040: התוכנית אושרה בשנת 2017, על ידי החלטת הממשלה הקוראת לקידום אסטרטגיית דיור ארוכת טווח כנגזרת של הערכת המצב הכלכלי-חברתי בישראל. תוכנית זו, מציבה יעד של 900,000 יח”ד בהתחדשות עירונית עד 2040, על ידי פיתוח כלים להתחדשות עירונית והגדלת מלאי יח”ד במחוז מרכז. התוכנית אינה סטטוטורית אך העניקה אישור לתכנון מפורט ליחידות דיור בהתייחסות למגורים, תעסוקה, שטחים פתוחים, תשתיות הנדסיות ותחבורה.9
במפת מחוזות ישראל הכוללת אחוז מלאי יחידות הדיור בכל מחוז, ניתן לראות את המרקמים העירוניים המוצגים בתמ”א 35 לפי מחוזות. על פי הוראות התמ”א, עיקר הפיתוח יתרכז במרקם העירוני בדגש על פיתוח של שימושי הקרקע, תשתיות ו הסעת המונים. הפיתוח ברובו יהיה עירוני קומפקטי, תוך הבטחה על שמירת שטחים פתוחים עירוניים ובין עירוניים לדורות הבאים. ניכר כי מחוז המרכז, מכיל כמות גבוהה של מרקמים עירוניים על פי תמ”א 35, ומהווה את המחוז עם האחוז הגבוה ביותר (24%) של מלאי יחידות דיור עד שנת 2040. העיר רמלה ממוקמת במחוז המרכז, ולפי תמ”א 35 היא חלק ממרקם עירוני, דבר ההופך אותה לעיר בעלת פוטנציאל גבוה להתחדשות עירונית.
מפת מחוזות ישראל ומרקמים עירוניים לפי תמ”א 35
לאור העובדה שרוב האוכלוסייה בישראל מרוכזת בערים, ובמיוחד במחוז מרכז, וכן הצורך לשמור על שטחים פתוחים, יזמה המדינה תכניות רבות ומגוונות שמטרתן לצופף ולהגדיל את מספר יחידות הדיור במחוז מרכז ובמחוז תל אביב. עם זאת, מעל 15 שנים מובילה הממשלה, בעזרת כלים כלכליים ויוזמות נקודתיות, מדיניות ציפוף והוספת יחידות דיור, אך ללא מדיניות מוסדרת של התחדשות עירונית.
נקודת המוצא העירונית: רמלה
על פי עקרונות תמ”א 35, העיר רמלה מוגדרת כמרקם עירוני המיועד לפיתוח. על כן, נקודת המוצא הלאומית הגדירה את רמלה כעיר בעלת פוטנציאל זמין להתחדשות עירונית בזכות מיקומה הגיאוגרפי במרכז הארץ. עיון במסמכי התכנון הראו כי נקודת המוצא העירונית מתבססת על ההנחה כיהעיר נמצאת במצב ירוד מבחינה חזותית ומבחינת בטיחות מבני המגורים. בנוסף, לעיר יש מיעוט קרקעות “בתוליות” לבינוי ולכן יש למצות את עתודות הקרקע לבנייה. על מנת לענות על הסוגיות שהועלו בנקודת המוצא, הגדירה העיר שתי מטרות עיקריות בתהליך ההתחדשות העירונית:שיפור העיר מבחינה חזותית ושיפור מבנים שאינם בטיחותיים, וכן כניסה של אוכלוסייה חדשה שתרענן את האוכלוסייה הוותיקה הקיימת.10
ניתוח תהליכי התחדשות עירונית ברמלה
העיר רמלה נמצאת בשנים האחרונות בתנופת פיתוח אדירה, הכוללת הסכמי גג ותהליכי התחדשות עירונית רחבי היקף. עד לשנת היעד 2040, אמורה העיר להגיע לגידול של פי 4 מגודלה הנוכחי, מאמצים אלו נעשים על ידי מגוון יוזמות אותן מקדמת העירייה. בעבודה זו נותחו מסמכים עירוניים הכוללים את תכניות העיר רמלה. המסמכים נותחו על פי שלושה פרמטרים קבועים: מרחב, כלים ומדיניות. הבחירה בשלושה פרמטרים אלו תורמת לראייה מקיפה ורחבה של העיר במגוון גורמים. בפרמטר מרחב נותחו ההיבטים הפיזיים הכוללים תעסוקה, תנועה, שטחי ציבור, חלוקה למתחמים והגדרת צפיפות יחידות הדיור לדונם. בפרמטר כלים, מופו מגוון הכלים העירוניים בהם השתמשה העירייה בתהליך ההתחדשות. במדיניות נבחנו כלל המסמכים והגורמים המקדמים את המדיניות העירונית בתחום ההתחדשות העירונית.
להלן פעולות הפיתוח הנעשות ברמלה לצורך קידום תהליכי ההתחדשות העירונית:
תוכנית החומש של רמלה לשנים 2013 – 2018 מגלה כי בראש סדר העדיפויות ניצבת ההתחדשות העירונית. על פי התוכנית, אחת המטרות להתחדשות היא מתן מענה לצרכי מיגון דירות בעיר ולצרכי הדיור כמענה לצורך לאומי.11
הסכמי הגג נחתמים בין המדינה לבין הרשויות המקומיות במסגרת תוכנית הדיור האסטרטגית. המדינה מתחייבת להעביר תקציבים לפיתוח תשתיות ברשויות, שמתחייבות לבנות אלפי יחידות דיור. הסכם הגג בין רשות מקרקעי ישראל לבין עיריית רמלה נחתם בשנת 2015. הסכם הגג קובע את בנייתן של 7,500 יח”ד בתשע שכונות ברמלה, שטחי מסחר תעסוקה וכן נקבע קצב השיווק לפי מספר יחידות הדיור.12 הסכמי הגג מבטיחים ליזמים את האמצעים והגיבוי הממשלתי להקמת שכונות ענק של אלפי יחידות דיור.
תוכנית מתאר להתחדשות עירונית : עיריית רמלה שמה לה כיעד אסטרטגי לקדם התחדשות עירונית של בינוי-פינוי תוך הקמת מערך ארגוני מקצועי תומך להליך, הכולל מנהלת מקצועית וחברה מקצועית התומכת בתושבים אל מול היזמים. במסגרת תוכנית המתאר להתחדשות עירונית, מתוכננת תוספת של כ45,000 יח”ד עד לשנת 2040, שתהווה תוספת של פי 2.3 למספר התושבים הקיימים (כ180,000 תושבים). 13
קידום תכניות כלל עירוניות: עיריית רמלה תשדרג את מערך צירי התחבורה בעיר (הפרדות מפלסיות, כביש 200 עוקף רמלה, תחילת העבודות ליישום מהיר לעיר על ציר הרצל). בנוסף נעשות פעולות לשדרוג תשתיות רטובות, שטחי ציבור ומבני ציבור, בניית שכונות חדשות, כאשר השכונה האחרונה היא נאות שמיר. מעבר שרשרת החיול של צה”ל והבקו”ם לעיר, בניית בנק הדם של ישראל ויישום התוכנית להתחדשות עירונית. בכל הפרויקטים הנ”ל מושקעים למעלה ממיליארד שקלים. הוועדה המקומית והעירייה מקדמות תכנון רחב היקף של שדרוג תשתיות לעיר ולתושבים, כגון תכניות לתעסוקה, למתחמי הסעת המונים (תחנות רכבת) ועוד.14
חיזוק מבנים בפוטנציאל: מעבר על תכניות ומסמכים עירוניים מגלה כי בתחום העיר הוותיקה ברמלה קיימות 9,000 יח”ד נעדרות מיגון ושאינן עומדות בתקן החוזק הארצי לבנייה. העירייה מיפתה את בתי המגורים לפי שנת בנייה, ובכך הוחלט על אזור ההתחדשות העירונית.15
לאור המצב הקיים של העיר, כיווני הפיתוח העתידיים מצריכים ממנה להישען על תהליכי התחדשות עירונית. ואכן, הרשות רואה בתהליכי התחדשות עירונית ככלי מחולל שינוי חברתי ופיזי.
שחקנים ואינטרסים ברמה הלאומית והעירונית
על מנת להבין את השחקנים והאינטרסים השונים הפועלים בזירת ההתחדשות העירונית, מחקר זה ניתח את השחקנים, הכלים למימוש והאינטרסים המובילים את תהליכי ההתחדשות העירונית. הטבלה חולקה לפי הרמה הלאומית והעירונית, ונבחנו במגוון פרמטרים: כלכליים, מדיניים ורגולטוריים, תכנוניים וחברתיים.
טבלת השחקנים והאינטרסים מראה כי ברמה הלאומית קיימים ארבעה אינטרסים מרכזיים:
מעורבות מגוונת של משרדי ממשלה שונים.
התמקדות בהיבט כלכלי ורגולטורי.
סל הכלים התכנוניים והחברתיים מצומצם.
ראייה בהתחדשות עירונית ככלי לאספקת מלאי יח”ד בהתאם לכדאיות תכנונית-כלכלית.
ברמה העירונית האינטרסים הם שונים:
הרשות המקומית נשענת על המגזר הפרטי, שהם היזמים.
התמקדות בהיבט החברתי ובצרכי התושבים והסביבה הפיזית.
סל הכלים הכלכליים מצומצם.
ראייה בהתחדשות עירונית ככלי לשיפור העיר מבחינה תכנונית-פיזית וחברתית.
בזירת ההתחדשות עירונית פועלים שחקנים מגוונים בעלי אינטרסים רבים ואף מנוגדים. סל הכלים היישומים אינו מאוזן בין הרמה הלאומית לעירונית. קיים מתח בין האינטרסים הלאומיים הנשענים בעיקר על היבטים כלכליים, אל מול האינטרסים העירוניים הנשענים בעיקר על היבטים חברתיים.
זיקה בין המדינה לעיר בתהליכי התחדשות עירונית?
לאור ניתוח טבלת השחקנים וההשוואה בין האינטרסים הפועלים בזירה העירונית והלאומית, ניכר כי בעולם ההתחדשות העירונית פועלים שחקנים רבים הפועלים לעתים מתוך אינטרסים מנוגדים. המתח הקיים בין השחקנים והאינטרסים השונים יוצר מצב בו לאקיימת ראייה הוליסטית בין המדינה לבין העיר בסוגיית התחדשות עירונית. לכן אנו מזהים היעדר הלימה בין האינטרסים השונים אשר מקשה על יצירת מסגרת אחידה להתחדשות עירונית, דבר המעכב פיתוח כלים ומדיניות יציבים.
**עבודה זו נכתבה במסגרת “קורס יישומי: מסלולים בהתחדשות עירונית”, בהנחייתה של פרופ’ טלי חתוקה, כחלק מלימודי תואר שני בחוג לגיאוגרפיה, במסלול חברה, סביבה ותכנון, באוניברסיטת תל אביב.
רשימה זו מנתחת את תוכנית המתאר להתחדשות עירונית בעיר רמלה מהיבטים שונים. במטרה להעמיק את הידע וההבנה של העיר כמרחב חברתי וגאוגרפי וכבסיס לגיבוש מתווה להתחדשות עירונית
על מנת להבין את תכנית ההתחדשות העירונית יש לבחון את העיר רמלה מפרספקטיבות שונות: ראייה אזורית, היסטוריה עירונית, היבטים פיזיים-תכנוניים, היבטים חברתיים, כלכליים וסביבתיים. יש לשים לב שרוב המסקנות לניתוח העירוני נעשו בהשוואה למרחב תוכנית ההתערבות כפי שהיא היום וכפי שהיא עתידה להיות מושפעת מהתוכנית.
הקשר אזורי
רמלה ממוקמת במישור החוף, במחוז מרכז ומהווה נפה בחלוקה המרחבית. העיר מתפקדת כבירה המנהלתית של מחוז מרכז מאז הקמתה וזאת בשל מיקומה הגיאוגרפי והמישורי ביחס לירושלים ותל אביב יפו. רמלה מספקת שירותים מחוזיים, מנהלתיים, חינוכיים, כלכליים ותעשייתיים, ונמצאים בה שירותי משרדי ממשלה שונים: בריאות, פנים, מנהל התכנון, רשות האוכלוסין ועוד. כמו גם ממוקמים בה מטה השב”ס ומתקן הכליאה הגדול בארץ והמטה הארצי של המשטרה. מבחינת תעסוקה ותעשייה, בעיר נמצאים מפעלי ענק כגון: מפעל נשר, מפעל פוליבה וקבוצת תעבורה, שהיא חברת ההובלה והלוגיסטיקה הגדולה בישראל. מוקדי תעסוקה ושירותים אלו ואחרים מושכים לעיר כוח עבודה רב מידי יום, מה שממצב את מעמדה האזורי.
בשונה מהערים סביבה כגון ראשון לציון ורחובות, ייחודה של רמלה הוא מעמדה המרחבי וסמיכותה למועצות אזוריות, דבר המהווה פוטנציאל למשיכת הון אנושי לתעסוקה ולמגורים, לפיתוח תרבות ופנאי ולחיזוק הכלכלה המקומית.
היסטוריה עירונית
העיר רמלה היא היחידה מערי ארץ-ישראל שהוקמה במקור בידי ערבים מוסלמים. העיר נוסדה על ידי סלימאן בן עבד אלמלכ במאה ה-8 לספירה, אחיו הצעיר של הח’ליף אל וליד, ששלט משנת 705 עד 715. רמלה נועדה לשמש בירת גֻ’נד (מחוז) פלסטין. היא נבנתה על דרך הים ההיסטורית, על חולות, ומכאן שמה (“רמל” – חול בערבית). סלימאן, שבשנת 715 היה לח’ליף, ביקש להפוך את רמלה לעיר חשובה ומרכזית, הוא בנה בה ארמון למערכת המינהל, מסגד מפואר, וכנראה גם חומה. רמלה התפתחה במהירות והייתה לאחת הערים הגדולות בעולם האסלאם, עד נפילת השלטון המוסלמי בעת הכיבוש הצלבני.1
לאורך ההיסטוריה עמים רבים שלטו בה והשאירו בה את חותמם (ערבים, צלבנים, ממלוכים, עות’מאניים, בריטים). בעיר ישנם אתרי היסטוריה ודת רבים המרוכזים בעיקר בעיר העתיקה ובמרכז האזרחי. בין האתרים ניתן למצוא: המגדל הלבן, המסגד הגדול, המנזר הפרנציסקני (טרה סנטה), בית הקברות הבריטי ובריכת הקשתות. אתרים היסטוריים אלו מהווים מוקדי משיכה תיירותיים, יחד עם אתרי התרבות ואתרי היומיום שלה כמו השוק ומוקדי הגסטרונומיה.
בנוסף, רמלה נחשבת למרכז היהדות הקראית העולמית. מדובר בזרם ביהדות, עם השקפות ייחודיות והלכות שונות מאלה המקובלות ביהדות הרבנית, מה שמבדיל בינם לבין הזרם הרבני (שהוא המרכזי ביהדות). הקראים רואים במשנה ובתלמוד דברי חכמים ולא תורה שבע”פ. המרכז הקראי בעיר רמלה הוא מרכז פעיל בו שוכן בית הדין של העדה היהודית הקראית, ומשרדיה הראשיים של העמותה העולמית ליהדות הקראית.
רמלה ממתגת את עצמה כ”עיר עולם” היסטורית ותיירותית, אך בבחינת המצב הקיים בעיר נראה כי לא ניכרת השקעה נאותה במבנים ההיסטוריים תיירותיים. ניתן להבחין במבנים העתיקים נטושים, מוזנחים ומסוכנים, ובאתרי תיירות לא מונגשים וללא מעטפת תיירותית מספקת.
בעיר טמון פוטנציאל תיירותי רב על בסיס עברה ההיסטורי והרב-גוניות התרבותית העכשווית, אולם המצב הקיים לא מממש פוטנציאל זה.
שימושי קרקע
מבחינת שימושי קרקע, בעיר יש איזור (zoning) והפרדה ברורה בין שימוש המגורים (בצהוב) לשימוש התעשייה (בסגול). יוצא דופן בעניין זה הוא מרכז העיר, בו מתקיים עירוב בין שימושי התעשייה השונים ושימושי המגורים, ושם מרוכזים גם מוקדי העניין העירוניים.
תוכנית ההתחדשות לא מאתגרת את האיזור של העיר, והיא עתידה לפתח בעיקר מגורים באזור של מגורים.
שכונות
לאורך השנים העיר רמלה התפתחה במעגלים כלפי חוץ ועל שטחים פתוחים. מרכז העיר (העיר העתיקה, המרכז האזרחי ושכונת ביל”ו- המסומן בבורדו במפה) מהווה את הליבה הוותיקה, שסביבה התפתחו יתר שכונות העיר לאורך השנים. מתחם ההתערבות מורכב משכונות ותיקות, שנבנו בעיקר בשנות ה-60 וה-70.
לאחר שנים של התפתחות החוצה ועל שטחים פתוחים, תוכנית ההתחדשות העירונית מבקשת לשנות את המגמה ולפתח את העיר פנימה.
טיפולוגיות מגורים
העיר מאופיינת בטיפולוגיות בינוי שונות, בהתאם לזמני פיתוח הבינוי. כל מעגל התפתחות מאופיין בטיפולוגית בינוי שונה, בהתאם לצרכי המגורים באותה התקופה.
תוכנית ההתחדשות העירונית מתמקדת בעיקר בחידוש מבני שיכון בשכונות הוותיקות היהודיות (צבע טורקיז)
.
שכונות חדשות ושכונות ערביות וותיקות
בהמשך לניתוח שכונות העיר, ניכר שהשכונות החדשות (מסומנות בכחול במפה) והשכונות הערביות (מסומנות בחום במפה) נמצאות בשולי העיר, מנותקות מהמרקם העירוני הקיים. שכונות אלו מאופיינות בכביש גישה אחד, ללא קישוריות רציפה לשאר חלקי העיר. עצם הניתוק של השכונות הערביות והחדשות מהמרקם העירוני מדגיש את השונות והניכור בין האוכלוסיות בעיר.
השכונות החדשות שנבנות על שטחים פתוחים בשולי העיר, בבנייה מגדלית בעיקר, יהוו תחרות מול פרויקטים של התחדשות עירונית במתחם ההתערבות, שמתרכז בשכונות ותיקות.
כדוגמה לניתוק בין השכונות הוותיקות לחדשות, מוצגת תמונה פנורמית שצולמה על הגבול בין השכונה החדשה “רמלה מערב” לשכונות הוותיקות של העיר ממזרח. מהתמונה ניתן ללמוד שהשכונות החדשות נבנות בבינוי גבוה, הזר לעיר, ובמנותק מהמרקם והנוף העירוני הקיים. כמו כן, ניתן לשים לב גם למרחק הפיסי בין השכונות, דבר המעיד על ניתוק והפרדה ביניהם.
דמוגרפיה
רמלה מתגאה בהיותה עיר מעורבת המאופיינת בדו-קיום, אולם קיימת סגרגציה חברתית ומרחבית ברורה. כפי שניתן לראות מהמפה, השכונות המוסלמיות והבדואיות, כמו ג’ואריש וגן חק”ל (שמסומנות בצבע חום-חרדל במפה), מנותקות מהשכונות היהודיות (המסומנות בכחול במפה). במרכז העיר מתגוררת אוכלוסייה מוסלמית ברובה, אך קיימת בה גם אוכלוסייה נוצרית, זאת ניתן לראות לפי ריכוז מבני הדת המוסלמים והנוצריים. נוסף על כך, רמלה היא עיר קולטת עליה לאור העובדה כי שליש מתושביה עלו מחבר העמים.2
תוכנית ההתערבות מורכבת משכונות בעלות רוב יהודי בלבד, דבר אשר מעיד על סדרי העדיפויות של השלטון המקומי.
חברה וכלכלה
בהיבטים של חברה וכלכלה הסגרגציה באה לידי ביטוי גם כאן, המדד החברתי-הכלכלי של כל שכונה תואם למוצא האתני שלה. המדד נע בין 1-2 בשכונות הערביות והיהודיות הוותיקות, ובין 7-8 בשכונות החדשות. בנוסף, בעיר קיים רוב של עובדי צווארון כחול, וישנו אחוז גדול של מובטלים, בעיקר בשכונות הערביות. השכר הממוצע בעיר (7,102 ₪) נמוך בהשוואה לממוצע הארצי (8,913 ₪). נתון מעניין נוסף בהקשר זה הוא העובדה שרוב תושבי העיר אינם בעלי תעודת בגרות.3
הנתונים החברתיים-כלכליים משקפים את הסגרגציה החברתית והפער בין האוכלוסיות השונות בעיר. בהקשר של שכונות תוכנית ההתערבות, הן מאופיינות במדד חברתי-כלכלי נמוך מאוד.
בעלויות
מבחינת בעלויות קרקע, רמ”י (רשות מקרקעי ישראל) היא בעלת הקרקע העיקרית בעיר עם 56% בעלות קרקע, בעיקר ברמלה מערב ואזור התעשייה.
במרחב ההתערבות ניתן לזהות ריבוי בעלויות, שאנו צופים שיקשה על קידום תכניות פיתוח בעתיד.
מוקדי עניין
מרבית העוגנים בעיר נמצאים במרכזה: השוק, רחוב הרצל, קרית הממשלה, תחנה מרכזית ותחנת רכבת. ניתן לראות במפה שהעוגנים הרשמיים, כמו העירייה והיכל התרבות, נמצאים במרכז האזרחי וגובלים במתחם תוכנית ההתחדשות עירונית.
מרכז העיר נמצא מדרום ובסמוך לגבולות תוכנית ההתחדשות, מה שמעיד על פוטנציאל הנגישות המרחבית שלו.
מרכז העיר
כאמור, מרכז העיר מהווה את לב ההתרחשות של העיר, לב התעסוקה, מסחר ופעילות הרחוב. אזור השוק במרכז העיר הוא אזור שוקק חיים, בו ניתן להבחין בדו קיום בצורה המובהקת ביותר. בנוסף, מרכז העיר משרת בעיקר פעילות יוממות למרכז האזרחי ולקרית הממשלה. מוקד משיכה נוסף למסחר ופנאי הוא הקניון, שנמצא בשולי מרכז העיר.
בשכונות מתחם ההתערבות לא מתקיימת פעילות מסחרית משמעותית בעיר. צורכי הפנאי והמסחר של האוכלוסייה המתגוררת בהן מתקיימים בעיקר במרכז העיר.
סביבה
מבחינה סביבתית רק 5% מכלל שטח העיר הוא שטחים פתוחים, כאשר 4% מתוך 5% הם שטחים שזוהו כמיועדים לפיתוח ובנייה. נתון זה משאיר 1% בלבד של שטח פתוח בעיר. השטחים הלבנים במפה מיועדים לבינוי, בעיקר של מגורים.
מבחינת תוכנית מתחם ההתערבות, רוב השטחים הירוקים האיכותיים בעיר נמצאים בתחום המתחם (כמו גן המגדל) וסביבתו (פארק עופר).
תנועה
מבחינה תנועה, בשטח העיר עוברים שני כבישים ארציים- כביש 40 וכביש 44 שהוא כביש המקשר בין צפון לדרום. כביש זה, יחד עם מסילת הרכבת, יוצרים הפרדה מרחבית ברורה בין חלקי העיר ממזרח וממערב, ובין השימושים העיקריים של תעשייה ומגורים. נוסף על כך, במרכז העיר ממוקמת תחנת רכבת שמהווה עוגן עירוני משמעותי הן לתושבי העיר והן ליוממים. עם זאת, השכונות המערביות החדשות והשכונות הערביות פחות נגישות לצירי התנועה המרכזיים.
אפשר לראות בצבעים הזוהרים במפה את התכניות העתידיות מבחינה תנועה, ונראה כי מתוכננת תוספת משמעותית של תחנות רכבת כבדה בעיר. בנוסף צפוי לעבור במתחם ההתערבות קו מטרו שעתיד לעבור במתחם (כפי שניתן לראות בצבע ורוד), שיחבר את רמלה ומתחם ההתערבות לכלל חלקי המטרופולין. במרכז העיר רמלה ממוקמת תחנת רכבת שמהווה עוגן עירוני משמעותי. התחנה נותנת מענה ליוממים שמגיעים לרמלה לצורך תעסוקה, ומחברת את רמלה לשאר חלקי הארץ. נתון זה לא אופייני לערים בישראל, שרבות מתחנות הרכבת בהן נמצאות בקצוות העיר ואפילו מחוצה לה. עם זאת, אזור תחנת הרכבת לא מפותח מבחינה עירונית ולא קיים חיבור רציף למרקם העירוני ולמרכז העיר בנוסף, ציר תל חי, המחבר בין חלקה המזרחי לחלקה המערבי של העיר, נחצה על ידי מסילת הרכבת, ומהווה מחסום ומפגע בטיחותי.
שכונות מתחם ההתערבות מרוחקות מתחנת הרכבת, אך בבחינת תכניות עתידיות המתחם עתיד להתחבר לכלל המטרופולין.
תכניות עתידיות
במפה זו ניתן לראות את תכניות הפיתוח העתידיות של העיר. נכון לכתיבת שורות אלו, חלק מהתוכניות בתהליכי אישור וחלקם כבר יצאו לביצוע, כאשר מרביתן של התכניות נבנות על שטחים פתוחים. ניתן להבחין כי רוב התכניות העתידיות צפויות לקום על עתודות הקרקע של העיר ולהיבנות על שטחים פתוחים. הפיתוח העתידי משמר את האיזור (zoning) בין השימושים ומשמר את השלד העירוני הקיים.
ניתן לראות שתוכנית “רמלה מערב” המאסיבית עתידה להוות תחרות עם מתחם ההתחדשות.
חסמים ומסקנות
הניתוח העירוני העלה מספר חסמים עיקריים בעיר:
מסילת רכבת והצירים הארציים חוצים את העיר ויוצרים הפרדה לחלקים שונים.
תעשייה ומתחם בית הסוהר נמצאים על שטחי קרקע גדולים במנותק מהעיר ואזור המגורים.
השכונות הערביות מנותקות מהעיר פיזית וחברתית.
השכונות החדשות, שנבנו על שטחים פתוחים, מנותקות מהעיר ומהמרקם הוותיק.
בתי קברות ממוקמים בתוך המרקם הקיים ותופסים שטח רב ברחבי העיר.
מתוך הניתוח העירוני של רמלה עולות מספר מסקנות. המסקנה הראשונה היא שניתן לראות שלעיר יש המון פוטנציאל לא ממומש להיות שחקן מרכזי במרחב בו היא ממוקמת. מסקנה שנייה היא שהעיר נמצאת במרכז הארץ, במיקום אסטרטגי בין תל אביב לירושלים, מה שיוצר בסיס לפיתוח העיר כמוקד אזורי. מסקנה בולטת נוספת היא העובדה שהעיר נמצאת בקונפליקט, העיר רמלה מקדמת התחדשות עירונית ובמקביל מקדמת התפתחות החוצה על שטחים פתוחים. אסטרטגיות הפיתוח השונות הללו יכולות לבוא אחת על חשבון השנייה, הן מבחינת משיכת אוכלוסיות, השקעות כלכליות, והשפעות עירוניות. המסקנה השלישית היא שהפיתוח העתידי וההתחדשות העירונית מתעלמת מייחודה של רמלה כעיר מעורבת ומקבעת את הסגרגציה בין האוכלוסיות בעיר. כאמור ההתחדשות העירונית מתמקדת בשכונות הוותיקות היהודיות בלבד, המרוחקות מהשכונות הערביות וללא קישוריות אליהן או אל השכונות הערביות של מרכז העיר.
עבודה זו נכתבה במסגרת “קורס יישומי: מסלולים בהתחדשות עירונית”, בהנחייתה של פרופ’ טלי חתוקה, כחלק מלימודי תואר שני בחוג לגיאוגרפיה, במסלול חברה, סביבה ותכנון, באוניברסיטת תל אביב.
בעיר רמלה גובשו שתי תוכנית להתחדשות עירונית האחת ב2016 והשניה ב-2019, מה ההבדל בין התוכניות ואיזו מוצלחת ומדויקת יותר לצרכי העיר?
תכנית ההתחדשות העירונית 2016
תוכנית ההתחדשות העירונית הראשונה, שגובשה בשנת 2016, ייעדה להוסיף לרמלה כ-45,000 יח”ד ולהגיע לאוכלוסייה של כ- 180,000 תושבים, ובכך כמעט לשלש את מספר התושבים של העיר (כיום יש ברמלה כ- 80,000 תושבים). הקו הכחול של תוכנית המתאר מתמקד בשכונות הוותיקות של העיר, והיא כוללת גם התייחסות לפיתוח בעיר העתיקה בשלב מאוחר יותר. הנחות יסוד לקידום תוכנית להתחדשות עירונית ברמלה התמקדו במספר היבטים: רמת הביקוש לדיור בעיר רמלה היא גבוהה, זאת לאור הצלחת השכונות החדשות שהוקמו בעיר; חידוש המרקם הקיים ושימור שטחים פתוחים, צמצום הפגיעה בסביבה ביחס לבינוי חדש; דיור ממוגן ומובטח עמידות בפני רעידות אדמה, תקיפות טילים וכו’; שדרוג סטנדרט מגורים וסביבה; ושיפור חזות העיר
מתחמי התחדשות עירונית ברמלה לפי תוכנית 2016 (משרד השיכון)
ההנחיות התכנוניות של התוכנית התרכזו בעקרונות הבאים: בינוי פינוי על בסיס 1:6; הגדלת צפיפות הדיור לדונם ל-80 יח”ד לדונם; התייחסות ורטיקאלית למוסדות ציבור/קהילה/חינוך ושטחים ירוקים; שילוב גני ילדים/מעונות יום בבנייני מגורים; יחס חניה מגורים 1:1; תוספת של פארק ענק בן 140 דונם. טיפולוגית הבינוי המוצעת מבוססת בעיקר על מגדלים רבי קומות הזרים מאוד למרקם הקיים, כפי שניתן לראות בהדמיות.
כאשר התוכנית של 2016 התבררה כלא כלכלית ולא ישימה, הוחלט ב- 2019 שיש לפתח תוכנית חדשה להתחדשות עירונית בעיר.ההבדל העיקרי הוא המעבר מתוכנית מתאר כוללנית, לראייה מתחמית וקידום 13 מתחמים נפרדים של פרויקטים שונים להתחדשות עירונית. נוסף על כך, הקו הכחול צומצם ומתרכז ב”פנטגון” (הכינוי לצורת הקו הכחול), אולם עדיין המיקוד העיקרי הוא בשכונות הוותיקות, בדומה לתוכנית של 2016. חשוב לציין שהקו הכחול החדש מתאר את אזור המתחמים, ולא גבול של תוכנית מתארית. בשלב הראשון של התוכנית מקודמים 7 מתחמי התחדשות עירונית, ועוד 8 מתחמים בבדיקת היתכנות, כאשר התוכנית הנוכחית משתמשת בשחקנים שונים כדי לקדם התחדשות עירונית.
תכנית להתחדשות עירונית בעיר רמלה, 2016תכנית ההתערבות – מתחמים לפיתוח, 2019השוואה בין שתי תכניות ההתערבות
תכניות התערבות: מסקנות
מתוך ההשוואה בין התוכניות ניכר שקיימים קווי דמיון וקווי שוני בין התוכניות:
מבחינה חברתית: על פניו, הרשות שמה את בעלי הדירות במרכז ודואגת לשמירה על הזכויות שלהם, אך בפועל ההתייחסות בשתי התכניות היא כלכלית בעיקר ופחות חברתית.
מבחינה מרחבית: המעבר להסתכלות מתחמית, בה כל מתחם מספק את הצרכים של עצמו באופן נפרד, עשוי לפגוע בצרכים השונים ברמת השכונה או הרובע העירוני.
תוכנית המתאר בראיה ביקורתית
מסיור בעיר נמצא שרמלה אינה מתפקדת כמרחב עירוני אחיד ורציף, אלא כאגרגטים של מתחמים. מרכז העיר הוא אזור מסחר, תעסוקה ותחבורה המהווה את הלב העירוני המובהק של העיר, בעוד שיתר השכונות הן שכונות שינה. השכונות החדשות מנותקות מהשלד העירוני, והשכונות החדשות שעתידות להיבנות בשולי העיר, בסמוך לכבישים הארציים, יתחרו במוקדים העירוניים הקיימים של מרכז העיר ואזור התעשייה. ישנו יתרון סביבתי-בריאותי בהפרדה המרחבית בין אזור התעשייה הגדול, המהווה כשליש משטח העיר, מאזורי המגורים.
שכונות תוכנית ההתערבות הן חלק ברור מהשלד העירוני המרחבי, אך לא התפקודי והן מנותקות מהעוגנים העירוניים.
חלוקת העיר למתחמים
השלד העירוני הפיזי של העיר מחולק ל-3 תתי מתחמים: מרכז העיר: מאופיין בבליל של טיפוסי רחוב: הרצל רחוב מסחרי ראשי ופעיל בתנועת רכבים, תחבורה ציבורית והולכי רגל רבים, רחובות צרים להולכי רגל בלבד ורחובות משולבים תנועה מוטורית והולכי רגל.
השכונות הוותיקות: מאופיינות בצירים עירוניים ראשיים עם אי תנועה וגדר הפרדה, בשילוב עם רחובות קטנים ללא מוצא. תופעה זו מעידה על כשל בזרימה בתוך השכונות.
השכונות החדשות והערביות: מאופיינות על ידי ציר תנועה ראשי אחד לכניסה ויציאה ורחובות קטנים ופנימיים ללא מוצא. התנועה מתנהלת בצורה מעגלית בתוך השכונות, דבר המעיד כי תושבי השכונות נשענים על רכב פרטי לתנועה והתניידות, מה שמחזק את הניתוק מיתר חלקי העיר
בין השלד התנועתי של מתחם ההתערבות למרכז העיר ולמוקדי העניין קיימת קישוריות טובה, דבר שמצביע על הפוטנציאל ליצירת רצף עירוני וחיבוריות לשאר חלקי העיר
מתחם ההתערבות הוא חלק מהשלד העירוני – הוא מרושת במספר צירים מרכזיים המתחברים לצירים העירוניים הראשיים. אך למתחם ההתערבות אין תפקוד משותף עם מרכז העיר, על אף הקרבה המרחבית בין השניים.
להבדיל מהשכונות החדשות, המנותקות מהשלד העירוני הקיים, במתחם ההתערבות קיים פוטנציאל לחזק את העיר פנימה על בסיס השלד המבוסס והקיים.
דיאגרמה: מבנה השלד העירונימתחם ההתערבות ביחס לכלל המרחב העירוני
קריאות שונות של העיר
בעיר רמלה קיימות מספר חלוקות תפקודיות שונות, ולכן כיום היא אינה מסוגלת לתפקד כמרחב עירוני אחיד.
קריאות שונות של העיר
בכל החלוקות התפקודיות מתחם התערבות הוא תמיד חלק ממרחב גדול יותר, ולכן קיים כשל בהתייחסות אליו כמתחם מופרד.
הקו הכחול לא לוקח בחשבון את המחוללים העיקריים של העיר, כגון: תשתיות משמעותיות ומוקדי עניין, ומשמר את החלוקה התפקודית ואת הראייה המתחמית.
בהתבסס על שאלונים שמולאו על ידי 35 תושבים בשכונות שונות ובשעות שונות של היום מצאנו שמבחינת הייחודיות של העיר תושבי העיר רואים בשוק כמקור גאווה עירוני ומוקד עניין מרכזי. בנוסף, תושבי העיר רואים בדו-קיום כמאפיין ייחודי ומוביל בעיר. ייתכן כי קיים קשר בין השניים, כאשר השוק מהווה מקום מפגש חברתי עיקרי לאינטראקציות מזדמנות בין האוכלוסיות השונות בעיר. מרואיינים רבים ציינו כי הסטיגמטות לגבי העיר רמלה כבר לא רלוונטית.
ייחודיות העיר בעיניי התושבים
על השאלה מה החסמים או מה חסר לך בעיר רוב הנשאלים הלינו על היעדר מקומות בילוי ופנאי בעיר כגון: בתי קולנוע, בתי קפה, מועדון סנוקר ועוד. בנושא זה הנשאלים הציעו לשלב בעוגנים העירוניים, כמו השוק ואזור התעשייה, מקומות בילוי ופנאי בשעות הערב ובסופ”שים. הצעתם מזכירה תהליכים דומים שקרו בשוק מחנה יהודה בירושלים ובאזור התעשייה בנתניה.
תשובת התושבים לשאלה מה חסר להם בסביבת המגורים שלהם
היחסים בין השכונות ותושבי העיר בעיני התושבים
ניכר כי רוב הנשאלים מתייחסים לניתוק בין השכונות באור חיובי, אולם רוב הנשאלים הרואים בניתוק כחיובי מתגוררים מחוץ למרכז העיר. במרכז העיר, בו מתקיים דו קיום על בסיס יומיומי, רואים את הניתוק באור שלילי.
יחסים בין שכונות העיר בעיניי התושבים
התחדשות עירונית ותוכנית המתאר בעיני התושבים
מהשאלונים עולה כי תושבי העיר מכירים את תוכנית ההתחדשות העירונית, יחד עם זאת מעט מאוד מהנשאלים ידעו להרחיב עליה ולתת מידע. מכיוון שהתוכנית היא תוכנית ותיקה, תושבי העיר הביעו אי אמון בקידומה.
היכרות תושבי העיר עם תכנית המתאר להתחדשות עירונית
בתשובה לשאלה “מה היית מציע להוסיף לתוכנית כדי לשפר אותה?”, מרבית התשובות נגעו לנושאים כמו מרחבים פתוחים ותשתיות עירוניות, ופחות נגעו בהתחדשות הבינוי והדיור.
סיכום ומסקנות
לסיכום, קיים פער בין תוכניות ההתערבות המקודמות בעיר לבין האופן שבו התושבים רואים את העיר. ראשית, בין הנושאים הבולטים שעלו מצד תושבי רמלה הוא הגאווה הרבה בדו-קיום המתקיים בעיר. תכנית המתאר להתחדשות עירונית לא מתייחסות לחוזקה זו של העיר, ומרחבי ההתערבות מרוכזים בשכונות היהודיות בלבד. תכנית ההתחדשות יכלה להוות מנוף לחיזוק החברה המקומית והלכידות החברתית, אך לא השכילה לעשות כך. שנית, לב העיר רמלה ומוקד הפעילות העירוני בעיניי התושבים הוא מרכז העיר, בדגש על השוק ורחוב הרצל. ניתן לראות שמרחב ההתערבות מרוחק מעוגן זה והוא ללא קישוריות רציפה למרכז העיר. שלישית, תכנית המתאר להתחדשות עירונית לא נותנת מענה הולם לצרכים והחוסרים העירוניים של התושבים, בדגש על מחסור במוקדי בילוי ופנאי, שכן תוכנית ההתערבות התרכזה בעיקר בחידוש מרקמי המגורים. מכאן, שהמסקנה הבולטת ביותר העולה מנתונים אלו מדגישה את הצורך במחקר מקדים ומיפוי הצרכים העירוניים שתכנית ההתחדשות העירונית תנסה להשפיע עליהן. לכן יש לקיים מחקר שדה מקדים כלל עירוני, כחלק מקידום תכנית מתאר להתחדשות עירונית, זאת על מנת לממש את מלוא הפוטנציאל שתכנית התחדשות עירונית יכולה לתרום לעיר.
**עבודה זו נכתבה במסגרת “קורס יישומי: מסלולים בהתחדשות עירונית”, בהנחייתה של פרופ’ טלי חתוקה, כחלק מלימודי תואר שני בחוג לגיאוגרפיה, במסלול חברה, סביבה ותכנון, באוניברסיטת תל אביב.
מהי המתודולוגיה התכנונית בקידום תהליכי התחדשות עירונית בישראל?רשימה זו תציע אסטרטגיה להתחדשות עירונית בעיר.
לאחר שבשלוש הרשימות הקודמות הצגנו את הניתוח של העיר רמלה, תוכנית ההתערבות להתחדשות עירונית וניתחנו אותן ברמה הלאומית והעירונית, רשימה זו תציע אסטרטגיה להתחדשות עירונית בעיר. שאלת המחקר המרכזית שלנו הייתה: מהי המתודולוגיה התכנונית בקידום תהליכי התחדשות עירונית בישראל? לאור הבנת האתגרים והבעיות בתהליכי התחדשות עירונית אנו מציעים אסטרטגיה להתחדשות עירונית.
נקודת מוצא חדשה להתחדשות עירונית: מתודולוגיה תכנונית מוצעת
התחדשות עירונית היא כלי לפיתוח עירוני שבעזרתו ניתן להציע סדר יום תכנוני-חברתי חדש לעיר. להתחדשות עירונית יש פוטנציאל משמעותי לחיזוק ומינוף כלל העיר במגוון היבטים, ביניהם, חידוש המרחב העירוני, מינוף הכלכלה המקומית והגברת החוסן הקהילתי. על אף זאת, עבודת המחקר זיהתה כי התפיסה התכנונית הרווחת בקידום תהליכי התחדשות עירונית בישראל לוקה במספר כשלים. תהליכי ההתחדשות העירונית בזירה הישראלית מקודמות כיום לפי סדר יום תכנוני אחיד וקבוע ברוב הרשויות. מניתוח מטרות תהליכי התחדשות עירונית המקודמים כיום, ניכר כי סדר היום שם דגש בעיקר על ההיבט הכלכלי-רגולטורי ופחות על פוטנציאל ההשפעה החברתית. בנוסף, בהיבט הפיזי-תכנוני, מרחבי ההתערבות באותם תהליכים הם לרוב בעלי השפעה צרה, מתרכזים בחידוש המרקם הבנוי בשכונות ותיקות, ללא התייחסות מספקת לשלד העירוני, למחוללים העירוניים ולמרחב הציבורי. ובכך, הרמה האזורית נעדרת משיח ההתחדשות.
רשימה זו מבקשת לאתגר את השיח התכנוני הקיים ומציעה נקודת מוצא חדשה להתחדשות עירונית בישראל. ההצעה כוללת, מעבר לשינוי חשיבה, באמצעות מתודולוגיה תכנונית מוצעת המפרטת כלים תכנוניים לייעול תהליכי ההתחדשות העירונית בזירה הישראלית. המתודולוגיה המוצעת ממצה באופן יעיל את פוטנציאל ההתחדשות העירונית, ככלי בעל השפעה מכרעת על העיר במגוון היבטים. בנוסף, נקודת המוצא החדשה מציעה סדר חדש של מטרות להתחדשות עירונית, לשם פיתוח כלל עירוני, תוך מתן דגש על שיפור המרחב הציבורי, הקישוריות בין השכונות וחיזוק הכלכלה המקומית. ראייה כלל עירונית זו, תשפיע על המרחב האזורי ותוכל לתרום גם לאוכלוסייה המקומית ולאוכלוסייה הסובבת את העיר.
על בסיס נקודת המוצא החדשה, הטבלה להלן מפרטת את המתודולוגיה התכנונית המוצעת הכוללת את סדר הכלים התכנוניים ככלי עבודה לרשויות המקומיות:
המתודולוגיה התכנונית המוצעת הכוללת את סדר הכלים התכנוניים ככלי עבודה לרשויות המקומיות
ניתן לשים לב כי במתודולוגיה המוצעת סדר הכלים התכנוניים הוא שונה מהמקובל, וכי נוספו כלים חדשים למתודולוגיה הרווחת כיום בזירה הישראלית. להלן השינויים והדגשים העיקריים במתודולוגיה המוצעת:
הרשות המקומית היא השחקן המרכזי בתהליכי התחדשות עירונית: הרשות מכירה את הצרכים העירוניים, את התושבים, את ההזדמנויות ואת החסמים. לכן על הרשות המקומית להוביל את תהליך ההתחדשות, ללא התערבות של גופים אחרים, שבראשם המדינה (למעט תמיכה תקציבית). לאור כך, המתודולוגיה התכנונית המוצעת מכוונת בעיקר אל הרשויות המקומיות בישראל.
הצבת מטרות וחזון: המטרות הן כלי קריטי לגיבוש סדר היום התכנוני-עירוני. בתחילת התהליך על הרשות לפרוט את המטרות והיעדים אליהם היא מעוניינת להגיע, תוך הסתכלות על מגוון היבטים וזירות השפעה שונות. מוצע לשים בראש סדר העדיפויות את התושבים (הן במתחם ההתערבות והן תושבי העיר בכלל), מימוש הפוטנציאל העירוני, ומיצוב ההשפעה האזורית של העיר.רק לאחר גיבוש המטרות והחזון יש להתחיל בקידום תהליך ההתחדשות לאורם.
ניתוח עירוני תחילה: לאחר הצבת המטרות יתבצע ניתוח כלל עירוני. הניתוח יאפשר לזהות את השלד העירוני, למפות את המחוללים העירוניים, לדייק את הצרכים ולמקד את החסמים. חשוב! עד כה בתהליכי התחדשות עירונית נבחרו לרוב מרחבי התערבות שהתמקדו במרקם מגורים ותיק בלבד, שנבחר על בסיס שיקולים כלכליים גרידא. עבודה זו מבקשת לשנות את הפרדיגמה ומציעה לקיים ניתוח עירוני מקדים שיהיה בסיס המידע וצעד ראשון שיוביל – רק לאחר מכן – לבחירת הקו הכחול להתערבות, על בסיס ממצאי הניתוח.
תכניות קיימות להתחדשות: במידה וקיימות תכניות מקודמות להתחדשות עירונית ברשות, יש לבצע בחינה מחודשת של נקודת המוצא, המטרות, מרחבי ההשפעה והקו הכחול שלהן. במידה ותוכניות אלו לא עולות בקנה אחד עם המטרות העירוניות להתחדשות העירונית, ו/או לא תואמות לצרכים העירוניים, יש לקיים חשיבה מחודשת עליהן ועל מיקומן במרחב העירוני.
תרחישים עירוניים: בשל החשיבות הרבה הקיימת בתהליכי התחדשות עירונית, ופוטנציאל ההשפעה הרב שלהן על העיר והאזור, יש לבחור תרחיש עירוני שיהווה מסגרת תכנונית כלל עירונית לקידום תהליכי ההתחדשות. לאחר גיבוש מספר תרחישים שונים, יש לבחור בתרחיש הממנף בצורה הטובה ביותר את החוזקות וההזדמנויות של העיר, תוך מתן מענה לחולשות והאיומים. מתוך התרחיש הנבחר וחזונו, יגזרו מתחמי ההתערבות המתאימים ביותר לעיר.
בנוסף למתודולוגיה להתחדשות עירונית המוצעת, לנקודת המוצא החדשה להתחדשות עירונית מספר דגשים רוחביים:
ראייה אזורית: כאמור, להתחדשות עירונית יש פוטנציאל השפעה רב-ממדי, כך שמעבר להשפעה על העיר עצמה ועל תושביה, התחדשות עירונית היא הזדמנות עבור העיר למצב את מעמדה המרחבי, בין היתר, במשיכת אוכלוסייה חדשה, כוח עבודה ותעסוקה וחיזוק התיירות.
התחדשות עירונית לא רק במרחב מגורים ותיק: על אף העובדה שמרבית מתהליכי ההתחדשות העירונית בישראל מתמקדים בחידוש מרקם מגורים ותיק, עבודה זו מבקשת להדגיש כי ישנם יתרונות רבים בחידוש המרחב הציבורי במסגרת תכניות להתחדשות עירונית. כפי שהודגם במרחב ההתערבות המוצע הראשון ברמלה – “הטבעת העירונית”, לחידוש המרחב הציבורי יש ערך כלכלי רב, ערך סביבתי על ידי שיפור חזות המרחב העירוני, וערך חברתי עבור תושבי פנים וחוץ שחידוש המרחב הוא עבורם.
האוכלוסייה המקומית: מעבר להשפעה על העיר והאזור, ההשפעה הישירה של תהליכי התחדשות עירונית היא קודם כל על חיי התושבים המתגוררים במתחמי ההתחדשות. בשל הרגישות החברתית המובנית בהליך זה, יש לדאוג שזכויות התושבים לא תפגענה, לשם כך: על הרשות למנוע פגיעה פוטנציאלית על ידי יזמים בעיקר אל מול אוכלוסיות מוחלשות, לקיים מפגשי שיתוף ציבור לצורך יידוע ושיתוף בתהליכים השונים, ובעיקר על מנת למנוע תהליכי דחיקה וג’נטרפיקציה ולשמור על האוכלוסייה המגוונת בעיר, למען חוסן עירוני ולכידות חברתי.
התחדשות עירונית בישראל הינו תהליך ישן- חדש ללא זהות ומהות מוגדרת וברורה. בשנים האחרונות המדינה בוחרת לתעדף אותו כאמצעי להוספת מלאי יח”ד, אך בדרך שוכחת שמדובר בכלי עוצמתי שמטרתו לא רק לשפר את המרחב המתיישן, אלא את העיר על כלל היבטיה, כאשר הדיור הוא רק חלק מתוך השלם.
הפרויקט נשען על העיר רמלה כמקרה מבחן, ותוכנית המתאר להתחדשות עירונית המקודמת בה. העיר נבחנה ונותחה בעיניים אובייקטיביות ונקיות, תוך ניתוח מגוון היבטים. זאת בנוסף להצעות להתערבות במרחב אשר נשענו על אלמנטים ומוקדי עניין שזוהו מתוך עבודת ניתוח עירונית מעמיקה, ולא עסקו רק בסוגיות דיור. ההצעה הסופית של העבודה היא אסטרטגיה רעיונית שממנה ניתן לגזור מהלכים וכלים שונים בתהליכי התחדשות עירונית בישראל. בסיס ההצעה מאתגרת את צורת החשיבה הסטנדרטית ומקדמת תהליך הפוך לקיים היום, התערבות על בסיס ניתוח מאקרו ורק לאחריו ירידה למיקרו – up to bottom ולא bottom to up. ביצוע ניתוח עירוני-אזורי ורק לאחר מכן בחירת מרחב ההתערבות להתחדשות עירונית.
השינוי האסטרטגי שאנו מציעים בתכנון התחדשות עירונית מאפשר לכל רשות להדגיש את ייחודיותה ובכך לגזור תוכניות שיתאימו למקום הספציפי על בסיס צרכיו ומטרותיו, במקום קידום פרויקטים נקודתיים מנותקים מהקונטקסט מרחבי עירוני. כאמור, המתודולוגיה המוצעת מכוונת לרשויות מקומיות, מתוך הבנה שתהליכי התחדשות עירונית מתקיימים בשטחן, והן המושפעות העיקריות מהם. אולם, במידה והמדינה כשחקן משמעותי יוזמת תהליכי התחדשות ברשויות, עליה לזכור שהתחדשות עירונית חייבת להיות דיפרנציאלית בין הרשויות לאור השונות ביניהן, תוך הישענות על ייחודיותה של כל עיר, ומינוף ההזדמנויות והחוזקות, בשילוב ראיית ההשפעה האזורית.
מסקנה נוספת וחשובה בעבודה זו היא שהתחדשות עירונית היא לא מטרה אלא דרך, באמצעותה ניתן להציע סדר יום חדש עירוני, חברתי, כלכלי ותחבורתי. הבחירה איפה ואיך לחדש יכולה להשפיע רבות על העיר והיא אינה שוללת את האסטרטגיה הלאומית של הוספת יח”ד וציפוף דרך התחדשות עירונית, אלא מעצימה אותה. שיפור המרחב העירוני, על כלל היבטיו, יעודד תהליכים נוספים וימשוך פעילות עסקית ואנושית, בדומה לאבן שנזרקת למים ויוצרת אדוות.
פרויקט זה בא להציע הסתכלות חדשה על תהליכי התחדשות עירונית בישראל ואנו שואפים ומקווים שאנשי מפתח בזירה התכנונית הארצית והמקומית יאמצו את הצעת העבודה הנוכחית וישתמשו בה כדי לפתח כלים חדשים ועדכניים לקידום תהליכי התחדשות עירונית בישראל. בנימה אישית אנו פונים לרשויות המקומיות ומבקשים מהם לקחת יוזמה ולחשוב מחוץ לקופסא, כדי ליצור עיר טובה יותר עבור האנשים שגרים בה.
** עבודה זו נכתבה במסגרת “קורס יישומי: מסלולים בהתחדשות עירונית”, בהנחייתה של פרופ’ טלי חתוקה, כחלק מלימודי תואר שני בחוג לגיאוגרפיה, במסלול חברה, סביבה ותכנון, באוניברסיטת תל אביב.
פארק המושבה בזכרון יעקב, בדומה לפארקים עירוניים גדולים ויקרים אחרים שהוקמו בשנים האחרונות, מהודר ומטופח אך הוא גם מרחב סטרילי, מבודד ומגודר, ששעות הפתיחה שלו מוגדרות ומצומצמות. האם הפארק מתפקד כמרחב ציבורי התורם לתושבי העיר והאזור? מי זקוק לפארק הזה באמת?
פארק המושבה בזכרון יעקב נחנך ב-2013, בהשקעה של כ-20 מיליון שקלים מכספי קק”ל.1 הקמתו הייתה יוזמה של המועצה המקומית זכרון-יעקב2 שבאה לענות על הצורך לאתר גדול שישמש לאירועים חגיגיים והתכנסויות רבות משתתפים וכן שטח יישובי לפעילות פנאי. התב”ע3 ייעדה שטח של כ-50 דונם לצרכי פארק עירוני והסבה קרקע חקלאית ושמורת טבע לייעוד חדש של שטח ציבורי פתוח (שצ”פ), מבני ציבור וחנייה. הפארק, כמיטב המסורת התכנונית של העשורים האחרונים בישראל מהודר ומטופח מאוד, וכולל מרחב ירוק, סטרילי, ומגודר הפתוח לציבור בשעות היום.
האם פארק זה מתפקד כמרחב ציבורי עבור מגוון משתמשים מכל חלקי היישוב? רשימה זו היא חלק מסדרת רשימות העוסקת בפרויקטים עתירי משאבים שתרומתם לתושבי העיר מוטלת בספק. סדרת הרשימות מבקשת להציף סוגיות יסוד בתכנון העכשווי בישראל ולהעלות שאלות הקשורות להשלכות משמעותיות וארוכות טווח חברתיות, כלכליות וסביבתיות של מגמות תכנון ופרויקטים שונים.
פארק אינטנסיבי בו מדשאות רחבות ידיים ושפע מתקני משחק (צילום: ארז קדוש)
++
פארק המושבה ממוקם בחלקו המזרחי של היישוב. הדופן המערבית שלו גובלת בכביש 652 , כביש בין עירוני ראשי דרכו נכנסים אל היישוב מכיוון צפון מזרח (צומת שפיה). בהמשך מחבר הכביש בין זכרון-יעקב לבנימינה. הכביש יוצר חיץ פיסי משמעותי בין היישוב לבין הפארק. על מנת להתגבר על הנתק בין היישוב לפארק ובמטרה לתת מענה להולכי רגל וגישה לנכים, תוכנן גשר הולכי רגל העובר מעל הכביש לכיוון שכונת ‘מול היקב’, כמענה לחיבור להולכי רגל וגישה לנכים. אך הגשר אינו מסייע, נקודת החיבור שלו מעבר לכביש אינה יוצרת קשר ממשי עם היישוב. ממזרח לפארק, נמצאת קריית החינוך התיכונית.
כך, לפארק אין זיקה ממשית עם רקמת מגורים בנויה. בעתיד, על פי תוכנית המתאר הכוללנית שאושרה לאחרונה ליישוב, מתוכננת שכונת מגורים נוספת ממזרח לקריית החינוך שאולי הפארק יתרום לתושביה. כיום, השכונה הסמוכה ביותר לפארק היא שכונת ‘חלומות זכרון’ הבנויה בדפוס תכנוני של שכונה מתחמית המקיפה פארק שכונתי רחב ידיים. הצורך של תושבי ‘חלומות זיכרון’ בשטח ציבורי פתוח נוסף מוטל בספק.
מימין לשמאל: מיקום הפארק במרקם העירוני של זכרון; תכנית סביבה קרובה (מפות: המעבדה לעיצוב עירוני)
מה קיבלנו? פארק הממוקם על טופוגרפיה המשופעת, שההגעה אליו היא כמעט אך ורק ברכב פרטי, באופן שאינו עונה על צרכי תושבי העיר או מקושר לסביבת מגוריהם.4
פרוגרמה ושימושים בפארק
בתחילת תהליך התכנון, גובשה פרוגרמה לפארק שבנוי סביב אלמנטים אשר מאזכרים ומנציחים את המורשת החקלאית ההיסטורית של המושבה. בהמשך, הפרוגרמה שונתה מהותית לפרוגרמה של פארק מרכזי אינטנסיבי ושימושי וכללה, בין היתר, גם תיאטרון פתוח ל- 2,500 איש ושטח שהוקצה ל’שוק איכרים’. העיצוב, כפי שמציין אדריכל הנוף גיל הר-גיל,5 כולל התייחסות לפרוגרמה המקורית ולאופי “החקלאי-מסורתי” אלמנט עיצובי מרכזי הוא הציר המרכזי החקלאי, החוצה את הפארק. לאורך קטעים מן הציר המרכזי, ממוקמים שדרות עצי תמר, כרמי גפנים, מטעי נשירים ופרגולות עץ ועליהן מטפסות גפנים, המדמים את האופי החקלאי של המושבה ההיסטורית הפארק כולל שטח גדול למתקני משחק לילדים ורחבה עם מזרקות מים למשחק ולנוי. הפארק אכן יפה, מרבדי הדשא רחבים ומטופחים, הצל עדיין במשורה ולבטח יישאר כך בשנים הקרובות עד שהעצים שניטעו בו יצמחו, אך השאלות שהוא מעלה, הן רחבות יותר מאשר אלו הנוגעות לאיכויות התכנון הנופי.
בדומה לפארקים עירוניים דומים גם פארק המושבה הוא מרחב סגור ומגודר. בימי שגרה הפארק פתוח בכל ימות השבוע בשעות הבוקר בין 06:30 ל-09:00 ומהצהריים בין 13:00 ל-22:00. בין 09:00 – 13:00 הוא סגור לצורך עבודות תפעול למעט שבתות, חגים ואירועים לאומיים. כמו בערים רבות בארץ הותקנו בפארק מצלמות אבטחה מתוך עילה של מניעת אלימות וונדליזם. בעשורים האחרונים הפך השימוש בטלוויזיות במעגל סגור (Closed Circuit Televisions)ובמצלמות וידאו,לאמצעי נפוץ לפיקוח ומעקב במרחבים ציבוריים ופרטיים, למרות שמחקרים שונים מצביעים על כך שיעילותן של מצלמות מעקב חלקית ולא תמיד ברורה, הן כאמצעי למניעת פשיעה, הן כאמצעי לפענוח פשעים והקניית ביטחון לתושבים. הגידול בשימוש במצלמות מעקב, לצד ההתקדמות הטכנולוגית המתמדת גוררים פוטנציאל פגיעה בפרטיות במרחב הציבורי ודורשים פיקוח והסדרה ציבורית.6 מגבלות נוספות שמוטלות על המבקרים הן שלא ניתן להיכנס לפארק עם בעלי חיים ושתנועת אופניים מותרת לחציית הפארק בלבד. בזמן הביקור שם לצורך צילומים ב-08:00 בבוקר ביום חול, הפארק ריק לחלוטין. הפער בין ההשקעה העצומה בהקמה ובתחזוקה לבין ההשפעה הממשית על חיי היישוב, עולה בהתייחסות התושבים ברשתות החברתיות: “חבל מאד שמקום שהושקעו בו מיליונים עומד שומם ולא מנוצל כראוי…משמעות הדבר היא שימוש לקוי בכספי הציבור… אני אישית ממעטת להגיע לפארק אין גישה נוחה ואין בו אטרקציות המצדיקות הגעה בדרך המסורבלת אליו… ראוי לעשות שימוש מגוון ואינטנסיבי בפארק ולא רק ערב קהילתי אחת לשנה”7
מבטים בפארק (צילומים: המעבדה לעיצוב עירוני)גשר הולכי הרגל. לא מייצר חיבור ממשי (צילום: המעבדה לעיצוב עירוני)
היבט נוסף שעולה בעצמה בשיח ברשתות החברתיות ביחס לפעילות הפארק הוא גזענות קשה ורצון של הכותבים לדאוג אך ורק לאינטרסים הצרים שלהם ושל היישוב שלהם. הכותבים מתייחסים אל הפארק כאל זירה של התבדלות והתנכרות לקבוצות חברתיות לא רצויות, ונלווית לכך שאיפה לגבות דמי כניסה ממי שאינם תושבי העיר:8 “מדוע ניתנת כניסה של בני מיעוטים מכל האזורים לפארק של זכרון? מדוע אין שומרים בשערים באופן קבוע בפארק ומדוע הכניסה לפארק אינה מתאפשרת לבעלי תעודות תושב זכרון יעקב בלבד. לכל שאר המבקשים להכנס לפארק – הכניסה אמורה להיות בתשלום. זה מדלל באופן טבעי את נוכחות בני המיעוטים ומגביר את תחושת ביטחון התושבים. אני יודע שביוקנעם, בכרמיאל וגם ברעננה זה מיושם כבר במשך שנים!!!”. או: “ההשקעה הכספית בפארק היתה מתקציבים של מי?? של הרשות המקומית או האם ישנו הסכם סודי שהוא שייך גם לתושבי פרדיס?”9 נדמה שתגובות אלה, יותר משהן מזכירות לנו את המרחב הגזעני שבתוכו אנחנו חיים, צריכות לעורר שאלות על תכנון, על אזוריות, על חלוקת משאבים, ועל המאפיינים המרחביים והתפקודיים של פארקים מהסוג הזה. מאפיינים שגם במקומות אחרים בארץ מעוררים באנשים את המחשבה כי אלו יכולים להיות מרחבים סגורים ומפוקחים בניגוד למרחב ציבורי נגיש ודמוקרטי אשר באופן אידיאלי מאפשר אינטראקציות חברתיות ופעילות ציבורית של כלל ה’ציבור’, דרך מפגשים ספונטניים, דיון מול “האחר” ומפגש עם נקודות מבט הטרוגניות על המציאות.10
מי זקוק לפארק הזה באמת?
זכרון-יעקב מונה כיום כ-23,000 נפש. היא אמנם דבקה במעמדה המוניציפלי כמועצה מקומית ובהגדרתה הרומנטית כמושבה, אך בקנה המידה של ישראל היא עיר קטנה לכל דבר. המורשת התכנונית של המרחבים הציבוריים ביישוב מתחילה בגן המושבה שניטע ע”י פקיד הברון פרניס דיגור בשנים 1888 – 1886, והוא גן הנוי הראשון בארץ ישראל.11 תוכנית היישוב עם היווסדו בשנת 1882 התבססה על ציר אורך, לאורכו נפרשו משקי האיכרים וציר רוחב בו מוקמו בתי הפקידות, מוסדות ציבור כגון בית-ספר ובית כנסת ומבני שירותים ומסחר. על הציר הציבורי הזה הוכשר גם השטח ל’גן-טיול’, שימוש קרקע ציבורי הכרחי וחלק מתפישת התכנון המרחבי בעיני המתכננים האירופאים של פקידות הברון: “עד מהרה פינתה פינה צחיחה זו את מקומה לעובר של גן, שמעט-מעט פשט צורה ולבש צורה ונעשה הגן הציבורי המוקף שיחי מימוזה שריחם ערב כל-כך. וכל התיירים וכל פקידי הממשלה הבאים לכמה שעות לזכרון-יעקב, אין פיהם פוסק מלתת שבח והלל ליצירת מופת אמיתית זו. כיום [1898], הרי זה גן שבו אילנות יפים הפורשים צל על פני שדרות, פרחים ובריכה עם מזרקה מקלחת. המראה מקסים באמת. הואיל ואין כאן בתי מרזח ובתי קפה, הרי לכבוד ולעונג הוא למתיישבים ולמשפחותיהם שבימי החג יכולים הם לבלות כמה שעות עם ילדיהם”.12 ‘גן-טיול’ בזכרון-יעקב, הוקם כמרחב ציבורי פתוח, נגיש ומטופח, שנועד לאפשר לאיכרים לנפוש מעט אחרי שעות העבודה בנוסף לשטחים הפתוחים הפרטיים. גם היום הוא נמצא בלב הרקמה הבנויה של היישוב על צירי הפעילות הראשיים והשימוש בו אינטנסיבי וחיוני לאורך כל שעות היום. אי אפשר כמובן להשוות בין צרכי המושבה החקלאית הקטנה שזכרון יעקב הייתה לפני 138 שנים לצרכי העיר שצמחה והתפתחה ממנה, אבל תמיד נכון לשאול, במיוחד לאור היקף המשאבים המושקע בפארק כזה והעלות של תחזוקתו: עבור מי אנחנו מתכננים? מה המטרה? מה אנחנו רוצים שיקרה במרחב התכנון, והאם הוא אכן יכול לקרות בו?
“גשר לשום מקום” או “מחבר בין מזרח למערב” ו”מנוף עוצמתי להתחדשות עירונית” – תלוי את מי שואלים. גשר יהודית המונומנטלי שהוקם בהוצאה כספית עצומה גורר ביקורת ציבורית. האם התוצאה שווה את העלות?
גשר יהודית, גשר הולכי רגל ואופניים שהוקם ביוזמת עיריית תל אביב, נישא מעל נתיבי איילון ומיועד לחבר את שכונות מזרח ומערב תל אביב. הגשר ספג ביקורת מקרב אדריכלים, מתכננים ועיתונאים עוד במהלך תכנונו, שארך כעשור, וכן לאחר הקמתו. עיקריה נגעו להשקעה העצומה של כספי ציבור, כ-70 מיליון שקלים, ביחס לנחיצותו השנויה במחלוקת (מבקריו מכנים אותו “גשר לשום מקום” כשלעומתם טוענים העירייה והמתכננים כי הוא “מחבר בין מזרח למערב”) כמו גם להיבטים של עיצוב אייקוני ומונומנטלי מול חוויית המשתמש הפשוט. יתרה מכך, הקמתו לוותה במאבקים פוליטיים שהחריפו עד כדי משבר קואליציוני והוסיפו למתח בין קבוצות חברתיות במדינה.
האם התוצאה “שווה” את העלויות הכספיות ושל כוח אדם, ואת המחירים הפוליטיים והחברתיים? הנה כמה נקודות לחשוב עליהן.
תכנון: חוליה בציר עירוני “ירוק” מזרח-מערב
גשר יהודית הוא חלק ממדיניות פיתוח פיזי של המרחב הציבורי בעיר תל אביב. העיר חרתה על דגלה עקרונות של רציפות, יצירת העדפה לתנועה לא ממונעת של הולכי רגל ורוכבי אופניים, שיפור זמינות שטחים פתוחים ומוקדי פעילות, שיפור האיכות החזותית והפיכתו של המרחב הציבורי למנוף להתחדשות של סביבתו. אחד ממרכיבי המרחב הציבורי לפי התפיסה הזו, הם ה”צירים הירוקים” המרכיבים את ה”שלד הירוק”:1 תוואים בהם עדיפות לתנועה לא ממונעת הכוללים רחובות הליכתיים, גנים ליניאריים ושדרות ורשת שבילי רגל ואופניים המקשרים בין מוקדים עירוניים שונים הנמצאים לאורכם. מימוש תפיסה זו, ויצירת רשת של צירים ירוקים בכל רחבי העיר מתבצעים בשלבים, באמצעות הכנת מסמך מדיניות לכל ציר פעילות המתורגם לתכניות ביצוע בשטח.
גשר יהודית, מהווה חוליה בתכנית האב ל’ציר מזרח-מערב פארק שדרות ההשכלה בביצרון – חוף הים’2 בתכנון משרד אדריכלי הנוף מוריה-סקלי, שהועסקו גם כאדריכלי הנוף בתכנון המפורט של הגשר.3 מטרת הציר לקשר ולאחות את מזרח ומערב העיר. בתכנית הוגדרה שלביות מימוש מרכיבי הציר – “הפעולה הראשונה במעלה בחשיבותה לקיום הציר ומימוש הקשר בין המזרח למערב היא ביצוע גשר הולכי הרגל מעל האיילון“.4 עיריית תל אביב יפו, מצידה, זיהתה בגשר פוטנציאל לשמש מנוף להתחדשות עירונית באזור, בהתאם למדיניותה לגבי פיתוח המרחב הציבורי: “הגשר… המחבר את מזרח העיר אל המרכז והים יקשר בחיבור רציף שני אזורים מתחדשים לעסקים ומגורים: אזור ביצרון… ואזור מונטפיורי“.5 אזורים אלו, המכונים גם “עיר איילון”, הם אזורי התעסוקה והתעשייה הסובבים את הכביש המהיר והוגדרו בתכנית המתאר של תל אביב לשנת 2025 כמיועדים להתחדשות מאסיבית בבנייה לגובה.6 כלומר, התשתית ה”ירוקה” משמשת מכשיר לשינוי עירוני כשהיא מוקמת טרום צורך הכרחי בה מתוך מטרה להשפיע על סביבתה. למעשה אזור המגדלים שהחל כאוסף של מיזמים יזמיים, כזיהוי הזדמנויות של השוק הפרטי, מקבל גיבוי וחיזוק מהשלטון באמצעות פרויקט תשתיתי.
כך שהקמת גשר יהודית ענתה על קידום שתי מטרות מרכזיות של עיריית תל אביב – קישור ואיחוי מזרח ומערב העיר באמצעות צירים ירוקים, והכוונת התחדשות עירונית בעיקר לתעסוקה ולתעשייה לאזורים רצויים. בשנת 2010, ערכה העירייה תחרות אדריכלים בנוגע לעיצובו, בה זכה משרד ‘חן אדריכלים’. התכנון, האישור והביצוע ארכו כעשור. הגשר נפתח לציבור בינואר 2020.
מיקום גשר יהודית על רקע ‘ציר מזרח-מערב פארק שדרות ההשכלה בביצרון – חוף הים’ (מקור: תכנית האב של עיריית תל אביב לציר בעריכת משרד “מוריה-סקלי”)
התכנון עורר ביקורת מקצועית וציבורית במספר היבטים:
חיבור מזרח ומערב, האמנם? המרקם העירוני של העיר תל אביב חצוי על ידי נתיבי איילון, ונתיבים מקבילים להם. את איילון חוצים מספר גשרים רחבים וסואנים מוטי-רכב, שחצייתם איטית ומסוכנת להולכי רגל ולרוכבים. על אף הצהרות המתכננים, גשר יהודית מוגבל ביכולתו לחבר את כל חלקי העיר ומחבר בעיקר את הסביבות הסמוכות לו. ביחס לכך עולה שאלת חידושם והתאמתם של הגשרים הקיימים כך שיאפשרו מעבר מזמין ובטוח לתנועה לא ממונעת. גשרים נוספים מעל איילון מקודמים כיום, ביניהם גשר ‘עמק ברכה’ הצפוני לצומת השלום שיכלול גם מעבר לרכב.7
קשר לתחנת רכבת ‘השלום’ הגשר אינו מתחבר לתחנת הרכבת הכבדה הסמוכה ‘השלום’, על אף שמרחק הגשר מהתחנה בקו אווירי הוא כ-350 מטר. אלפי הנוסעים היוממים, המגיעים לעיר מבחוץ, ממשיכים לעבור דרך צומת עזריאלי הסואנת בכדי להגיע לעבודתם באזור יגאל אלון. למיטב ידיעתנו לא מקודם כיום תכנון עבור חיבור כזה, אך מקודמת הנגשה של גשר השלום להולכי רגל ואופניים.8 תחנת הרכבת הקלה העתידית ‘יהודית’ תמוקם במרחק כ-500 מטרים (כ-10 דק’ הליכה) מהגשר ומיועדת לשרת בעיקר נוסעים בתוך העיר.
ראווה ומיתוג עיריית תל אביב ביקשה עיצוב מיוחד “שיתאים לאופייה של העיר”.9 הגשר מעוצב כמונומנט עירוני הנצפה במידה גבוהה על ידי החולפים בנתיבי איילון, ועוצב באופן חדשני טכנולוגית באמצעות תוכנה פרמטרית, המתחבר לרצון למתג את האזור כאזור הייטק.10 מדובר בחלק ממגמה גלובלית – ערים ברחבי העולם מאמצות תכנון גשרים כמונומנטים, כנקודות ציון וסמלים עירוניים איקוניים (‘Landmarks’). יתרה מזאת, הקמת גשר בהשקעה כה גדולה המיועד לתנועות רגל ואופניים, מהווה מהלך תודעתי הממצב את העיר מול תושביה ומול ערים אחרות בארץ כמובילת דרך בשינוי היחסים בין הולכי הרגל לרכב הפרטי. האם היה מקום לשקול חלופות זולות יותר וראוותניות פחות?
הפחתת גודש כלי הרכב בעיר עיריית תל אביב מציגה את הגשר כמהלך המשנה את היחסים בין הולכי הרגל לרכב הפרטי בעיר, כלומר בזכות העדפה להליכה ברגל או לנסיעה באופניים, הגשר מיועד להפחית מהגודש התחבורתי באזור. עם זאת, הנהגים שנכנסים לתוך העיר ברכב הפרטי הם בעיקר יוממים (כ-500,000 רכבים ביום11), בעוד הגשר לא משמש אותם אלא ככל הנראה בעיקר את תושבי תל אביב. מה באמת יגרום לשינוי בהרגלי הנסיעה של הציבור, לוויתור על הרכב הפרטי ולהפחתת העומס על התשתיות? ניתן להניח שבעיקר קידום תחבורה ציבורית איכותית 24/7, לצד המערכות התומכות והמקשרות המיועדות לתנועות רגל ואופניים.
גשר יהודית, תחנת השלום, תחנת רק”ל עתידית ‘יהודית’ (עריכה גרפית המעבדה לעיצוב עירוני, נתונים gis עיריית תל אביב ו-osm)
אדריכלות ועיצוב
היבטים אקלימיים וסביבתיים הגשר ממוקם מעל נתיבי איילון, סביבם נוצר אי חום עירוני ובאזור שאינו מוצל. בקיץ האחרון התקינה העירייה מפרשי הצללה על הגשר, המספקים צל חלקי, כלומר אין הגנה משמעותית ממזג האוויר, בימי שמש או גשם. מעניין שלא ניתן דגש סביבתי בתכנון הגשר, הממותג כחדשני ומעודד הרגלים “ירוקים”. ניתן היה לדוגמא להתקין עליו פנלים סולריים שיטעינו את התאורה וגם יספקו הצללה. למיטב ידיעתנו הגשר לא קיבל תקן בנייה ירוקה. מאידך מעודד הגשר הליכה ונסיעה באופניים.
אסתטיקה הגשר עשוי פלדה צבועה לבן, במפתח אחד באורך 100 מטרים המעוצב כשתי קשתות מוצלבות. מסלול התנועה, בצורת האות ‘S’, מונח על קורה מרכזית ישרה דמוית עמוד שדרה התלויה מן הקשת. החוויה של ההולך או הרוכב בגשר שונה מן החוויה של הנוסע תחתיו. בעוד ההולך חווה את שתי הקשתות הדקות יחסית מעל ראשו, העובר בכביש חווה את “עמוד השדרה” המאסיבי. מסלול התנועה מחולק באופן מובהק בין תנועת האופניים והולכי הרגל, חומרית ובאמצעות בולדרים בצורת חלוקי נחל המשמשים לישיבה.
פוליטיקה
כספי ציבור עלותו של הגשר, כ-70 מיליון שקלים,12 מעלה שאלות בנוגע לתיעדוף הקצאת משאבים ציבוריים מקופת העירייה. עולה השאלה האם בפרויקטים בהם השקעה כספית הקשורה בעיקר בהיבטים עיצוביים, ולאו דווקא תפקודיים, ראוי לייצר הליך מסוים של שיתוף ציבור, למשל בבחירה של חלופות. לשם השוואה, עלות פיתוח פארק החורשות שגודלו כ-80 דונם הייתה כ-30 מיליון שקלים. עלות הפיתוח של גינת קריית ספר שגודלה כ-13 דונם, עמדה על כ-7 מיליון שקלים. האם תושבי העיר היו מעדיפים השקעה פחותה בגשר מונומנטלי שמיקומו שנוי במחלוקת ויותר במקומות אחרים?
מתחים בין שלטון מקומי לארצי ובין מגזרים בתהליך הקמתו הפך הגשר לסלע מחלוקת פוליטי סביב העבודות בשבת, מה שגרם למשבר קואליציוני עם התקוממות הסיעות החרדיות בכנסת שביקשו לקיימן במהלך ימי החול, וכמעט פירק את הממשלה. הגשר הצית קונפליקט ארצי בין החילונים לחרדים, שגלש למאבק על דמותה וצביונה של המדינה, ומאבק כוחות בין השלטון המקומי לארצי. הקרע והפילוג בחברה הישראלית העמיקו, כשכל צד התבצר בעמדתו ולבסוף בג”ץ הכריעו לטובת קיום העבודות במתכונת המקורית.
משתמשים
ראיינו שלוש משתמשות קבועות בגשר, שמנצלות אותו לטובת הגעה למקום העבודה. סינדי, תושבת שכונת ביצרון שעובדת באזור רוטשילד, חוצה אותו רגלית. מורן ודפנה תושבות מרכז העיר, משתמשות באופניים רגילים ובקורקינט בהתאמה ועובדות בצד המזרחי ברחוב יגאל אלון. שלושתן הביעו שביעות רצון מהגשר והעידו על שיפור באיכות חייהן מאז שהגשר נפתח: קיצור זמן ההגעה לעבודה, העדפה להליכה או רכיבה על פני סוגים אחרים של תחבורה ממונעת ושינוי התוואי הקבוע לעבודה למעבר דרך שכונת יהודית שהגדירו כ”פסטורלית ונעימה” במקום “אזורים פחות סימפטיים, נסעתי דרך גשר יצחק שדה שהביא אותי לאזור תעשייה ומוסכים”, או “נסעתי לפני כן באופניים דרך צומת עזריאלי הסואן, זה היה מאוד לא בטיחותי”.
עם זאת, הן מציינות בעיות נגישות במרחב שסביב הגשר. “קשה להגיע לגשר, הוא כמו פטץ'” ומציינות את הרחובות יגאל אלון, שדרות יהודית והחצייה של דרך בגין כבעיתיים או שאין בהם שבילים לאופניים. עוד עולה כיצד הגשר פתח אפשרויות לצרוך שירותים ולערוך קניות מצידו השני. סינדי מציינת “הוא מנגיש את המוקדים שמעניינים בצד השני, את עולה בגשר, חשמונאים המסעדות והקניון TLV זה מאוד נוח, ואז רוטשילד.”
לגבי חוויית השימוש בגשר עצמו, הן מציינות כי “חם בגשר”, וכי השיפוע לכיוון מזרח “חד ומקשה על המעבר באופניים רגילים”. לדעתן העיצוב “יפה, יכלו לעשות אותו פחות יקר”, והוא “קישוט אבל לא רק”. ניכר שהגשר אכן מיטיב עם התושבים, אך ככל הנראה בעיקר עם תושבי השכונות הסמוכות ומרכז העיר, ופחות עם תושבים משכונות צפוניות או מערים אחרות. כפי שניסחה מורן “ממי שאני מכירה, הגשר משמש רק תל אביבים שגרים ממערב או ממזרח לגשר בלי רכב, היתר ממשיכים לעבור בגשר השלום”.
אסתטיקה עכשווית עם נוכחות מאסיבית של שלד הפלדה הלבן (צילום: Ynhockey, Wikimedia)
לסיכום, פרויקט גשר יהודית מציף שלושה מתחים מרכזיים בתכנון ועיצוב עירוני –
• הווה מול עתיד
• עיצוב אובייקט אדריכלי בודד מול תכנון עירוני
• עירייה (ניהול קופה ציבורית) מול הציבור
המתח הראשון נוגע לשניות במחלוקת שנוצרת מתוך המתח שבין ההווה לעתיד כשהמתכנן פועל “טרום זמנו” ומתוך חוסר יכולת אינהרנטית לחזות במדויק את ההשלכות של פעולותיו. האם הגשר מיותר, או שהוא מנוע עוצמתי להתחדשות עירונית לעסקים ולמגורים באזורים שסביבו? ניתן להניח כי העירייה לא הייתה משקיעה בו מיליונים לולא הייתה משערת שתחזיר את ההשקעה מארנונה והיטלים של בנייה חדשה, ואכן הגשר מגדיר מחדש את האזורים של ביצרון ומונטיפיורי כמרחב רציף. המתח השני הוא זה שבין תכנון עירוני לעיצוב אדריכלי. בין הארטיפקט הבודד שתחום ב”קו הכחול”, למרקם העירוני הכולל, לתפקודה של העיר. התכנון האדריכלי הייחודי של הגשר מדגיש ביתר שאת את הסיטואציה המרחבית שסביבו – מרקם עירוני מקוטע, בעיות יומיומיות של גודש, תחבורה ונגישות, ומערכת תכנון שמתקשה להתמודד איתן ומפנה משאבים לפרויקטים ממותגים. המתח השלישי, הוא זה שבין העיר כגורם מתווה מדיניות והמנהל את הקופה הציבורית לבין הציבור. האם היה מקום לקיים הליך שיתוף ציבור בהחלטה על הקמת גשר בנקודה זו, או לכל הפחות לשתפו בחלופות תכנוניות, למשל על בסיס מידת ההשקעה הכספית? ניכר כי מידת המעורבות של הציבור בפרויקט זה הייתה נמוכה עד לא קיימת, על אף שהוא הגורם המממן. ניתן לשער שמהלך זה נובע מגישה כלכלית שרואה את רווחת התושבים כמתקבלת באופן עקיף, דרך העשרת קופת העירייה באמצעות ייזום ומימון “זרזים” להליכי התחדשות עירונית, כשמיתוג הפרויקט כ”ירוק”, מסייעת לאימוצו על ידי הציבור.
הללו תוכננו במסגרת תכנית ‘השלד הירוק העירוני: תכנית אב לפיתוח המרחב הציבורי בתל אביב יפו’, והוטמעו בתכנית המתאר 2025 של תל אביב. לקריאה נוספת באתר עיריית תל אביב↩
בתכנית האב לצירים ירוקים מוגדר כציר משמעותי לחיבור אזורי מזרח העיר למרכז העיר ולחוף הים. הציר מיועד לקשר בין מוקדים משמעותיים: שדרות ההשכלה, מתחם התעסוקה ביגאל אלון, רחוב הארבעה, מתחם שרונה, כיכר גבעון, הסינמטק, מתחם הבימה, שדרות בן ציון, בוגרשוב, גן לונדון וחוף הים. ↩
תכנית המתאר הכוללנית תא/5000 לשנת 2025, מתווה שינוי במדיניות הקמת המגדלים בעיר ומתירה הקמת רבי קומות רק במזרח העיר ולאורך צירים ראשיים, בעיקר לאורך איילון, דרך מנחם בגין, דרך נמיר, דרום הקריה ודרך אילת ואוסרת את הקמתם במרכז העיר. ↩
אדריכלות פרמטרית היא תכנון אדריכלי בעזרת מחשב המאפשרת עיצוב שלא ניתן היה לייצר בעבר. עם התקדמות המיכון והמחשוב, ניתן כיום לקבל מפס יצור מוצרים שאינם סדרתיים. היא נעשית בעיקר באמצעות תוכנת גראסהופר. לקריאה על תערוכת ‘הפרמטר האנושי’ שהציגה את הנושא↩
המימון להקמת הגשר. 50 מיליון שקל הגיעו מקופת ארבעה גופים שונים: משרד התחבורה, משרד הביטחון, משרד האוצר ורשות מקרקעי ישראל. יתרת הכסף בגובה 20 מיליון שקל הגיעה מקופת עיריית תל אביב. מקור: ליאור גוטמן, כלכליסט, ‘גשר יהודית הוא גשר לשום מקום‘ ↩
